„Nájemce chová v bytě několik domácích zvířat a ten smrad se pak táhne po celém domě. Sousedé si na něj stěžují u mě. Abych s tím prý něco udělal. Ale to se mají přece obrátit na nájemce, nebo ne? Nebo mu mám něco vytýkat já? Nebo mu dát výpověď?“
Zatímco hudební produkce, hlasitá televize nebo bujaré večírky u sousedů mívají jen dočasné trvání, zápach je mnohdy trvalým problémem… a o to více iritujícím.
Co tedy s nájemcem, který v pronajatém bytě chová zvířata takovým způsobem, že tím obtěžuje okolí?
Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, že pokud si sousedé stěžují na zápach přímo majiteli bytu, tedy pronajímateli, stěžují si správnému.
Co může ale udělat se „zapáchajícím“ nájemcem pronajímatel?
Pronajímatel by měl v první řadě oslovit nájemce a upozornit jej na nadměrný zápach a stížnosti sousedů. Ne vždy je totiž zápach úmyslný a pokud sousedé dosud nadávali jen za jeho zády, nemusí o tom třeba ani vědět. Na své miláčky je zvyklý a to, co ostatním připadá jako zápach, je pro něj stav, který je z jeho pohledu normální.
Druhým krokem, pokud zápach nepřestane, je doručit nájemci písemnou výzvu k tomu, aby takového jednání zanechal. Výzva musí obsahovat popis situace (ideálně s přesnými daty a stížnostmi sousedů). Do výzvy doplníme termín, do kdy má nájemce zjednat nápravu. A ukončíme ji upozorněním, že pokud obtěžující zápach nezmizí, může to být důvodem pro výpověď z nájmu bytu.
Výzvu předáváme osobně proti podpisu o převzetí nebo ji zasíláme doporučenou poštou tak, abychom byli schopni prokázat, že jsme nájemce na problém upozornili a vyzvali jej k nápravě.
Nepřestane-li se z bytu linout zápach ani po době dostatečně dlouhé ke zjednání nápravy, občanský zákoník umožňuje pronajímateli, aby dal nájemci z tohoto důvodu výpověď.
Dle § 2288 odst. 1, písm. a) nového občanského zákoníku totiž platí, že „pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu“.
Výpověď musí být písmená. Musí být nájemci doručena. Musí obsahovat důvod výpovědi a poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.
Může se proti takové výpovědi nájemce bránit?
Samozřejmě, že může.
Nájemce má dle § 2290 právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
A pravděpodobnost toho, že pronajímatel s výpovědí kvůli zápachu uspěje?
Ta je vysoká.
Pokud pronajímatel splní všechny formální povinnosti (písemná výstraha, upozornění na výpověď, lhůta na nápravu, doručení výpovědi, atd.) a bude schopen nadměrný zápach prokázat svědeckými výpověďmi, soud bude na jeho straně.
Když například Městský soud v Praze řešil obdobný případ – dlouhodobé obtěžování ostatních nájemců domu zápachem pocházejícím z chovu psů a koček v bytě – výpověď nájemci potvrdil. A stejně tak s výpovědí souhlasil i odvolací soud.
Nadměrný zápach z pronajatého bytu je tedy možné vyřešit. Má se do toho pustit pronajímatel jako vlastník bytu. A pokud s obtěžováním nájemce nepřestane, pronajímatel má jasnou cestu k tomu, jak se s takovým nájemcem rozloučit.
(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz