Na toto téma jsme nedávno narazili s realitní makléřkou, která upozornila na praktický problém s hledáním solidních nájemců:
„Čtu všechny vaše články a moc si toho vážím, mám od vás již oba kompletní kurzy a jsem spokojená i s pravidelnými poučnými články a texty. Pronajímám naše byty i byty klientů. Často se na prohlídkách setkávám se sympatickými zájemci-nájemníky, ale s exekucemi, s insolvencemi, tak to stále řeším. Nemůžu totiž všechny odmítat: To bych pak měla byt prázdný i několik měsíců. Tak by mě zajímal váš pohled a zkušenost s takovými lidmi…“
Má pravdu.
Lidí, kteří přišli v exekuci či insolvenci o majetek, je bohužel víc a víc. A někde bydlet musí. Protože o svůj byt/dům přišli, právě nájemní bydlení je často jejich jedinou možností.
Jak tedy reagovat, když máme na prohlídce před sebou zájemce o nájem bytu, který se nám jinak líbí, ale kaňkou na jeho resumé je fakt, že má za sebou exekuci/insolvenci? Nebo takovým řízením aktuálně prochází?
Rád bych v této chvíli řekl, že máme křišťálovou kouli, přes kterou se podíváme do budoucnosti a zjistíme, zda nám nájemce bude platit, když ostatním neplatil… ale nemáme.
Když ale vyhodnotíme situaci s rozvahou, uvidíme následující:
Na jedné straně máme dychtivého pronajímatele, který chce pronajmout volný byt a inkasovat nájemné. Rád bych co nejdříve byt pronajal a získal nájemné. A s prodlužováním doby, co je byt volný, se snižuje jeho náročnost na nájemce.
Na druhé straně máme zájemce, který říká, že nájemné bude platit včas… ale historie jeho chování odhaluje, že své minulé závazky včas neplatil.
Odmítnout a čekat na prince na bílém koni, tj. ideálního nájemce s vysokým příjmem, vystupování anglického džentlmena, platícího nájem na celou dobu dopředu?
Nebo polevit ze standardů a byt mu pronajmout s rizikem, že „budou problémy“?
Osobně si myslím, že charakter člověka se během dospělého života moc nemění. Podrazák zůstane podrazákem. Zloděje bude i nadále lákat pokušení něco štípnout. A slibotechna bude i nadále slibovat… a neplnit. Zásadní změnu osobnosti zažijeme asi jen u těch, kteří si prošli podstatnou život-měnící událostí. Ale to je na jinou diskusi…
Znamená ale jedna životní chyba doživotní nálepku, které si nikdy nezbaví?
A znamená to, že pokud dotyčný v minulosti spadl do exekuce, už nikdy mu nesmíme ohledně peněz věřit ani slovo?
Podle mě by to bylo krátkozraké…
Když totiž do bytu vybíráme nájemce, jako pronajímatelé bychom neměli hodnotit to, zda byl v exekuci/insolvenci, ale ***jak se tam dostal***.
Pokud bezmyšlenkovitě nakoupil na splátky televizi, zájezd, byt, auta, šperky a telefony a pak o ně přišel, protože je neutáhl, máme před sebou člověka, který nepočítá, nedívá se do budoucnosti, žije jen dneškem… a přestože má na nájem dnes, zítra už mít nemusí.
Z diskuse může vyplynout ale třeba to, že zájemce např. ručil kamarádovi za úvěr a ten jej nesplácel. Zbytek tedy musel jako ručitel doplatit sám a protože na zaplacení neměl, skončil v exekuci. Ano, jeho chybou bylo, že podepsal ručení… ale to bych nazval spíš hloupostí než lehkovážností, ze které bych měl jako pronajímatel strach.
Pokud máme tedy o byt tolik zájemců, že si můžeme vybírat, preferujeme přirozeně ty zájemce, kteří žádné potíže s penězi nemají a neměli.
Pokud ale musíme zvažovat i ty, kteří mají finanční škraloup, se zájemcem bychom měli důkladně probrat, jak se do těch dluhů dostal… a pak vyhodnotit, zda to bylo jen jednorázové selhání nebo jestli má nezodpovědnost v krvi.
Protože v exekuci může skončit i ten, kdo nezaplatil poplatek za odvoz odpadů, nedělal bych z jednorázového, solidně vysvětleného prohřešku dalekosáhlé závěry.
Spíš bych u všech nájemců přemýšlel nad tím, co se stane, pokud spadnou do exekuce během samotného nájmu: Exekutoři totiž v těchto případech „vyžlutí“ nálepkami v bytě všechno, co má nějakou hodnotu. Nehledí na to, zda to patří nájemci či pronajímateli. A pokud si pronajímatel nepřipraví už před zahájením nájmu pevné a nenapadnutelné důkazy o tom, co mu v bytě patří, může o to přijít.
Obrana proti exekučnímu soupisu totiž vyžaduje aktivní konání ze strany pronajímatele. A postup a detailní návod, jak se bránit, je součástí investičního kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“.
Pronajímatele, kteří postupy a podklady z investičního kurzu používají, považujeme za „chráněné“.
A ty, kteří na tyto situace dopředu nemyslí, musíme objektivně nazvat „nechráněnými“.
Do které skupiny chcete patřit vy?
(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. Bezproblémové a výnosné pronajímání bytů nezaručí ani atraktivně vybavený byt, ani pečlivý výběr nájemce, ani dokonalá nájemní smlouva, ani… cokoliv jednotlivého jiného. Klidné a bezproblémové pronajímání je vždy důsledkem toho, že pronajímatel je připraven (a není „nenadálou“ situací zaskočen) a má na své straně postupy a pomůcky, které mu tento klid (a řešení potíží) zaručí. Komplexní kombinaci těchto nástrojů, pomůcek a doporučení najdete v investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“… a doufám, že s jeho pomocí postavíte neproniknutelné opevnění kolem vašeho pronájmu i vy.