„Já už vás tady nechci…“
„To jsme si nedomluvili, odstěhujte se…“
„Tady máte výpověď, ať už jste odsud pryč…“
„Tady končíte…“
Těmito a podobnými hláškami dávají pronajímatelé někdy nájemci najevo, že chtějí nájemní vztah ukončit.
A ti právně erudovanější posílají nájemcům výpověď písemně.
Často ale musíme pronajímatelům vysvětlovat, že v nájemních vztazích nestačí jen problematickému nájemci zavelet: „Padejte ven“.
Tím totiž nájem neskončí.
Dokonce se jim může stát, že se taková neobratná výpověď obrátí proti nim.
A že to pro ně dokonce bude nakonec emočně a finančně bolestivé
… jako třeba v následujícím případu, kdy pronajímatel musel za špatně podanou výpověď zaplatit 37 243 Kč.
Co se stalo?
Pronajímatel pronajal svůj byt nájemkyni, která se do bytu nastěhovala, vybalila si své věci, zabydlela se… a přivezla si do bytu také pejska svých rodičů, o kterého se měla na nějakou dobu postarat.
Nájemkyně oznámila pronajímateli přítomnost pejska emailem. A v něm se také zavázala, že uhradí případné náklady s jeho přítomností spojené.
Nájemní smlouva se o domácích zvířatech nijak nezmiňovala, stejně jako nepojednávala ani o tom, že by si je pan domácí v bytě nepřál (či je přímo zakazoval).
Přesto ale majitel bytu oznámil nájemkyni, že „takhle tedy ne“, že „v bytě končí“ a doručil nájemkyni výpověď z nájmu bytu.
Za to, že si do bytu vzala psa.
A k tomu přidal také výzvu k úhradě smluvní pokuty ve výši 20 000 Kč za porušení smlouvy.
Nájemkyně se tím ale nenechala vykolejit: Obrátila se na advokáta, aby ji zastupoval.
Advokát se nejprve snažil o smír. Když ale pronajímatel výpověď nestáhl, advokát podal k soudu žalobu na neplatnost výpovědi.
Jak to dopadlo?
Tak, jak se dalo očekávat od samotného začátku:
Občanský zákoník totiž stanoví, že „nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.“
Toto ustanovení nepovoluje nájemcům chovat v bytě jakákoliv zvířata automaticky a bez omezení. Určuje ale pravidla pro ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem. A umožňuje také pronajímateli sjednat s nájemcem náhradu za nadstandardní zatížení či opotřebení bytu a společných prostor, pokud se nájemce pro chov takového zvířete rozhodne.
Nepomyslel-li ale pronajímatel na sjednání takové dohody a pravidel už při sjednání nájmu ve smlouvě, nemůže později prohlásit, že „zvířata v bytě nechce“ a dát nájemci výpověď jen z tohoto důvodu.
Sám si tedy svou zkratkovitostí a neznalostí naběhl. A soud proto také určil, že výpověď z nájmu bytu je neplatná: Nájemkyně se tedy z bytu stěhovat nemusela. A žádnou pokutu za porušení smlouvy platit nemusela.
Další nepříjemnost ale čekala pronajímatele v poště: Současně s doručením rozsudku totiž dostal povinnost zaplatit nájemkyni náklady na svou právní obranu.
A ty právě kvůli soudnímu řízení a zastoupení nájemkyně advokátem narostly na 37 243 Kč.
Pronajímatel musel tuto částku zaplatit v soudem stanovené lhůtě, ale celému debaklu se mohl od začátku vyhnout:
Pokud by totiž už ve smlouvě sjednal s nájemkyní pravidla pro chov zvířat, stanovil přiměřené poměry v domě a určil také pravidla pro zvýšené opotřebení a případnou náhradu, netahal by v této situaci za kratší konec provazu.
A pokud by znal své postavení v situaci, kdy nic podobného sjednaného nemá, znal by dopředu také své šance na soudní bitvu. Mohl by výpověď před zahájením líčení stáhnout. A vyhnul by se tak drahému školení z nepoučitelnosti.
V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ provádíme pronajímatele různými situacemi, které mohou při pronajímání nastat. Dopředu je na ně připravujeme. A dostávají také celou sadu postupů a vzorů, jak se v nich zachovat. Jaký „papír“ použít. Co a kdy si nechat podepsat. A to vše tak, aby žádný z takto chráněných pronajímatelů podobně drahé školení v praxi nikdy nezažil.
Pronajímáte-li tedy svůj byt, nespoléhejte jen na intuici, pocity, osobní názory či doporučení nezkušených.
Při pronajímání bytů máme zákonem jasně nastavené mantinely a pravidla.
Jako pronajímatelé se v jejich rámci můžeme pevně bránit (a ubránit) všem filutům, šejdířům a nepoctivcům, kteří se pohybují i mezi nájemci.
Musíme přitom ale znát všechny nástrahy, pasti a minová pole.
Jinak skončíme s fakturou na 37 243 Kč také.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz