Nový občanský zákoník zamotal hlavu všem vlastníkům nemovitých prostor, kteří je pronajímají.
Dříve totiž stačila k pronájmu jedna nájemní smlouva zpracovaná podle toho, zda se jednalo o prostor zkolaudovaný jako bytový či jako nebytový prostor.
Nyní musí mít vlastník nemovitosti připraveny rovnou čtyři typy smluvní dokumentace… a použít na každého nájemce jinou.
Proč?
A ukážeme si na příkladech, proč je to důležité:
Pokud například vlastníte bytovou jednotku, která je sice zkolaudovaná právě jako byt, při jejím pronájmu si musíte jako pronajímatel klást u každého nového nájemce důležitou otázku:
K jakému účelu bude nájemce tento nemovitý prostor užívat?
Pokud v něm bude nájemce bydlet, jedná se o nájem bytu a pravidla pro vztah nájemce a pronajímatele jsou uvedena v §§ 2235 – 2301. Práva nájemce jsou v tomto pododdíle vychýlena ve prospěch nájemce a zákon zde zakazuje, aby tato práva byla smluvně omezena.
Pokud se vám ale jako zájemce o pronájem přihlásí právnická osoba s tím, že si od vás chce byt pronajmout a ubytovat v něm své zaměstnance, pravidla se mění. Právnická osoba totiž sama o sobě nemá „potřebu bydlení“… a proto se pravidla tohoto pronájmu budou řídit §§ 2201 – 2234. Smluvní volnost v tomto případě je již mnohem širší… a smlouva tak bude vypadat jinak.
Přestože se jedná o byt, zájemce o jeho pronájem může prohlásit, že v něm nebude bydlet, ale bude jej používat jako kancelář, např. pro svou účetní firmu. Účel užití nemovitého prostoru je v tomto případě opět jiný… a pravidla tohoto nájemního vztahu budou zase odlišná: Jedná se totiž o „nájem prostor sloužícího podnikání“ dle §§ 2302 – 2315… a nájemní smlouva vyžaduje k podchycení všech práv obou stran opět jiný obsah.
(Že je užívání bytu pro kancelářské účely proti hygienickým a stavebním předpisům? To máte sice pravdu a příslušné úřady za to mohou udělit pokutu… to ale nic nemění na platnosti samotné nájemní smlouvy. Její platnost a obsah se bude vždy řídit jejím účelem, nikoliv tím, zda byly splněny požadavky veřejného práva na užívání daných prostor.)
Zájemce o pronájem vašeho bytu může rovněž prohlásit, že v něm nebude bydlet, ale uskladní si v něm pouze svůj majetek, který se už nevejde do jeho současného bytu. Účel užívání k bydlení zde nebude naplněn a nájemní vztah se tak bude (opět jiným typem smlouvy) řídit obecnými pravidly nájmu nemovité věci. Viz video na http://jakpronajimatnebytoveprostory.cz.
Pokud je byt v přízemí a jednoduše přístupný, zájemce o jeho pronájem může také přijít s tím, že by v něm chtěl provozovat útulnou čajovnu. Hosté nebudou nikoho v domě rušit, jen si vypijí svůj Darjeeling First Flush a v klidu zase půjdou po svých. Pokud se na takovém pronájmu domluvíte, nebude se jednat o „pronájem“. Nový občanský zákoník totiž vytvořil pro tyto případy nový typ právního vztahu a ten se jmenuje „pacht“. Aplikuje se všude tam, kdy vlastník přenechává věc zájemci nejen k užívání, ale také „požívání“.
Co je „požíváním?“
Požíváním je situace, kdy uživatel užívá nejen samotný prostor, ale onen prostor mu také svou existencí přináší užitek, v tomto případě výdělek.
Jaký je pak rozdíl mezi nájmem prostor sloužících podnikání a pachtem?
Pokud by podnikání v daných prostorách bylo postaveno na tom, že si zákazníci pouze přijdou koupit balení čaje a zase odejdou, jedná se „jen“ o nájem. Stěny, stropy a podlahy prostor jsou v tomto případě jen „ochranným obalem“, který umožňuje podnikateli a zákazníkům v suchu a teple realizovat transakci.
Protože ale v případě čajovny přicházejí zákazníci vlastně konzumovat i samotný prostor tím, že si v čajovně posedí, popovídají a vychutnají si její atmosféru, ony „stěny, stropy a podlahy“ již nejsou jen obalem, ale vlastně výrobním či výdělečným prostředkem. Tím, co zákazník přichází požívat. A proto se jedná o pacht. Viz video na http://jakpronajimatnebytoveprostory.cz.
(Ano, hranice mezi pachtem a nájmem prostor sloužících podnikání je velmi tenká, přesto je ale důležité zařadit váš pronájem správně. Odvíjí se od toho totiž některé důležité smluvní části, jako např. délky výpovědních lhůt, povinnost vlastníka vyměnit inventář na své vlastní náklady, apod.)
Až budete tedy nabízet vaši nemovitost k pronájmu, nezapomeňte na to, že pro platnost a obsah smlouvy již není důležité, co je napsáno v kolaudačním rozhodnutí. Rozhodující je účel užívání (či požívání) věci. A pro každý potřebujete jinak koncipovanou smlouvu.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz