Protože jsme za ty roky už po celé zemi známí jako specialisté na pronajímání bytů, obrací se na nás s dotazy celá řada lidí. A to jak pronajímatelů, tak nájemců.
Stojíme ale na straně pronajímatelů. Nájemce odkazujeme na pomoc občanských poraden, internetových diskusí a advokátů. A všechny chytráky, kteří nechtějí platit nájemné a hledají někoho, kdo je z toho vyseká, odkazujeme do patřičných mezí.
Když nás ale nedávno požádal o pomoc nájemce, který dostal výpověď z nájmu a popsal okolnosti, udělali jsme výjimku.
Právě tento případ totiž slouží jako ukázka toho, jaké chyby může udělat pronajímatel, který jede podle pocitu a přesvědčení… nikoliv podle práva. A jak si může svou neznalostí toho, co má v každé fázi jednání s nájemce udělat, sám způsobit škody v desítkách tisíc korun.
Jak to bylo…
Nejdřív popis toho, jak situaci vylíčil nájemce (text ponecháváme v originálním znění):
„Jsem Vaším dlouholetým nadšeným obdivovatelem. Bohužel, tentokrát se na Vás obracíme s opačným problémem a prosbou o pomoc a věřím, že takový profesionál jako Vy, nám bude umět pomoct nebo alespoň poradit. Prosím Vás o pomoc s řešením výpovědi z nájmu, k čemuž posílám následující informace.
Základní fakta:
– NS (v příloze), původně s 3měsíční výpovědní lhůtou, Dodatek se podepisuje (a následně prodlužuje) vždy na 1 rok
– Poslední Dodatek č. 3 (v příloze) z 17.5.18 zkracuje výpovědní lhůtu pouze na 2 měsíce!
– Dodatek se podepisuje (a následně prodlužuje) vždy na 1 rok
– Dodatek č. 2 (v příloze) z 14.7.17 snižuje výši Nájmu (asi vadně zahrnuty platby do fondu oprav, apod.) a zvyšuje Zálohy na náklady
– Měli jsme předkupní právo (pouze ústní dohodou!) … nicméně částku 2,5 M CZK (prezentovanou makléřem) nehodlám platit ani omylem
– Výpověď (v příloze) přišla bezprostředně po tom, co se realitní makléř dožadoval umožnění prohlídek bytu potenciálními kupci (v rozporu s čl. III odst.6 NS!)
Potřebujeme pomoc – právní oblast:
– Napadnout Výpověď (ev. zneplatnit celou Smlouvu/Dodatky, pokud by to pomohlo), abychom alespoň posunuli výpovědní dobu?
Důvody, které mě napadají:
– Dodatky nebyly podepisovány oběma nájemci v NS uvedenými
– Do 30.6.17 byl nesprávně účtován nájem (viz. Dodatek 2)
– Doposud nebylo předloženo jediné vyúčtování nákladů (to, co paní poslala po 7. urgenci loni je opis příjmů/výdajů z její evidence). O vyrovnání přeplatku ani nemluvě (v rozporu s čl. VI odst. 3!) – přeplatek k 30.5 odhaduji na 55.000 Kč
– Některé z vad na Předávacím protokolu (nepřikládám) nebyly doposud odstraněny, to co bylo odstraněno, jsme si odstraňovali sami
– Výpověď doručovanou manželce jsem převzal já = manželka ji neobdržela
Ověřit:
– Zda je změna výpovědní doby na pouhé 2 měsíce v souladu nebo naopak v rozporu se zákonem?
– Zda je neuvedení důvodu výpovědi ve Výpovědi důvodem k neplatnosti?
– Zda je v NS nějaký jiný důvod, jak vystěhování zdržet/zkomplikovat? Tady mě zejména napadá ustanovení čl. V odst. 3g!!!“
Jak jsem říkal, obvykle bychom takovému nájemci odpověděli, že podporu při pronajímání poskytujeme pouze našim klientům-pronajímatelům a odkázali bychom jej na bezplatné právní poradenství České advokátní komory či služby advokáta.
Když jsme ale nahlédli na text výpovědi, kterou pronajímatel nájemci poslal, řekli jsme si, že tentokrát odpovíme. Poradíme mu. Byť to bude proti pronajímateli. A celý případ použijeme právě jako ukázku odstrašujícího příkladu, jak při pronajímání určitě nepostupovat…
Text výpovědi, který pronajímatel zaslal nájemci, byl následující (pro zachování anonymity jsme upravili identifikaci stran a místa):
VÝPOVĚĎ NÁJMU BYTU
Pro pana:
Josefa Nájemce, r.č. XXXX/XXX, trvale bytem Ulice XX, PSČ XXX XX, Město
Věc:
Výpověď nájmu bytu
Dle nájemní smlouvy máte ode mne společně s Vaší manželkou paní Jitkou Nájemcovou pronajatý byt číslo X o velikosti 3+1 ve 3.NP na adrese Ulice XXX zapsaného v listu vlastnictví č. XX katastrálního území XXX, katastrálního úřadu XXX.
Tímto Vám vypovídám nájem výše uvedeného bytu v dvouměsíční výpovědní lhůtě dle ustanovení nájemní smlouvy a jejího následného písemného dodatku o prodloužení z tohoto roku počínaje dnem 1.7.2018 .
Taktéž Vás žádám o vyklizení výše uvedeného bytu a jeho příslušenství, nejpozději k poslednímu dni řádné výpovědní lhůty, kdy se sejdeme a o předání bytu sepíšeme předávací protokol. Současně také zasílám výpověď Vaší manželce.
S případnými dotazy se prosím pokud možno obrat’te na mnou pověřeného zástupce pana Martina Zmocněného.
Město dne 29.6.2018
Karel Pronajímatel, Pronajímatel
Než budete číst dál, zkuste si prosím sami odpovědět, co je na této výpovědi (a celé situaci) špatně.
Berte to jako takový osobní, soukromý minitest nájemního práva.
Výsledek budete znát jen vy sami.
A podle toho se pak také můžete rozhodnout, zda chcete své znalosti rozšířit a obranu před podobnými situacemi upevnit… s naší pomocí formou investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty. Nebo zda už vše víte (nebo je vám to, podobně jako tomuto pronajímateli jedno).
V naší odpovědi jsme uvedli následující (s doplněnými mezititulky):
Můžeme si ve smlouvě určit svou vlastní délku výpovědní doby?
Délku výpovědní doby z nájmu bytu nelze smlouvou zkrátit pod zákonem stanovené 3 měsíce. Vždy platí ony 3 měsíce, ať je ve smlouvě napsáno cokoliv. Zákon přebíjí smlouvu.
Může dát pronajímatel nájemci výpověď jen proto, že se tak rozhodl?
Pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu sjednaného na dobu určitou jen v případě, že nastal jeden z následujících důvodů:
§ 2288
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.…
(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
Existuje vlastně nějaká šance, jak se může pronajímatel zbavit nájemce dříve?
Podle § 2291 platí, že:
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Co se tedy stane, když výpověď neobsahuje výpovědní důvod?
Výpověď tedy musí obsahovat onen důvod výpovědi… a to přesně specifikovaný.
Pokud důvod ve výpovědi není vůbec uveden, nebo je uveden vágně (či pouhým odkazem na paragraf), výpověď neplatí, protože se k ní ze zákona „nepřihlíží“.
Co se stane, když pronajímatel neupozorní nájemce na možnost námitky proti výpovědi?
Současně také platí, že:
§ 2286
(1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
(2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Protože vám doručená výpověď neobsahuje větu, ve které by vás pronajímatel upozornil na fakt, že máte právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, není platná.
Musí se tedy nájemce vystěhovat, pokud pronajímatel nedodrží zákonem předepsaný postup a obsah výpovědi?
Nájemní smlouvu nelze tedy ze strany pronajímatele bytu vypovědět jen proto, že se k tomu pronajímatel „prostě rozhodl“: Výpověď může dát jen z výše uvedených zákonem stanovených (a zákonem omezených) důvodů. Nikoliv z jiných. (Pokud ale strany dohodnou na předčasném ukončení nájmu společně, mohou tak samozřejmě udělat dohodou. Ta ale z podstaty vyžaduje, aby s ní souhlasily obě strany.)
A protože jsou nájemci bytu manželé, výpověď musí být doručena oběma manželům. Pokud není, neproběhla platně.
Nájem byl posledním dodatkem prodloužen do 30.6.2019.
Pronajímatel vám sice poslal „výpověď“, ta ale nesplňuje zákonem stanovené požadavky. A proto neplatí.
Pokud tedy řádně platíte nájemné a plníte své povinnosti, můžete v bytě bydlet i nadále.
Jak často má pronajímatel povinnost vyúčtovat služby spojené s nájmem bytu?
Co se týče vyúčtování záloh:
Pronajímatel má ze zákona povinnost předložit každý rok nájemci vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu.
Dle zákona 67/2013 platí:
§ 7 Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků
(1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
(2) Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
(3) Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
§ 8 Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek
(1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.
(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.
Co může nájemce požadovat po pronajímateli, pokud mu vyúčtování včas nepředloží?
Pokud vám pronajímatel takové vyúčtování nepředloží, můžete po něm vyžadovat uhrazení pokuty 50 Kč za každý den prodlení.
§ 13 Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním
(1) Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.
(2) Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Závěr:
Pokud vám pronajímatel nepředložil vyúčtování, máte právo jej po něm požadovat. A současně mu máte právo ze zákona naúčtovat (a případně proti splatnému nájemnému započíst) 50 Kč za každý den, kdy tak dosud neudělal. A to od prvního dne, kdy vám měl vyúčtování dodat, tj. ode dne kdy je s jeho dodáním v prodlení. A to třeba i za několik let.
Základem klidného pronajímání je znát povinnosti a mantinely (ale i obranné postupy a „kličky“)
Pronajímatel v tomto případě udělal nikoliv jednu, ale hned několik amatérských chyb.
Nájemce může nyní taktizovat a hrát s pronajímatelem hru o čas: Pronajímatel bude žít v představě, že výpověď běží. V den uplynutí výpovědní doby zjistí, že se nájemce nevystěhoval. Pak začne pátrat po důvodech. Možná si uvědomí, kde udělal chybu. Možná ji napraví. Možná pošle výpověď znovu, ale zase do ní zapomene uvést zákonem stanovené informace. Možná ji zase doručí zase jen jednomu z manželů (všimli jste si toho?). Možná udělá jinou chybu…
… a celkem určitě si pak bude u známých stěžovat, že ti dnešní nájemci jsou filutové. A že pronajímatel je vlastně chudák.
Ano, občanský zákoník a právní předpisy obecně stojí víc na straně nájemce.
Zákony považují nájemce za smluvně slabšího. A chrání jej proto před „zlými“ pronajímateli.
Jak jste ale na tomto živém příkladu z praxe sami viděli, pronajímatel má možnost skoncovat s nájemcem, který neplní to, na čem se dohodli.
Musí se přitom, stejně jako v jiných situacích, které během pronajímání nastávají, ale držet mantinelů, které mu zákon stanovil.
V investičním kurzu Jak kupovat a pronajímat byty ukazujeme právě postupy, jak v těchto situacích postupovat. Krok za krokem. Tak, aby byl pronajímatel chráněn. Aby neudělal zbytečnou chybu. A aby na rozdíl od tohoto případu, skončil nájem problematickým nájemcům do nejdříve. A aby si vlastními chybami neprohluboval ztrátu, do které se svou neinformovaností či laxností dostal sám.
Jak jste dopadli ve vašem soukromém minitestu právních a pronajímatelných znalostí?
Pokud dobře a přesně jste od začátku věděli, kde pronajímatel udělal chybu, máte pochvalu.
Pokud jste ale neuspěli, nezoufejte: Nejste sami.
Pronajímání vypadá na první pohled jednoduše: Koupím byt, nastěhuju tam nájemce a budu si užívat rentiérství.
Stejně jako v každém jiném oboru lidské činnosti se to ale dá dělat tak, že přitom bud mít minimum starostí a vše bude fungovat jako na drátkách. Nebo budu mít s nájemci opakovaně problémy. Budou se mi vysmívat. Nikdo se mě nezastane. A místo výdělku budu počítat ztráty.
Kterou cestu si vyberete vy?
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz