Následující situace je přímo typickou ukázkou pronajímatelské praxe (a potřeby vědět, jak reagovat):
„Nájemce používal svoji pračku takovým způsobem, že odpad ponechal vždy „volně hozený“ do vany. Nikdy se nestalo, že by odpadní hadice z vany vypadla, ale minulý týden začal prát, šel si lehnout a hadice v průběhu praní z vany vypadla a vytékající voda způsobila vytopení spodního bytu (starší plovoucí podlaha je na několika místech od vody zvednuta, sádrokartonový strop v koupelně je zkroucený a některá elektroinstalace je nefunkční). Dle vyjádření majitele spodního bytu je škoda cca 25.000,- Kč.
Tuto škodu, kterou způsobil podle mě zcela jednoznačně svou nedbalostí můj nájemník, požaduje majitel vytopeného bytu po mně, jakožto majiteli bytu. Odkázal jsem ho, aby škodu uplatňoval po mém nájemci, ale nájemce tvrdí, že nemá peníze na úhradu škody a hlavně to, že za způsobenou škodu nemůže, protože jsem já jakožto majitel nepřipravil v bytě přípojku na odpadní hadici, kterou by používal a nedával odpadní hadici „ledabyle“ pohozenou jen tak ve vaně.
Nájemník tvrdí, že vina je na mé straně a s poškozeným se „domluvil“, že škodu budou vymáhat po mně. Nájemník má v nájemní smlouvě povinnost uzavřít pojistnou smlouvu, ale ze zkušenosti v pojišťovnictví vím, že pojišťovna by takovou škodu nehradila, protože se jedná o nedbalost a tu pojišťovna nehradí. Jsem já jako majitel nemovitosti a pronajimatel odpovědný za škody, které způsobí můj nájemník?“
Ve vašem případě hledáme odpověď na otázku, kdo bude platit škodu způsobenou vytopením souseda. A abychom na ni mohli odpovědět, musíme najít viníka. Tj. osobu, která nese za způsobenou škodu odpovědnost.
Základním předpokladem odpovědnosti za škodu (přesněji řečeno „újmu“) je tzv. porušení právní povinnosti.
Občanský zákoník zná tři případy možného porušení právní povinnosti:
– porušení dobrých mravů (§ 2909)
– porušení zákona (§ 2910)
– porušení smlouvy (§ 2913)
V případě vytopení souseda, se kterým nemá ani nájemce ani vy jakoukoliv smlouvu, může jít o první dva případy.
Při porušení dobrých mravů je škůdce, který poškozenému způsobí škodu úmyslným porušením dobrých mravů, povinen škodu nahradit.
Při porušení zákona je škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, povinen nahradit poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.
V obou případech podle § 2911 platí, že způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti.
Z výše uvedeného tedy vyplývá otázka, kdo byl nedbalý a způsobil tím, že voda vytékající z vašeho bytu poškodila sousedův byt: Byl to nájemce… nebo pronajímatel?
Pátrání nás povede ke zdroji vody, která odtekla k sousedovi, a tento zdroj bude klíčový pro určení všeho ostatního.
Pokud voda vytekla proto, že svou povinnost porušil pronajímatel, odpovědným bude pronajímatel. Odtekla-li proto, že svou povinnost zanedbal nájemce, bude ji hradit nájemce.
Pronajímatel má během doby nájmu povinnost udržovat byt a dům dle § 2257 ve stavu způsobilém k užívání. Protože ale ztratil dnem, kdy nájemní smlouva nabyla účinnosti, možnost do bytu vstupovat, na případné nedostatky jej musí upozornit nájemce:
– „Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.“
– „Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda.“
Pokud by voda unikla např. z poškozeného vodovodního řadu, prasklé hadičky pod umyvadlem, špatně osazené odpadní roury pod vanou či poškozeným vodovodním kohoutkem, museli bychom dál pátrat po tom, zda se o údržbu a případné opravy těchto zařízení měl starat nájemce či pronajímatel. (A klíčem by byla definice drobných oprav ve vládním nařízení 308/2015 Sb.)
Zjednodušeně řečeno: Pronajímatel nese odpovědnost za škodu, kterou způsobí zdroj, který je součástí bytu, a o který se měl dle definice drobných oprav starat pronajímatel. Nájemce pak nese odpovědnost za škodu, kterou způsobí zdroj, který do bytu vnesl nájemce nebo je sice součástí bytu, ale dle smlouvy či zákona se o něj měl starat nájemce.
Protože v tomto případě došlo k tomu, že si nájemce do bytu vnesl své vlastní zařízení (pračku) a s tím dále manipuloval (výlučně sám, bez jakékoliv účasti pronajímatele), nemohla škoda vzniknout porušením povinnosti pronajímatele.
Nájemce si pronajal byt ve stavu, v jakém mu byl nabídnut a předán. Souhlasil tedy s jeho stavem, přednostmi i nedostatky. A byl si tedy od začátku vědom toho, že odtok z pračky musí realizovat nikoliv do neexistujícího odpadního otvoru ve zdi, ale jiným způsobem.
Řešení se nabízelo několik (hadice do vany, napojení hadicí na odpad zřízený pod umyvadlem, samostatná odpadní nádoba, apod.) a nájemce si sám vybral jednu z nich (odtok hadicí do vany). Bylo tedy jeho povinností zabezpečit odtok do vany tak, aby voda neodtékala jinam.
Tím jsme si ujasnili, že v konečném důsledku má za škodu zaplatit nájemce.
Pokud se ale postavíme do pozice vytopeného souseda, ten má vytopený byt a poškozené vybavení. Ví, že voda přitekla z bytu nad ním. Ví, že byt patří vám. Ale neví, kdo v bytě skutečně bydlí a bude se tedy logicky obracet na vás jako na vlastníka.
Protože nezná skutečného škůdce a ví pouze, že voda vytekla z bytu nad ním, může se teoreticky domáhat uvedení v předchozí stav nebo náhrady škody na vás jeho vlastníkovi. Vy se můžete bránit tím, že do bytu jste neměl přístup, můžete prokazovat, že vaše povinnost pečovat o byt byla řádně splněna. A svědeckou výpovědí/nahrávkou/fotografiemi/videozáznamem, které dokazují nedbalost nájemce se vyvinit.
Jestliže tedy soused přichází s tím, že má vytopený byt a chce po vás uvedení do původního stavu nebo náhradu škody, vaší reakcí by mělo být písemné sdělení (doporučeným dopisem nebo osobním předáním proti podpisu), (a) že byt v době škody výhradně užívala osoba nájemce (s jeho identifikací), (b) že škoda vznikla nedbalostí nájemce (popsat a odkázat na jednání nájemce se sousedem), (c) vysvětlit, že odpovědnost nese tedy nájemce a (d) odkázat souseda na vymáhání škody přímo po nájemci.
Škodu vašemu sousedovi nezpůsobil váš „byt“, jeho stav či vaše zanedbání péče o něj… škodu způsobila konkrétní osoba, kterou jste sousedovi dopisem identifikovali a je nyní na sousedovi, aby se náhrady škody domáhal po škůdci, tj. nájemci.
(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. Bezproblémové a výnosné pronajímání bytů nezaručí ani atraktivně vybavený byt, ani pečlivý výběr nájemce, ani dokonalá nájemní smlouva, ani… cokoliv jednotlivého jiného. Klidné a bezproblémové pronajímání je vždy důsledkem toho, že pronajímatel je připraven (a není „nenadálou“ situací zaskočen) a má na své straně postupy a pomůcky, které mu tento klid (a řešení potíží) zaručí. Komplexní kombinaci těchto nástrojů, pomůcek a doporučení najdete v investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“… a doufám, že s jeho pomocí postavíte neproniknutelné opevnění kolem vašeho pronájmu i vy.