Tři (ne)bezpečná slova při koupi či prodeji bytu

Podle § 2095 nového občanského zákoníku platí, že „prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý“.

Současně platí § 2084, který stanoví, že „prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.“

Pokud tedy koupíme byt, najdeme v něm vadu a chceme po prodávajícím, aby zaplatil opravu, bude záležet na tom, o jaký typ vady se jedná.

Chceme-li reklamovat vady, které byly zřejmé už při koupi bytu (např. chybějící podlaha v koupelně, nefungující digestoř či rozbité okno v kuchyni), máme smůlu.

Jestliže jsme totiž v předávavacím protokolu podepsali, že jsme se „seznámili se stavem nemovitosti“ a že stav odpovídá tomu, na čem jsme se ve smlouvě dohodnuli, opravu těchto položek si už musíme zajistit a zaplatit sami.

Koupili a převzali jsme nemovitost s vědomím těchto vad a akceptovali to. A zákon v § 1917 stvrzuje, že náš podpis je rozhodující: „Je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.“

Druhou kategorií vad jsou pak ty, které jsme při prohlídce bytu zjistit nemohli.

Pokud nebyla vada při prohlídce bytu patrná, projeví se až později (např. zatékání střechy při dešti) a kupující tak o ní nemohl při koupi vědět, jedná se o tzv. skrytou vadu a za tu už nese prodávající odpovědnost.

Nemovitost je podle § 2099 vadná:

– Když prodávající neodevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, pak když prodávající neplní v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

– Když při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy neodpovídá věc jakostí nebo provedením vzorku nebo předloze. Liší-li se jakost nebo provedení určené ve smlouvě a vzorek nebo předloha, rozhoduje smlouva. Určí-li smlouva a vzorek jakost nebo provedení věci rozdílně, nikoli však rozporně, musí věc odpovídat smlouvě i vzorku nebo předloze.

– Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

(Skryté vady novostaveb mají odlišný režim, viz. § 2629.)

Při sporech o skryté vady ale nesmíme zapomenout, že nám běží čas. Omezuje nás totiž § 2129, který říká, že „neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“

Protože se ale každý prodávající chce břemene odpovědnosti zbavit, snaží se toho dosáhnout tím, že do smlouvy uvede, že byt prodává ve stavu „jak stojí a leží“.

NOZ totiž v § 1918 stanoví, že „přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele. To neplatí, nemá-li věc vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo již si nabyvatel vymínil.“

Uvede-li tedy prodávající tato tři slova do kupní smlouvy, za případné – byť skryté – vady již dle obecného mínění dále neodpovídá.

Toto pravidlo sice skutečně platí… ale jen někdy a ne u nemovitostí.

Jak rozhodl Nejvyšší soud ČR (33 Cdo 2641/2012) už dne dne 24. 10. 2013:

„Dopad ust. § 501 (nyní NOZ § 1918) občanského zákoníku se na případy převodu věcí individuálně určených nevztahuje; umožnění převodu věcí určených individuálně nebo druhově s doložkou „jak stojí a leží“ by totiž odporovalo smyslu zákonné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci a výrazně by znevýhodňovalo kupujícího, neboť by nemohl uplatnit svůj nárok z odpovědnosti za vady.“

Nové ustanovení § 1918 je navíc přesnější v tom, že obsahuje ono klíčové slovo „úhrnkem“. A to znamená, že omezení odpovědnosti za vady se vztahuje jen na případy, kdy je ona prodávaná věc vymezena úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství a váhu, se kterými se nakládá jako s celkem.

V případě nemovitosti ale nejdete o věc úhrnnou, ale naopak individuálně rozlišitelnou.

A omezení odpovědnosti slovy „jak stojí a leží“ je tedy v případě prodeje nemovitosti neúčinné. A prodávající odpovídá za skryté vady v plném rozsahu.

Může se prodávající své odpovědnosti nějak zbavit? Zatímco dříve nemohl, nyní může.

Pokud totiž bude smlouva obsahovat ujednání o tom, že se kupující vzdává svého práva z vadného plnění, své odpovědnosti se zbaví. Nový občanský zákoník totiž umožnil vzdání se svých práv předem, kdy v § 1916 stanoví, že „k projevu vůle, kterým prodávající předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění, se nepřihlíží. Vzdá-li se nabyvatel předem svého práva z vadného plnění, vyžaduje projev jeho vůle písemnou formu.“

Prodávající tedy svou odpovědnost sám o sobě omezit nemůže. Pokud ale jako kupující podepíšeme, že se svých nároků z vadného plnění vzdáváme, dobře nám tak…

Pavel Řehulka

P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz