Přestože je vyúčtování administrativní otravou každého pronajímatele, již podruhé musím upozornit na jeho význam:
Jak se totiž nájemci začínají ve svých právech otrkávat, začínají také pronajímatele při jejich neplnění žalovat.
A pokud se nechceme jako pronajímatelé dostat do situace, kdy máme zpětně vracet nájemci třeba i desítky tisíc korun jen proto, že jsme nedotáhli do konce povinnosti spojené s vyúčtováním, musíme mít v dokladech pořádek.
Pokud totiž mávneme nad související administrativou rukou, můžeme skončit jako pronajímatel z následujícího příběhu:
Nájemce si pronajal byt 3+1. Součástí nájemní smlouvy byla i povinnost hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Tyto zálohy nájemce platil. Když se ale domáhal toho, aby mu pronajímatel na konci roku předložil podklady, ze kterých počítal roční vyúčtování, narazil na ticho.
Pronajímatel mu podklady odmítnul vydat. Nevydal mu je ani po opakovaných žádostech. A nájemce proto podal na pronajímatele žalobu.
Soudní spor se protáhnul na několik let a pronajímatel urputně bojoval za to, aby nemusel doklady ukazovat. Strategií bylo namítat, že nájemce má požádat o konkrétní doklad, který chce vidět, nikoliv o všeobecné nahlížení a kontrolování všech dokladů. (Že by tušil, že jím předložené vyúčtování není bezchybné?)
Soudy se ale postavily na stranu
„Má-li být nájemci bytu umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování služeb, lze mít za splněnou povinnost pronajímatele seznámit ho s doklady, o které se vyúčtování opírá, pouze tehdy, předložil-li mu komplexní soubor veškerých (kompletních) listin týkajících se všech vyúčtovaných služeb a pokrývajících celé zúčtovací období.
V žalobě, jíž se nájemce bytu domáhá po pronajímateli předložení dokladů, ze kterých vycházel při vyúčtování záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu, (a také v následném vyhovujícím rozsudku) nemusí být tyto doklady označeny jednotlivě, nýbrž postačí, jsou-li vymezeny úhrnně údaji, jež umožňují identifikovat soubor uvedených dokladů „jako celek“.
Tomuto požadavku v posuzované věci žalobce dostál již tím, že nezaměnitelně vymezil příslušná vyúčtování, jichž se požadovaný soubor dokladů týká, a to údaji o typu dotčených právních úkonů, o zúčtovacích obdobích, na něž se vztahují, a o bytu, s jehož užíváním bylo spojeno čerpání vyúčtovaných služeb.“
(Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1261/2015, ze dne 24. 5. 2016.)
Jako pronajímatelé bychom si měli pamatovat:
– Nájemci bytu vzniká na základě nájemní smlouvy vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (vodu, plyn, apod.).
– Těmto právům odpovídá nájemcova povinnost platit vedle nájemného také úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu – tzv. úhrady za služby
– V praxi obvykle nájemce hradí náklady na čerpané služby podle jejich skutečné spotřeby za určitou dobu (zpravidla dvanácti měsíců), avšak po tuto dobu (hovoří se o tzv. zúčtovacím období) není známo, jaká bude celková cena čerpaných služeb.
– Aby pronajímatel nemusel během celého zúčtovacího období nést náklady za dodávky služeb sám, sjednávají účastníci nájemního poměru v nájemní smlouvě zpravidla povinnost nájemce platit pronajímateli pravidelné (obvykle měsíční) zálohy na úhrady za služby.
– Protože úhrada služeb prostřednictvím zálohového plnění je úhradou předběžnou a nikoli konečnou (nesjednají-li si strany platbu paušálem), následuje uvedený způsob placení úhrad potřeba provést po skončení zúčtovacího období výpočet skutečných nákladů čerpaných služeb a porovnat ho s úhrnem poskytnutých záloh.
– Tento postup se nazývá vyúčtování služeb, přičemž v závislosti na jeho výsledku se hovoří buď o přeplatku na službách nebo o nedoplatku za služby.
– Soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen.
– Z toho, že vyúčtování služeb musí být „řádné“ se dovozuje, že nájemce má právo seznámit se s doklady, o něž se vyúčtování opírá; jinak by totiž neměl žádný právní prostředek k tomu, aby mohl řádnost vyúčtování popřípadě zpochybnit.
– Nájemci bytu tedy nelze upřít právo žádat po pronajímateli předložení dokladů, z nichž vycházelo příslušné vyúčtování služeb či toto právo lze uplatnit u soudu v případě, že pronajímatel jeho žádosti nevyhoví.
– Pro způsob předložení dokladů nejsou stanovena podrobná a vyčerpávající pravidla, avšak vždy je třeba postupovat tak, aby byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování. Právo seznámit se s doklady proto nelze ani chápat jako právo na předložení dokladů za jakýchkoliv podmínek.
– Pronajímatel bytu splní povinnost předložit nájemci doklady, z nichž vycházel při vyúčtování služeb, tehdy, jestliže je předloží za podmínek umožňujících je řádně prostudovat, resp. pořídit si opisy či kopie. Může též předložit kopie dokladů (a náklady na jejich pořízení zahrnout do vyúčtování); v tomto případě však musí umožnit porovnání kopií s originály dokladů.
– Má-li být nájemci umožněna „účinná“ kontrola správnosti vyúčtování služeb, pronajímatel svou povinnost seznámit ho s doklady, o které se vyúčtování opírá, splní pouze tehdy, pokud mu předloží komplexní soubor veškerých (kompletních) listin týkajících se všech vyúčtovaných služeb a pokrývajících celé zúčtovací období.
– Účinnou kontrolu správnosti vyúčtování totiž může zmařit nepřítomnost byť jen jedné z těchto listin (či její části), neboť v takovém případě není zřejmé, jak se údaje v ní obsažené projevily (měly projevit) ve vyúčtování.
Závěr, který z tohoto sporu a rozsudku pro pronajímatele vyplývá, je jednoduchý:
a. Shromažďujte (a archivujte) pečlivě záznamy a doklady o spotřebě a zúčtování služeb, které nájemce (ne)platil.
b. Vyúčtujte nájemci jednou ročně spotřebované služby a zálohy.
c. Požádá-li o to nájemce, předložte mu podklady, ze kterých jste vycházeli tak, aby mohl výpočet a správnost vyúčtování zkontrolovat.
Pokud nájemce platí služby zálohově, má právo na jejich zúčtování (a vyplacení případného přeplatku).
(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. Bezproblémové a výnosné pronajímání bytů nezaručí ani atraktivně vybavený byt, ani pečlivý výběr nájemce, ani dokonalá nájemní smlouva, ani… cokoliv jednotlivého jiného. Klidné a bezproblémové pronajímání je vždy důsledkem toho, že pronajímatel je připraven (a není „nenadálou“ situací zaskočen) a má na své straně postupy a pomůcky, které mu tento klid (a řešení potíží) zaručí. Komplexní kombinaci těchto nástrojů, pomůcek a doporučení najdete v investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty„… a doufám, že s jeho pomocí postavíte neproniknutelné opevnění kolem vašeho pronájmu i vy.