Představte si, že spokojeně a v klidu pronajímáte svůj byt.
A až při ročním vyúčtování služeb zjistíte, že to zase až tak velký klid nebyl.
Jen jste po celou dobu nevěděli, že se něco stalo.
Jako tato pronajímatelka…
„Pronajímám 15 bytů ve čtyřpatrovém bytovém domě. V posledních letech máme v bytech vodoměry. V menších bytech je po jednom vodoměru, ve větších bytech jsou vodoměry dva. Každým rokem vše funguje tak nějak přijatelně, až letos vznikl problém:
Při posledním odečtu vody na konci roku 2018 jsem zjistila, že ve třech bytech jsou vadné vodoměry. Takže jsem objednala výměnu vodoměrů a vyměňovaly se všude.
V 1. patře je byt 3+1 s příslušenstvím o velikosti 108 m2. Byt jsem pronajala před 5 lety pěti studentkám, a to na jeden rok. Pak se každým rokem nájem prodlužoval. Také se měnil počet uživatelů, někdy jich bylo v bytě 5, někdy dokonce 6 a nakonec jsou tam 4. V roce 2018 od ledna do srpna bylo v bytě 6 osob, od září do prosince 4 osoby.
Jelikož tam bylo jedním vodoměrem naměřeno 90 m3 a na druhém vodoměru nic, tedy jistě vadný vodoměr. Vzala jsem tedy výpočet vodného podle počtu bydlících, což v tom bytě vystoupalo na větší sumu. Vyúčtování jsem předala nájemníkům 29.4. a teprve 5.6. se ty studentky ozvaly, že jsem jim to spočetla špatně.
Nikdo není neomylný, tedy ani já ne, ale řídila jsem se výší faktury a počtem uživatelů bytů. Mohla bych si myslet, že ty studentky nějak manipulovaly s vodoměry v bytě, aby platily méně, nehledě k tomu, že se přihlásily až za víc než měsíc a měla je k tomu paní nájemkyně, se kterou se rozcházíme v nedobrém, stěhuje se pryč. Mohla bych si také myslet, že mají návštěvy, které spotřebují dost vody. Uvažuji o tom, jak na to…“
Co teď?
Může pronajímatelka spotřebu v bytě odhadnout? Rozpočítat vyfakturovanou spotřebu dle počtu osob? Nebo se k výsledku dopočítat jinak? Nebo zamáčknout slzu a zaplatit vodu ze svého?
Není v jednoduché situaci:
Každý pronajímatel se může při sjednávání nájmu rozhodnout, zda bude vybírat úhradu za služby spotřebované nájemcem v bytě vybírat dle skutečné spotřeby nebo paušálem.
Pokud se rozhodne účtovat služby paušálem, odpadá mu starost s většinou vyúčtování. Od nájemce dostane každý měsíc částku, ze které poplatí spotřebu. A nic dalšího už dělat nemusí. Riskuje ale samozřejmě to, že nájemce spotřebuje mnohem víc, než kolik si pronajímatel představoval.
Pokud se proto pronajímatel rozhodne účtovat služby dle skutečné spotřeby, toto riziko mu odpadá: Z předávacích protokolů má zapsané počáteční a konečné stavy. A může tak přesně spočítat, kolik nájemce spotřeboval, kolik uhradil na zálohách a kolik tedy zbývá doplatit.
Právě onen výpočet je ale klíčem k tomu, aby nájemci vznikla povinnost nedoplatek uhradit a pronajímateli právní titul k jeho vymáhání.
V případě vyúčtování služeb spotřebovaných nájemcem má totiž pronajímatel povinnost (pokud o to nájemce požádá) prokázat, jak ke spotřebám na vyúčtování došel. Tedy předložit faktury od dodavatelů. Dle § 8 zákona 67/2013 Sb. o službách v bytě totiž platí, že:
(1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.
(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.
Měření spotřeby vody se přitom řídí zákonem 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích.
Ten ale upravuje jen dodávku vody z vodárny k patnímu vodoměru.
Faktura od vodárny tedy přichází majiteli domu, družstvu nebo společenství vlastníků za celý dům. A tento je pak následně rozpočítává na jednotlivé byty. V některých domech dle počtu osob (osobo měsíců), v jiných podle tzv. směrných čísel roční potřeby vody a v jiných dle měření podružnými vodoměry přímo v bytech.
Samotné rozúčtování pak probíhá dle § 5 zákona 67/2013 Sb. o službách v bytě, kdy tento stanoví, že:
(1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.
(2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto
a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody1),
b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,
c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,
d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Co z toho všeho pro pronajímatelku v našem případě ale vyplývá?
a. Protože je jediným vlastníkem celé nemovitosti, má povinnost zaplatit vodárně fakturu za vodu spotřebovanou celým objektem.
b. Pokud s nájemci jednotlivých bytů sjednala rozúčtování dle podružných vodoměrů, má vyúčtování vody spotřebované v každém bytě provést podle jejich náměrů.
c. Právě v této chvíli se ukazuje, jak se může mávnutí nad „zbytečným“ papírováním vymstít: Ona dohoda s nájemci o počítání spotřeby dle podružných vodoměrů by totiž měla obsahovat i postup pro případ, kdy faktura od vodárny za spotřebu na patním vodoměru neodpovídá součtu spotřeby naměřených na podružných vodoměrech. A v ideálním případě by také měla obsahovat dohodu o postupu v případě, že se některých z podružných vodoměrů ukáže jako vadný.
d. Tato dohoda by v ideálním případě měla reflektovat to, co určuje zákon č. 274/2001 Sb. o vodovodech, který v § 17 odst. 4 popisuje, jak se postupuje v případě, že některá ze stran má podezření, že vodoměr nefunguje: Vodoměr se odmontuje a předá zkušebně oprávněné provádět státní metrologickou kontrolu měřidel.
e. Pokud se vodoměr ukáže jako vadný, vnitřní domovní předpis by měl opět v ideálním případě stanovit, že v takovém případě se postupuje dle § 17 odst. 5:
„Zjistí-li provozovatel nebo odběratel při kontrole nebo výměně vodoměru, že vodoměr údaje o množství dodávané vody nezaznamenává, vypočte se množství dodané vody za příslušné období nebo jeho část podle dodávek ve stejném období minulého roku, nebo jde-li o nový odběr nebo změnu, v odběrových poměrech podle množství dodávané vody v následujícím srovnatelném období, případně jiným způsobem dohodnutým s odběratelem.“
f. Pokud v domě neexistuje žádný předpis, dohoda, smlouva či stanovy, které by toto ošetřovaly, pak pronajímateli nezbývá nic jiného, než se s nájemcem dohodnout: Předložit vyúčtování vody s „náhradním“ výpočtem její spotřeby dle výše uvedeného totiž sice může, ale nájemce proti němu může vznést námitku. A platit nepodloženou spotřebu jen z titulu takto právně vratkého vyúčtování nemusí. Povinnost zaplatit by měl sice např. z důvodu bezdůvodného obohacení, ale ta cesta k vymožení úhrady by byla velmi složitá, zdlouhavá a drahá. A nejdříve by pronajímatel musel samozřejmě dokázat, že vodoměr je skutečně vadný a nájemce přes něj vodu skutečně spotřebovával.
Pro tuto pronajímatelku je to tedy výzva k tomu, aby si dala ve svých „papírech“ vše do pořádku. Aby se příště měla o co opřít.
A pro nás ostatní je to poučení:
Pokud v pronajatém bytě nastane jakákoliv porucha či vada, je v našem zájmu, abychom na ni přišli co nejdříve.
Právě kvůli těmto případům pronajímatelům opakovaně doporučujeme, aby odečty měřidel nerealizovali jen 1x ročně (kdy o případné závadě zjistí až pozdě), ale aby je realizovali častěji. A aby se dívali na to, kolik nájemce spotřeboval a zda je to obvyklé číslo. (Mimochodem, tzv. směrné číslo roční spotřeby vody na jednu osobu v bytě s tekoucí teplou vodou je za rok 35 m3.)
V bytech, kde se nájemci často střídají či kde je řada společných nájemců (např. několik studentů) navíc doporučujeme, aby se pronajímatel ve smlouvě třeba i chránil stanovením minimální či paušální částky za každý osoboměsíc tak, aby bylo možné provést jednoduché vyúčtování při jejich střídání.
Pronajímání bytů je sice klidnou a bezproblémovou činností, ale jen tehdy, pokud máme jako pronajímatelé vše podchycené.
Řada jiných pronajímatelů už totiž narazila na pasti, které čekají na ty nepřipravené… a doufám, že se jich s pomocí investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty také vyvarujete.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz