Největší obavou každého pronajímatele je nájemce, který přestane platit nájemné. A hledáme proto různé cesty, jak se tomu v praxi bránit.
Notářská komora v poslední době začala více propagovat tzv. „doložku přímé vykonatelnosti“. A novinové titulky slibují „Nad neplatiči nájmu může majitel snadno zvítězit, říká notář“.
Na tuto možnost už řadu let upozorňujeme v našem investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“, pomůže ale taková doložka skutečně pronajímatele chránit? A jak onu doložku vlastně dostat i do vaší nájemní smlouvy?
Vysvětlím…
Pokud uzavřeme s nájemcem běžnou nájemní smlouvu a dojde na soudní spor, soud bude mimo jiné zkoumat, zda byla smlouva skutečně uzavřena (a nešlo o nicotný či neplatný právní úkon), zda ji uzavřely strany, které jsou v ní identifikovány, zda k tomu byly právně způsobilé a řadu dalších parametrů, které jsou k platnosti závazkového vztahu nezbytné.
Bude-li nájemce chtít takový proces protahovat, může namítat řadu věcí a okolností (které sem ke smůle vychytralých nájemců nebudu rozepisovat), pronajímatel je bude muset dokázat… a celý spor se tak protáhne klidně na několik let.
Podstatou běžného soudního řízení je tedy stav, kdy se žalující pronajímatel domáhá svého nároku a musí soudu dokázat, že na něj má právo. A pokud protistrana namítne, že „to není pravda a ta částka taky nesouhlasí“, je to pronajímatel, kdo musí soudu přivést svědky, donést důkazy a prokázat oprávněnost svých nároků.
Uzavřeme-li ale dohodu s nájemcem formou notářského zápisu, navíc se svolením vykonatelnosti, právní řád se na takový úkon dívá obráceně:
Pravost takového úkonu/zápisu/listiny má za danou. A je na protistraně (nájemci), aby dokázala případný opak/nepravost. Pokud pak notářský zápis navíc obsahuje i vyjádření nájemce, že svoluje k vykonatelnosti, dopředu tím soudu v podstatě prohlašuje, že se vzdává soudního řízení a pokud nesplní, co se splnit zavázal, rovnou na něj můžou vystartovat exekutoři.
Notářská komora to vysvětluje následovně (v příkladu uvádí „dlužníka“, ale my si tam dosadíme „nájemce“):
„Obsahem notářského zápisu o dohodě se svolením k vykonatelnosti je závazek dlužníka, že ve stanovené lhůtě řádně splní svůj dluh vůči věřiteli a pokud tak neučiní, může věřitel bez dalšího soudního řízení požádat soudního exekutora o exekuci dlužníkova majetku. Není tak třeba před exekucí absolvovat soudní řízení se soudním poplatkem a často s dobou trvání několika let, ve kterém je dlužníkovi nejdříve uloženo dluh zaplatit, a až poté lze navrhnout exekuci. Často pak může být na vymáhání peněz pozdě.
Dohodu je vhodné sepsat v případě zápůjčky nejpozději při předání peněz, ale lze ji uzavřít i ohledně pohledávky, která teprve vznikne (úvěr). Dohodu lze uzavřít i v případech, kdy je již pohledávka splatná a věřitel je ochoten poskytnout dlužníkovi ke splacení dodatečnou lhůtu.
Svolení k vykonatelnosti může být obsaženo přímo v notářském zápisu o právním jednání, ve kterém se účastník zaváže splnit peněžitý dluh vyplývající ze zakládaného závazkového právního vztahu (tedy např. přímo ve smlouvě o zápůjčce).
Svolení k vykonatelnosti může být také obsaženo v notářském zápisu o jednostranném právním jednání, kterým je uznání peněžitého dluhu (k sepsání tedy stačí jen účast dlužníka, nelze však sjednat např. smluvní pokutu).
Příklad: Pan Novák dluží panu Novotnému 100 000 Kč podle smlouvy o zápůjčce a jeho dluh je již splatný. Pan Novák by rád dluh uhradil, ale nemá na to finanční prostředky. Pan Novotný je ochoten lhůtu splatnosti posunout, ale chce mít jistotu, že po sjednaném datu splatnosti nenastane stejná situace znovu. Sepíší proto u notáře notářský zápis, jehož obsahem bude uznání dluhu pana Nováka, sjednání podmínek splatnosti, a svolení pana Nováka, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí nebo vedena exekuce a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem. Pokud ani v nově sjednané lhůtě pan Novák dluh neuhradí, může se pan Novotný obrátit přímo na exekutora, aby jeho pohledávku vymohl.“
Jak takový notářský zápis vypadá a co musí obsahovat?
Notářský řád (358/1992 Sb.) k tomu v § 71b říká:
(1) Notář sepíše na žádost notářský zápis o dohodě, kterou se účastník zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka vyplývající ze závazkového právního vztahu, v níž svolí, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní.
(2) Dohoda účastníků musí obsahovat
a) označení osoby, která se zavázala ke splnění pohledávky nebo jiného nároku (osoby povinné),
b) označení osoby, jejíž pohledávka nebo jiný nárok mají být splněny (osoby oprávněné),
c) skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládá,
d) předmět plnění,
e) dobu plnění,
f) prohlášení povinné osoby o svolení k vykonatelnosti zápisu.
(3) Dohoda účastníků může obsahovat též podmínky nebo doložení času, popřípadě vzájemné povinnosti oprávněné osoby, na jejichž splnění je poskytnutí předmětu plnění vázáno.
Vše zatím vypadá nádherně: Stačí jen pořídit notářský zápis s doložkou vykonatelnosti. A při nesplnění povinnosti už na nájemce-dlužníka rovnou nastupuje exekutor.
Celý postup má ale i své slabé stránky:
1. Protože se v souvislosti s těmito zápisy často uvádí výraz „doložka přímé vykonatelnosti“, řada pronajímatelů se ptá, jak zní ten „zázračný odstavec“, který mají do své smlouvy napsat, aby mohli na nájemce-dlužníka rovnou poslat exekutory?
Odpověď je, že nejde o žádný odstavec, doplněk, ujednání či text, který si můžeme sami napsat do smlouvy, ale o to, že se celá dohoda uzavře u notáře a ten ji také sepíše. Právě to dává notářskému zápisu jako dokumentu pořízeném státem pověřeným úředníkem onu kvalitu veřejné listiny.
Pronajímatel a nájemce si tedy musí osobně sjednat u notáře termín, dohodu zde uzavřít, notář vše sepíše… a je samozřejmě otázkou, kolik a jaké nájemce tímto požadavkem odradíte. Jen ty problematické a nespolehlivě? Nebo i ty solidní, pro které je ale slovo „exekuce“ natolik velkým strašákem, že na nic podobného z důvodů neopodstatněných obav, neznalosti či pověsti exekutorů nepřistoupí?
2. Poplatek notáři za tento úkon činí 3000 Kč + DPH, tedy 3630 Kč… a sami tedy musíte zvážit, zda vám tato částka dává u vašeho pronájmu smysl. Kolik je samotný nájem? Kolik vám tato forma zajištění z nájmu ukrojí? Jak často se nájemci střídají?
3. Notářský zápis sice vaše právo zajišťuje… ale nijak nezaručuje, že své peníze skutečně dostanete: I když budete mít takto sepsanou dohodu a exekutor začne dlužné nájemné vymáhat, nikdo vám neručí za to, že od dlužníka nějaké peníze skutečně vymůžou.
4. Dohodu o přímé vykonatelnosti lze u nájmu uzavřít jen u smluv na dobu určitou. Podle usnesení Nejvyššího soudu České republiky, sp. zn. 20 Cdo 928/2003 totiž platí, že notářský zápis se svolením k vykonatelnosti „není materiálně vykonatelný, není-li v něm uvedeno, dokdy má být povinnou osobou plněno“. Nájemní smlouva na dobu neurčitou takový konkrétní termín skončení nájmu/dobu plnění neobsahuje.
5. Přímou vykonatelnost je podle rozhodnutí Nejvyššího soudu (26 Cdo 2085/2019-242; rozhodnutí z 25.5.2020) možné použít pouze na nároky vyplývající ze závazkových právních vztahů (např. vymání dluhů), nikoli ale na ochranu vlastnického práva (např. vyklizení nemovitosti). Notářský zápis tedy nepomůže k vystěhování nájemce.
Má tedy smysl uzavírat nájemní smlouvy u notáře?
Notářské zápisy se souhlasem o vykonatelnosti určitě patří do repertoáru ochrany pronajímatele před nájemci, kteří nechtějí platit nájemné.
Tyto notářské zápisy ale provází zvýšené nároky na čas pronajímatele i budoucího nájemce. Podstatně zvyšují náklady pronájmu. A každý pronajímatel proto musí zvážit, zda je o jeho nemovitost na trhu takový zájem, aby svým požadavkem na sepsání dohody u notáře odradil i některé ze solidních a bezproblémových nájemců, kteří mají pro neznalost či předsudky z notářských zápisů a „exekučních doložek“ nepřekonatelné obavy.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz