Pokud vám v poslední době přišla emailem zpráva s nadpisem „Nenechte si ukrást domy a pozemky“, možná jste se vyděsili.
Text prohlášení popisuje, jak nový občanský zákoník umožňuje odcizení vašeho domu, bytu nebo pozemku. A varuje před chybami úředníků katastrálních úřadů.
Je ale toto varování pravdivé? A máme se bát, že nám někdo naši nemovitost skutečně ukradne?
Vysvětlení najdete v tomto článku:
Nejdříve text upozornění, které koluje internetem…
* * * * * * * * * * * * * * *
>„Před časem byl (evidentně na základě „objednávky“ realitních bossů) schválen zákon, který může v nedaleké budoucnosti znamenat pro většinu občanů existenční katastrofu. Je příznačné, že kolem tohoto nového zákona se rozhostilo „ticho po pěšině“, skoro se zdá, že je před lidmi držen v tajnosti. Z hlediska mafiánských struktur, které ho vymyslely a pomocí korupce i prosadily, se není čemu divit – právě na neinformovanosti lidí je celý tento zločinný záměr založen.
>„Oč jde? Jestliže má někdo dům, pozemek či jiný majetek podobného charakteru, pak se za důkaz jeho vlastnictví považuje zápis v katastru nemovitostí, resp. evidenční číslo parcely. Donedávna to bylo tak, že o tato svá vlastnická práva nemohl nikdo přijít. Po schválení výše zmíněného zákona však již tomu tak není a každý z nás může vbrzku přijít o pole, zahradu či dokonce střechu nad hlavou – a to nikoli kriminálním činem, ale zákonným postupem!
>„Tento plán z dílny jistých realitních kanceláří je geniálně jednoduchý a spočívá v následujícím: Jestliže v zápisech v katastru nemovitostí došlo k nějakému pochybení, nemělo to dosud žádný vliv na vlastnická práva a to bez ohledu na to, jak dlouho tento chybný údaj existoval. Pokud např. na základě úřední chyby si někdo koupil od realitní kanceláře něčí dům, aniž by jeho majitel cokoli tušil, koupě byla neplatná a poškozený se nemusel obávat, že o svůj dům přijde.
>„Podle nové zákonné úpravy je to však nyní tak, že pokud tato doba nesprávné evidence překročí 3 roky a vlastník na tuto skutečnost včas nezareaguje, může být jeho dům (pole, zahrada…) zcela legálně prodán, protože nový zákon říká, že po těchto třech letech se chybný údaj stává platným! Pokud tedy lidé minimálně jednou za 3 roky nezkontrolují správnost údajů v katastru nemovitostí, protože logicky předpokládají, že přece není možné, aby jim někdo ukradl jejich dům, mohou být nemile překvapeni, až zjistí, že podle našeho „právního“ ne(řádu) to možné je.
>„Tento kmotrovský zákon má ještě jeden důsledek, a to enormní tlak na pracovníky katastrálních úřadů za účelem jejich korumpování. Zatímco doposud neměl úředník ze svého pochybení žádný profit, nyní si za úmyslnou „chybu“ může přijít na obrovské peníze. Je jasné, od koho…
>„Zdá se, že v celém tomto podvodu „jedou“ i média. Jak jinak si totiž vysvětlit fakt, že o zákonu, který je pro občany této země časovanou bombou, se nikde nepíše. Jedinou zmínku spojenou s varováním lidí před možným zneužitím této novely jsem zaznamenal asi před půl rokem v Hospodářských novinách.
>„Doporučuji všem, aby se s tímto zákonem seznámili a včas si zjistili, zda třeba právě v jejich zápisu v katastru nemovitostí neudělal nějaký úředník (samozřejmě „náhodou“ a „nedopatřením“) nějakou „chybu“…“
* * * * * * * * * * * * * * *
Je to pravda?
Vlastnické právo je postaveno na římské zásadě, že „nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám“.
Tuto zásadu mnohokrát potvrdil Nejvyšší soud ČR (např. usnesením sp.zn. 30Cdo 4280/2009 ze dne 1.6. 2011, usnesením sp.zn.30 Cdo 2010/2011 ze dne 21.6.2011) a „pravý“ vlastník se tak může cítit v bezpečí.
Nikdo tedy nemůže převádět na jiného více práv, než má sám (v opačném případě by byl jeho krok tzv. absolutně neplatný)… to ale neznamená, že se vlastník nemusí o svůj majetek starat a nechat jej napospas osudu.
Peněženku si schováváme do kapsy, automobil zamykáme, telefon hlídáme.
Zatímco peněženku, automobil a telefon nám mohou zloději ale ukrást tím, že nám ji fyzicky seberou, nemovitost mohou sebrat „jen“ papírově… a právě na to musíme dávat pozor.
Pachatel zfalšuje naše doklady, uzavře smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti na sebe nebo určenou osobu, nechá podpisy na smlouvě ověřit a katastrální úřad po předložení příslušných dokumentů zapíše tuto změnu ve prospěch nového „vlastníka“.
Výraz „vlastník“ patří do uvozovek, protože nový nabyvatel se skutečným vlastníkem nestal. Vlastnické právo k nemovitosti sice vznikne vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, nebyla ale splněna podmínka nabytí od vlastníka. A důsledkem je pak situace, kdy skutečný stav vlastnických práv má přednost před stavem zápisu v katastru nemovitostí.
Pravdou ale zůstává, že na výpisu z katastru nemovitostí svítí jméno nového „vlastníka“. A ten může s nemovitostí nyní provádět další transakce: prodat ji, zastavit ji, ručit s ní, atd.
Nechce-li tedy skutečný vlastník o svou nemovitost přijít, musí se bránit. A musí se bránit aktivně: Podá na soud žalobu na určení vlastnického práva. A jakmile získá rozsudek, že nemovitost stále patří jemu, katastrální úřad zapíše do příslušné kolonky opět jeho jméno.
Celé to má samozřejmě háček… a je jich vlastně několik:
a. Aby se mohl skutečný vlastník bránit, musí se nejdříve dozvědět, že se něco nekalého s jeho nemovitostí vůbec děje. Většina vlastníků si nekontroluje výpis z katastru nemovitostí každý měsíc stejně, jak to dělá např. s bankovním účtem. A když na změnu přijde, celý podvod je již rozběhnutý a většinou i dokončen. Protože navíc nestačí jen zatelefonovat na katastrální úřad, aby „to tam dali do pořádku“, ale je nutné podat žalobu a přežít stres z čekání na rozsudek, obrana skutečného vlastníka je vyčerpávající emočně i finančně.
b. Pokud nový „vlastník“ prodal nemovitost dál – např. prostřednictvím inzerce, nabídky, prohlídky a inkasováním běžné kupní smlouvy – další nabyvatel má za to, že si standardně koupil pozemek a nic zlého netuší. Na pozemku např. začne stavět dům. A najednou se dozví, že mu pozemek nepatří. Že peníze vyplatil podvodníkovi. A že skončil jak bez peněz, tak bez nemovitosti.
Aby toto riziko vlastníky nemovitosti neohrožovalo, nový občanský zákoník přinesl od 1.1.2014 nový princip, kdy ve svém § 984 stanoví pravidlo, že směrodatným bude u majetku zapsaného ve veřejných seznamech (tj. např. katastru nemovitostí) právě zápis v tomto seznamu:
„Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.“
Toto ustanovení je přelomové a Ministerstvo spravedlnosti je na stránkách justice.cz vysvětlilo následovně:
* * *
„Jedním z nejpalčivějších nedostatků platného občanského zákoníku (nemajícím v Evropě téměř obdoby) je nemožnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného. V římském právu byla formulována zásada, podle níž nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám. To je samozřejmě základ jakékoli právní úpravy odvozeného (smluvního) nabývání práv, neboť pokud bychom jako pravidlo připustili opak, ztratila by právní regulace prakticky jakýkoli smysl. Je ovšem pravda, že v každodenním životě nastávají situace, v nichž je třeba umožnit (jako výjimku z pravidla), aby se osoba nabývající určité právo, stala skutečným oprávněným z tohoto práva, a to i tehdy, pokud na ni toto právo převedla osoba, která k tomu nebyla legitimována.“
„Současný občanský zákoník nabytí (vlastnického) práva od neoprávněného (nevlastníka) v obecné rovině neumožňuje. Jedinou výjimku představuje existence § 486 občanského zákoníku připouštějící možnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného dědice, jemuž bylo soudem dědictví potvrzeno (Další výjimkou – vztahující se však k nabytí zástavního a nikoli vlastnického práva od nevlastníka – je ustanovení § 161 občanského zákoníku umožňující zastavení cizí movité věci.).“
„Příklad: Pokud někdo koupí v obchodním domě vystavené zboží, za toto zboží řádně zaplatí a nemá důvod pochybovat o tom, že prodávající je vlastníkem vystaveného zboží, nemůže získat vlastnické právo, pokud prodávající vlastníkem zboží nebyl. Ochrana dobré víry kupujícího tak získává výrazné trhliny a zároveň dochází k oslabení právní jistoty.“
„Upozorněme, že v obchodním zákoníku je (rozdílně od zákoníku občanského) nabytí vlastnického práva od neoprávněného umožněno normou obsaženou v § 446 (byť jen v rámci úpravy kupní smlouvy). Odlišný přístup k nabytí vlastnického práva od neoprávněného ve dvou základních zákonech soukromého práva vyvolává úvahy o porušení čl. 11 Listiny základních práv a svobod, v němž je stanoveno, že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“
„Návrh nového občanského zákoníku uvedený problém v celém rozsahu odstraňuje, když ve svém § 1109 umožňuje jednotně pro celé soukromé právo nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Je jisté, že uvedená možnost je zamýšlena jako výjimečná. Zbývá doplnit, že zvláštní úpravu nabytí zástavního práva k movité věci od neoprávněného bude obsahovat ustanovení § 1209 odst. 2 (úprava je zde obdobná stávajícímu § 161 občanského zákoníku).“
„Výhody úpravy nabytí od nevlastníka ilustruje následující příklad.“
„Příklad: Pokud v současné době někdo koupí věc od osoby, která není jejím vlastníkem, nestává se kupující vlastníkem věci, nýbrž jejím pouhým držitelem (a to buď oprávněným – pokud byl v dobré víře, že kupuje od vlastníka, nebo neoprávněným – pokud v dobré víře nebyl). Převede-li tento první kupující věc na další osobu (druhého kupujícího) a tato osoba dál na třetího kupujícího atd., nestává se nikdo z těchto dalších kupujících vlastníkem převáděné věci. Dozví-li se tak původní vlastník, že jeho věc je v držení třetího či pozdějšího kupujícího, má možnost tohoto kupujícího žalovat na vydání věci. Tímto způsobem lze narušit i několik v minulosti vzniklých právních vztahů. Tím dochází ke značnému oslabení právní jistoty. Nový občanský zákoník tento stav narovnává, když hodlá stanovit, že kupující se stane vlastníkem movité věci i tehdy, pokud koupil věc v dobré víře, že prodávající je jejím vlastníkem, nebo má alespoň právo uvedenou věc prodat. Kupující v takovém případě nabude vlastnické právo ihned.“
* * *
Jestliže ale nový občanský zákoník umožňuje nabytí vlastnického práva od neoprávněného, jak jsou chráněni vlastníci nemovitosti, jejichž identity se např. někdo zmocní a začne provádět podvodné transakce s jejich nemovitostmi?
Ochranu poskytuje zaprvé § 985 NOZ, který stanoví, že „není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.“
Hlavním nástrojem ochrany proti zápisům v katastru nemovitostí bez právního důvodu ve prospěch jiného je ale § 986 NOZ.
Ten stanoví následující zásady:
– Pokud se vlastník nemovitosti cítí dotčen na svém právu zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Katastrální úřad tuto poznámku spornosti ale vymaže, pokud žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti nedoloží, že své právo uplatnil u soudu. Jinými slovy: Vlastník nemovitosti musí podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva.
– Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře.
– Pokud nebyl vlastník nemovitosti o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta pro domáhání se výmazu sporného zápisu na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.
Jaký to má vše dopad na nás v praxi?
Varovný email kolující internetem upozorňuje, že můžeme přijít o byt, dům či pozemek jen tím, že se nebudeme pravidelně dívat do katastru, zda nám nemovitosti stále patří. A ano, pokud se staneme obětí podvodníků, kteří zcizí naši identitu a začnou provádět podobné transakce, máme jen tři roky na to, abychom se proti změnám v katastru nemovitostí bránili.
Jako stávající vlastníci nemovitostí můžeme považovat tuto změnu za nespravedlivou. Pokud ale budeme nemovitost teprve kupovat, tuto novinku naopak uvítáme. Zatímco dosud platilo, že nervózní má být jak vlastník nemovitosti, tak její nabyvatel, nová úprava zásadně snižuje riziko pro kupující.
Pokud však vlastníme jakýkoliv majetek, musíme akceptovat zásadu, že vlastnictví zavazuje. A už od dob starého Říma platí „Vigilantibus iura scripta sunt“: Právo přeje bdělým, nechť každý si střeží svá práva.
Svá nemovitostní práva si ale naštěstí můžeme jednoduše hlídat… a stačí nám k tomu internet.
1. Buď si můžeme objednat některou z placených služeb, kdy nám automatizovaný systém pošle zprávu při každé změně v osobě vlastníka našich nemovitostí.
2. Nebo si můžeme vlastnické právo pohlídat zdarma tím, že si zřídíme datovou schránku a založíme si službu „Sledování změn údajů o nemovitostech“, viz. http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Poskytovani-udaju-z-KN/Sledovani-zmen/Sluzba-sledovani-zmen-v-katastru-nemovitosti.aspx
3. Nebo se sami např. jednou za rok, za dva nebo za tři podíváme přes http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ do katastru nemovitostí a ověříme si, zda je u našich nemovitostí stále uvedeno naše jméno.
Pavel Řehulka
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz