Následující případ z praxe ukazuje, proč jsou „ty papíry“, které s nájemci jako pronajímatelé podepisujeme, důležitou bezpečnostní pojistkou pro případ, že nastanou „problémy“:
Situace se týká poruchy bojleru a následného velkého odběru vody.
„Jsme vlastníky domu se 6 bytovými jednotkami. Každý byt má vlastní vodoměr. Při odpočtu odběru vody z hlavního vodoměru se zároveň odečtou bytové vodoměry. Každému bytu je vyúčtována spotřeba vykázaná bytovým vodoměrem plus podíl na objemu vody, který vyplývá z rozdílu mezi odpočtem hlavního vodoměru a součtem jednotlivých odběrů v bytech.
Nedávno jsme prováděli odpočty vodoměrů a zjistili jsme, že odběr vody za celý dům výrazně převyšuje odběry ve všech předchozích letech. Navýšení je způsobeno nárůstem odběru vody v bytě č. 4 a to o cca 20 000 Kč. Při kontrole vodoměru v bytě jsme pak zjistili, že se vodoměr neustále točí.
Při pátrání po příčině jsme zjistili, že praskl pojistný ventil u bojleru. Bojler tedy trvale protékal a voda průběžně odtékala do kanalizace. Byt č. 4 se ale nachází v posledním patře budovy a jeho bojler byl z nedostatku místa v koupelně umístěn na půdě domu, kde je důkladně zabezpečen proti zamrznutí. Nikdo si tak nevšiml, že bojler protéká a že se vodoměr točí. Snad jediným ukazatelem mohla být méně teplá voda.
Nájemník bytu č. 4 po poradě s právníkem zaujal postoj, že nebude nic platit. Nám právník poradil rozúčtovat nadměrný objem vody na všechny nájemníky. Jak postupovat, aby naše kroky bylo možné obhájit u soudu, nám není nikdo schopen poradit.“
V nastalé situaci se všichni chtějí vyhnout placení zbytečně tekoucí vody:
– Pokud se pronajímatel rozhodne naúčtovat protečenou vodu nájemci bytu s prasklým bojlerem, ten se bude bouřit, že o tom nevěděl a nebude tedy chtít nic platit.
– Pokud protečenou vodu rozúčtuje mezi všechny nájemce, budou se bouřit oni – chovali se hospodárně, myli se jen jednou měsíčně a teď mají platit za chybu/nedbalost někoho jiného?
– Pokud ale nezaplatí spotřebu vody nájemci, musí ji zaplatit pronajímatel. A protože ten dochází do domu jen občas na kontrolu, vydávat dvacet tisíc za vodu, kterou nespotřeboval, se mu také nechce.
Kdo má tedy těch 20 tisíc zaplatit?
Podle § 16 odst. 1 zákona č. 274/2001 o vodovodech a kanalizacích platí, že „množství dodané vody měří provozovatel vodoměrem, který je stanoveným měřidlem podle zvláštních právních předpisů. Vodoměrem registrované množství dodané vody nebo jiným způsobem určené množství dodané vody je podkladem pro vyúčtování dodávky (fakturaci) vody.“
Výše uvedené se ale týká jen „patního“ vodoměru, tj. měřidla, které sleduje, kolik vody přiteklo do celého domu.
Vlastník domu může sice podle § 17 odst. 8 „na svůj náklad osadit na vnitřním vodovodu vlastní podružný vodoměr (například pro byt, ubytovnu, prodejnu, výrobnu, pronajaté prostory)“. Odpočet z podružného vodoměru ale „nemá vliv na určení množství provozovatelem dodané vody“.
Z výše uvedeného vyplývá, že (a) montáž podružných vodoměrů pro měření studené vody není v bytech povinná, (b) i když jsou podružné vodoměry instalovány, rozhodující pro rozúčtování bude vždy měření na patním vodoměru a (c) náměry podružných měřidel jsou jen pomůckou k provedení vyúčtování.
Podle § 5 zákona 67/2013 o službách v bytě ale platí, že:
– Způsob rozúčtování poskytovatel služeb (dodavatel vody) ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství..
– Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech
– Není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody (detaily viz Příloha č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích).
Jinými slovy, dodavatel vody a společenství vlastníků/družstvo/většina nájemců v domě se mohou dohodnout na způsobu, jakým se v domě studená voda rozúčtuje (např. podle osob, podle metrů, podle podružných měřidel)… a tato dohoda bude mít přednost.
Pokud se ale nedohodnou a ve všech bytech jsou podružné vodoměry, provede se vyúčtování v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech.
A pokud se nedohodnou a ve všech bytech nejsou podružné vodoměry, „množství odebrané vody v případě, že není osazen vodoměr, se stanoví podle směrných čísel roční potřeby vody uvedených v příloze č. 12 vyhlášky 428/2001“, tzn. podle počtu obyvatelů bytu v závislosti na vybavení bytu a podle počtu a druhu nebytových prostorů, ale „byla-li odebraná voda v předchozím období minimálně 1 rok měřena, určí se množství odebrané vody za období bez osazeného vodoměru podle výše předchozího odběru. To platí jen pro případ, pokud nedošlo ke změnám podmínek u odběratele“.
Černý Petr leží tedy v této chvíli na ostatních nájemcích, a pokud nejsou v domě stanovena (a nájemci písemně přijata) pravidla pro rozúčtování spotřeby studené vody jiným způsobem, bude se spotřebovaná voda dělit i na ostatní.
Než toto rozpočítání ale pronajímatel provede, měl by se podívat také do § 2257 nového občanského zákoníku.
Zde je uvedeno, že „pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“.
Nájemce je tedy povinen provádět drobné opravy a běžnou údržbu bytu. Ale definice drobných oprav v zákoně stanovena není.
Drobnými opravami jsou dle nařízení vlády platného od 1.1.2016 „opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.“
Bude tedy záležet na tom, zda podle tohoto nařízení patří mezi drobné opravy či běžnou údržbu, kterou má provádět nájemce, i sledování či oprava pojistného ventilu na bojleru.
A za druhé, protože se v daném případě bojler nachází na půdě, tedy mimo vlastní byt, záleží také na tom, zda byl bojler uveden v popisu bytu v nájemní smlouvě jako jeho součást.
Proč?
Pokud totiž nebude bojler uveden jako součást bytu, nájemce neměl povinnost jej opravovat či udržovat – to bylo povinností pronajímatele jako vlastníka. A za protečenou vodu tedy nájemce neodpovídá.
Pokud je ale půdní bojler zanesen do nájemní smlouvy tak, že může být považován za „součást bytu“, povinnost hlídat jeho funkci měl naopak nájemce.
Co z toho všeho vyplývá?
Pronajímatel může sice argumentovat, že bojler patří k bytu č. 4 a nájemce tohoto bytu měl tedy bojler kontrolovat a na prasklý ventil přijít. Nájemce se ale celkem jednoduše vyviní: Bojler není součástí bytu, je umístěn ve společných prostorách domu, kontrolu neměl tedy provádět nájemce, ale pronajímatel.
Černý Petr zůstává v tomto případě v rukou pronajímatele jako vlastníka domu a zabudovaných zařízení.
Může sice vodu rozúčtovat mezi ostatní nájemce, ale i ti se mohou bránit:
Podle obecných pravidel rozúčtování by sice měli platit podíl na celkové zvýšené spotřebě celého domu, na svou obranu mohou ale argumentovat, že podle § 2257 „udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání pronajímatel“. A že pokud se vada objevila, mají podle § 2265 nárok na slevu z nájemného: „Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.“
Pronajímateli není v této situaci co závidět a nepřenáší-li nájemní smlouva povinnost udržovat a kontrolovat bojler na nájemce, oněch 20 tis. Kč bude muset s největší pravděpodobností zaplatit sám.
Pro nás ostatní je ale tento případ ponaučením…
Nájemní smlouva není cár papíru, nad kterým můžeme mávnout rukou s myšlenkou „hlavní je, aby nájemce platil nájem“. Právě propracovanost nájemní smlouvy nás v podobných případech podrží (pokud jsme na rizika mysleli a zakomponovali do smlouvy příslušnou ochranu)… nebo nás nechá padnout na ústa (pokud jsme použili první bezplatný vzor odněkud „z internetu“).
(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz