Občanský zákoník v § 2288 odst. 1. písm d) říká, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce „hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu“.
Dále také v § 2291 stanoví, že výpovědním důvodem může být, pokud nájemce poruší svou povinnost „zvlášť závažným způsobem“ např. tím, že „způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí“. Pronajímatel pak má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Jak ale poznáme je to porušení povinnosti závažné, že je „hrubé“? Nebo způsobuje dokonce „závažné škody“?
Jejich podstata totiž spočívá v obecně platných hodnotách a zásadách morálky. Jedná se o souhrn společenských, kulturních a mravních norem, které mají stabilní vývoj a jsou sdíleny rozhodující částí společnosti. Posouzení toho, zda se jedná o čin v souladu nebo rozporu s dobrými mravy, tedy vždy náleží na soudu.
Cíl tohoto flexibilního termínu je tedy jasný: Umožnit soudům, aby každý případ posoudily podle jeho specifických okolností a rozhodly tak, aby nedocházelo k excesům.
Ze zákona tedy jasný seznam porušení dobrých mravů nevyčteme, můžeme se ale opřít o následující rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR:
„Za hrubé porušení dobrých mravů zakládající výpovědní důvod z nájmu bytu lze považovat závadné chování nájemce vztahující se k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt.
Může jít např. o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.
Na „hrubé“ porušení dobrých mravů lze usoudit např. z vážnosti následku způsobeného jednáním nájemce a z délky jeho trvání či opětování.“
Pokud dává pronajímatel nájemci výpověď proto, že nájemce způsobuje „jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí“, podmínkou výpovědi je předchozí písemná výstraha pronajímatele. Výstraha musí obsahovat nejen upozornění nájemce na jeho konkrétní závadné jednání (resp. na jednání osob, jež s ním bydlí), ale i přiměřenou dobu k tomu, aby svého jednání zanechal.
Neuvede-li totiž pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Pojem hrubé porušení povinností nájemce není tedy zákonem přesně vymezen. Obecně můžeme říci, že se bude jednat o takové jednání, při kterém nájemce opakovaně/po delší dobu narušuje práva ostatních uživatelů domu (např. hlasitými hádkami, křikem, urážkami, slovními či fyzickými výpady, záměrné znečišťování společných prostor, apod.).
Nelíbí-li se tedy nám nebo ostatním uživatelům domu chování takového nájemce, musíme se ale nejdříve ptát, zda je toto chování natolik závažné, aby mohlo být považováno za „hrubé porušení povinností nájemce“.
Pokud ano, nájemce musí být na svůj prohřešek nejdříve upozorněn. A pokud ve svém nespolečenském chování pokračuje i po výstraze, může dostat výpověď
© Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz