Pokud nájemce přestane platit nájemné, nastává čas na jeho urgenci a následné vymáhání. Aby ale byl pronajímatel v této činnosti úspěšný a dostal zaplaceno v plné míře, musí splnit to, co po něm zákon vyžaduje. A právě tady nastávají často problémy: Pronajímatelé často nejsou schopni své nároky dokázat či zákonně podpořit.
Při vymáhání pak riskují, že soud jejich nároky neuzná a dostanou jen část peněz, nebo dokonce nic.
V tomto článku se podíváme na konkrétní chyby jednoho pronajímatele, které ho připravily o desítky tisíc korun, a vysvětlíme si, jak se jim vyhnout.
Shrnutí: Případ 13 VSOL 141/2024-271 se týká sporu o pohledávku žalobce (pronajímatele) vůči žalovanému (nájemci) v insolvenčním řízení. Žalobce pronajal žalovanému byt na dobu určitou od 1. 10. 2017 do 30. 9. 2018 s měsíčním nájemným 11 000 Kč a zálohami na služby 5 500 Kč. Žalovaný neplatil nájemné řádně a včas. Žalobce podal žalobu na vyklizení bytu u Městského soudu v Brně, ale později ji stáhl poté, co žalovaný byt vyklidil (31. 7. 2018). Žalobce následně přihlásil do insolvenčního řízení žalovaného pohledávku za nezaplacené nájemné a služby. Insolvenční správce pohledávku popřel. V následném incidenčním sporu insolvenční soud určil výši pohledávky žalobce na 101 270,76 Kč, zamítl ale část jeho nároků na 131 376,18 Kč. Žalobce se odvolal proti zamítnutí části pohledávky ve výši 19 538,57 Kč. Spor se točil kolem výkladu nájemní smlouvy, zejména rozvazovací podmínky (ukončení nájmu při prodlení s platbami déle než jeden měsíc), a výpočtu úroků z prodlení. Dále se řešila otázka, zda byl nájem v říjnu 2017 uhrazen dle příjmového dokladu v plné výši.
Případ pronajímatele: Co se stalo?
Pronajímatel uzavřel nájemní smlouvu na byt v Brně s nájemcem na dobu určitou od října 2017 do září 2018.
Nájemce zaplatil první měsíc, ale poté přestal platit nájemné.
Pronajímatel podal žalobu na nájemné a smluvní pokutu, celkový dluh se vyšplhal na 232 646 Kč.
Nájemce se mezitím dostal do insolvence, takže pronajímatel musel dluh přihlásit do insolvenčního řízení.
Insolvenční správce uznal jen část pohledávky (101 270 Kč) a zbytek popřel.
Pronajímatel podal žalobu, ale soud mu neuznal celou částku, protože neudělal několik zásadních kroků správně.
Nakonec mu bylo přiznáno o 130 000 Kč méně, než původně žádal.
Jaké chyby udělal?
1. Nejasná evidence plateb nájemného
Chyba:
Pronajímatel tvrdil, že nájemce nezaplatil celé nájemné, ale neměl na to dostatečné důkazy.
Soud mu nejdříve neuznal 4 000 Kč, protože příjmový doklad odporoval nájemní smlouvě.
Až při odvolání se mu podařilo prokázat, že mu nájemce dlužil více.
Jak se tomu dalo předejít?
✔ Všechny platby evidovat písemně a požadovat platbu na účet místo hotovosti.
✔ Vystavovat příjmové doklady bez chyb.
✔ Posílat písemné upomínky doporučeně, pokud nájemce nezaplatí.
2. Neplatná smluvní klauzule o automatickém ukončení nájmu
Chyba:
Pronajímatel měl ve smlouvě podmínku, že pokud nájemce nezaplatí do 1 měsíce, smlouva automaticky končí.
Soud ji označil za neplatnou, protože zákon takové ukončení neumožňuje.
Jak se tomu dalo předejít?
✔ Řídit se standardními pravidly pro výpověď (tříměsíční výpovědní lhůta).
✔ Nájem ukončit oficiální výpovědí a nájemce vystěhovat zákonnou cestou.
3. Chybný postup při výpovědi nájmu
Chyba:
Pronajímatel poslal výpověď doporučeným dopisem, ale nájemce si ji nevyzvedl.
Soud proto rozhodl, že výpověď nebyla řádně doručena a nájem pokračoval.
Jak se tomu dalo předejít?
✔ Výpověď doručit osobně proti podpisu, poštou do vlastních rukou s kontrolou faktického doručení nebo exekutorem.
✔ Pokud si nájemce poštu nepřebírá, je nutné podniknout další kroky k vystěhování.
4. Neplatná smluvní pokuta
Chyba:
Pronajímatel měl ve smlouvě smluvní pokutu 0,05 % za každý den prodlení.
Soud ji označil za neplatnou, protože zákon v té době neumožňoval pokuty za pozdní platby v nájemních smlouvách na byty. (V současné době je již umožňuje, má to ale řadu omezení a pravidel.)
Jak se tomu dalo předejít?
✔ Počítat s zákonným úrokem z prodlení.
✔ Formulovat smluvní pokuty tak, aby odpovídaly zákonným mantinelům.
✔ Požadovat vyšší kauci, která by pokryla případné dluhy.
5. Špatná komunikace v insolvenčním řízení
Chyba:
Když nájemce vstoupil do insolvence, správce uznal jen část dluhu.
Pronajímatel nedokázal prokázat celý dluh.
Jak se tomu dalo předejít?
✔ Pečlivě doložit všechny nároky už při přihlášení do insolvence.
✔ Pravidelně komunikovat s insolvenčním správcem a hájit svůj nárok.
6. Neprokázání výzev k platbě (úroky z prodlení)
Chyba:
Soud mu původně nepřiznal úroky z prodlení, protože neprokázal, že dlužníka předem vyzval.
Až v odvolání předložil důkaz, že nájemci poslal písemné výzvy.
Jak se tomu dalo předejít?
✔ Hned při podání žaloby přiložit všechny důkazy.
✔ Výzvy k platbě posílat doporučeně s dodejkou.
Co to pronajímateli způsobilo?
Pronajímatel přišel o více než 130 000 Kč kvůli špatné dokumentaci a neplatným smluvním ujednáním.
Pokud by měl vše správně:
✔ Dostal by celých 232 646 Kč místo 101 270 Kč.
✔ Urychlil by vystěhování nájemce.
✔ Předešel by zbytečným soudním sporům.
Ponaučení?
Mít vše písemně podložené. Doručovat výpovědi, upomínky, atd. tak, aby byly skutečně doručeny. Neopírat vymáhání pohledávek o smluvní ujednání, které nemají oporu v zákoně. S dlužníky aktivně komunikovat a aktivně dluhy vymáhat. Hlídat, zda dlužník neskončil v insolvenci a pokud ano, přihlásit své pohledávky s příslušnými důkazy.
Pokud pronajímáte váš byt podle zásad, postupů a vzorů, které jste získali v rámci ochrany pronajímatele, můžete spát s vědomím, že jste pro ochranu svého majetku a zájmů udělali maximum. Pokud takovou jistotu nemáte, právě teď je ta správná chvíle se nad tím zamyslet a patřičné kroky podniknout.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz
Celý případ podrobně:
13 VSOL 141/2024-271
č. j. 74 ICm 1271/2021 13 VSOL 141/2024-271 (KSBR 27 INS 27532/2019)
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Vrchní soud v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Ivany Wontrobové a soudců JUDr. Radky Panáčkové a Mgr. Rostislava Krhuta ve věci žalobce: anonymizovano anonymizovano , narozený anonymizovano bytem Veslařská 753/68a, 637 00 Brno zastoupený advokátem Mgr. Janem Konečným sídlem U Mlýna 1552/0, 684 01 Slavkov u Brna proti žalovaným: 1. anonymizovano anonymizovano , narozený anonymizovano bytem Černého 810/42, 635 00 Brno 2. ISALIS, v. o. s., IČO 057 20 834 sídlem Jankovcova 1569/2c, Holešovice, 170 07 Praha 7 insolvenční správkyně dlužníka anonymizovano anonymizovano , narozeného anonymizovano , bytem Černého 810/42, 635 00 Brno zastoupené advokátem Mgr. Ondřejem Koláčkem sídlem Jankovcova 1569/2c, 170 00 Praha o určení pohledávky vedené jako incidenční spor u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. 74 ICm 1271/2021 v insolvenčním řízení dlužníka anonymizovano anonymizovano , narozeného anonymizovano , vedeném u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. KSBR 27 INS 27532/2019 o odvolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 30. ledna 2024 č. j. 74 ICm 1271/2021-168 (KSBR 27 INS 27532/2019) ve znění usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 7. října 2024 č. j. 74 ICm 1271/2021-200 (KSBR 27 INS 27532/2019) takto:
I. Částečné zpětvzetí žaloby žalobce ze dne 18. 2. 2025 není účinné.
II. Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 30. ledna 2024 č. j. 74 ICm 1271/2021-168 (KSBR 27 INS 27532/2019) ve znění usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 7. října 2024 č. j. 74 ICm 1271/2021-200 (KSBR 27 INS 27532/2019) se v bodu II. výroku, pokud jím byla zamítnuta žaloba na určení pohledávky ve výši 19 538,57 Kč, mění tak, že se určuje, že žalobce má za dlužníkem i pohledávku ve výši 19 538,57 Kč přihlášenou do insolvenčního řízení dlužníka anonymizovano anonymizovano , narozeného anonymizovano , č. přihlášky P10, vedeného u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. KSBR 27 INS 2732/2019.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně.
IV. Žalobce je povinen zaplatit státu-České republice náhradu nákladů řízení ve výši 14 658,87 Kč ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
V. Žalovaný 1. a žalovaná 2. jsou povinni zaplatit státu-České republice každý náhradu nákladů řízení ve výši 7 329, 435 Kč ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
VI. Žalovaný 1. je povinen zaplatit žalobci plnou náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši, která bude vyčíslena v písemném vyhotovení rozsudku, k rukám jeho advokáta.
VII. Žalobce nemá vůči žalované 2. právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.
Odůvodnění:
1. Rozsudkem označeným v záhlaví tohoto rozhodnutí Krajský soud v Brně (dále insolvenční soud ) určil, že pohledávka žalobce jakožto věřitele č. 10 v celkové výši 232 646,94 Kč přihlášená do insolvenčního řízení dlužníka anonymizovano anonymizovano , narozeného anonymizovano , vedeného Krajským soudem v Brně pod sp. zn. KSBR 27 INS 27532/2019 přihláškou P10 je ve výši 101 270,76 Kč po právu (bod I. výroku), zamítl žalobu v rozsahu, v němž se žalobce jakožto věřitel č. 10 domáhal určení, že jeho pohledávka v celkové výši 232 646,94 Kč přihlášená do insolvenčního řízení dlužníka anonymizovano anonymizovano , narozeného anonymizovano , vedeného Krajským soudem v Brně pod sp. zn. KSBR 27 INS 27530/2019 přihláškou P10 je po právu rovněž ve výši 131 376,18 Kč (bod II. výroku), a rozhodl o nákladech řízení účastníků (body III. a IV. výroku)
2. V důvodech rozhodnutí insolvenční soud vyšel ze zjištění, že: Insolvenční řízení dlužníka bylo zahájeno jeho návrhem podaným dne 25. 11. 2019 (vyhláška o zahájení insolvenčního řízení ze dne 26. 11. 2026 č. j. KSBR 27 INS 27532/2019-A-2), usnesením ze dne 25. 5. 2020 č. j. KSBR 27 INS 27532/2019-A-13 insolvenční soud zjistil úpadek dlužníka, povolil dlužníku oddlužení a ustanovil insolvenční správkyní dlužníka žalovaná č. 2. Zpráva o přezkumu byla insolvenčním soudem schválena usnesením ze dne 19. 4. 2021 č. j. KSBR 27 INS 27532/2019-B-31, pravomocným dne 22. 4. 2021.
Žalobce přihlásil do insolvenčního řízení dlužníka (P10) nevykonatelnou, nezajištěnou pohledávku v celkové výši 232 646,94 Kč sestávající z jistiny ve výši 191 000 Kč a dále příslušenství v celkové výši 41 646,94 Kč (zákonný úrok z prodlení z dlužné částky v celkové výši 34 086,94 Kč a smluvní pokuta ve výši 0,05 % denně z dlužné částky za každý den prodlení, tj. ve výši 7 560 Kč), právním důvodem přihlášené pohledávky je nezaplacené nájemné za nájem nemovitosti na základě smlouvy o nájmu uzavřené na období 1. 10. 2017 do 30. 9. 2018, s tím, že přestože dlužník nemovitost užíval, zaplatil žalujícímu věřiteli jakožto pronajímateli pouze 7 000 Kč a dále již neplatil. Při přezkumu dne 22. 9. 2020 insolvenční správkyně a dlužník popřeli pohledávku žalobce co do pravosti a výše s tím, že správná výše pohledávky činí 1 Kč; pohledávka byla popřena z důvodu, že dlužné nájemné bylo průběžně hrazeno, tudíž pohledávka zanikla splněním. O popření byl žalobce vyrozuměním o popření pohledávky ze dne 23. 9. 2020, doručeným mu dne 30. 9. 2020, vyrozuměn a poučen o možnosti uplatnit své právo žalobou. Usnesením ze dne 19. 4. 2021 č. j. KSBR 27 INS 27532/2019-B-31 insolvenční soud schválil zprávu o přezkumu ze dne 22. 9. 2020, schválil oddlužení dlužníka plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Dlužník byt užíval v období 1. 10. 2017 až 31. 7. 2018, v období října až listopadu 2017 na základě nájemní smlouvy za nájemné 11 000 Kč měsíčně, v období prosince 2017 až července 2018 bez smlouvy, obvyklé nájemné v daném místě a čase činilo 11 000 Kč měsíčně. Nedatovanou smlouvou o nájmu uzavřenou mezi žalobcem označeným jakožto nájemce a dlužníkem označeným jakožto podnájemce se žalobce zavázal přenechat do užívání dlužníku bytovou jednotku umístěnou v 1. nadzemním patře v rodinném domě stojícím na parc č. 534/1, 534/3, 14/9 a 534/4, jehož součástí je stavba č. p. 753, zapsané na LV č. 1740 pro k. ú., Jundrov, obec Brno (dále jen předmětný byt ), na dobu určitou od 1. 10. 2017 do 30. 9. 2018 s automatickým prodlužováním za stanovených podmínek.
Dlužník se zavázal hradit žalobci za užívání nájemné v dohodnuté výši 11 000 Kč a zálohy energie a služby, celkem nájemné a zálohy za energie a služby ve výši 16 500 Kč měsíčně, předem vždy od pětadvacátého do třicátého, hotově oproti příjmovému dokladu, platba za měsíc říjen 2017 bude splatná také v hotovosti při podpisu této smlouvy, žalobce převzetí nájemného a plateb za služby za první měsíc od dlužníka svým podpisem potvrzuje. Pro případ prodlení se zaplacením podnájemného či plateb za služby ve sjednané lhůtě je sjednána smluvní pokuta ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení, dále je sjednána rozvazovací podmínka platnosti a účinnosti této smlouvy o nájmu-prodlení s úhradou nájemného nebo jeho části nebo plateb za služby nebo jejich části ve lhůtách podle této smlouvy o více než jeden měsíc, rozvazovací podmínka se považuje za splněnou a tato smlouva v důsledku toho za ukončenou prvním dnem druhého měsíce trvání prodlení podle tohoto ujednání. Smlouva je podepsána žalobcem i dlužníkem.
V řízení vedeném u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 48 C 53/2018 se žalobce domáhal vůči žalovanému (dlužníku) žalobou doručenou tomuto soudu dne 22. 3. 2018 vyklizení předmětného bytu. V žalobě odkázal na shora uvedenou nájemní smlouvu uzavřenou v říjnu 2017 a uvedl, že žalovaný mu nehradil řádně a včas nájemné a náklady na služby, dlužná částka k datu sepisu žaloby, tj. ke dni 21. 3. 2018, činí celkem 75 500 Kč, žalovaný mu neuhradil dlužnou částku ani přes výzvu žalobce ze dne 1. 2. 2018, která mu byla odeslána dne 1. 2. 2018, a proto vypověděl nájem písemnou výpovědí ze dne 19. 2. 2018, která byla žalovanému odeslána dne 19. 2. 2018, na nájemném a službách bylo k datu sepisu žaloby zaplaceno pouze 7 000 Kč za měsíc říjen. Žalobce vzal žalobu zpět podáním ze dne 21. 1. 2019, ve kterém (mimo jiné) uvedl, že od žalovaného obdržel dopis datovaný dnem 26. 7. 2018, v němž mu tento sdělil, že předmětný byt ke dni 31. 7. 2018 vyklidil. Usnesením ze dne 23. 1. 2019, pravomocným dne 12. 2. 2019, bylo řízení zastaveno.
Řízení ve věci vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 119 C 141/2018 o žalobě žalobce (dlužníka) proti žalovanému (žalobci) na neplatnost výpovědi z nájmu bytu bylo zastaveno (pro nezaplacení soudního poplatku) ke dni 28. 12. 2018. Insolvenční soud měl za to, že úhrada nájemného dlužníkem za měsíce listopad 2017, prosinec 2017, leden 2018, únor 2018 a březen 2018 v řízení nebyla prokázána.
3. Insolvenční soud s odkazem na § 198 odst. 1 a § 410 odst. 5 insolvenčního zákona shledal žalobu podanou u insolvenčního soudu dne 6. 5. 2021 včasnou.
4. S odkazem na § 2201, § 2217 odst. 1, § 2235 odst. 1, § 2237, § 2239, § 2246 a § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění, insolvenční soud uzavřel, že podřazením zjištěného skutkového stavu pod shora uvedená zákonná ustanovení ve spojení s nespornými skutečnostmi dospěl k závěru, že pohledávka žalobce přihlášená do insolvenčního řízení dlužníka je po právu pouze zčásti.
Smlouva předložená žalobcem je obsahově smlouvou o nájmu bytu (byť smluvní strany jsou terminologicky označeni jako smluvní strany smlouvy o podnájmu bytu), kterou platně a účinně přenechal žalobce dlužníku k užívání předmětný byt, a to od 1. 10. 2017. Za užívání bytu dlužník při podpisu smlouvy zaplatil žalobci hotově první nájem za měsíc říjen 2017, o čemž svědčí obsah samotné smlouvy o nájmu a v řízení nebylo prokázáno, že by dlužník žalobci zaplatil za užívání bytu jiné peněžní prostředky.
Dlužník byt užíval od 1. 10. 2017 do 31. 7. 2018, kdy byt vyklidil. Vzhledem k obsahu smluvních ujednání, konkrétně rozvazovací podmínky platnosti smlouvy, smlouva pro neplacení nájemného zanikla ke dni 1. 12. 2017 (správně ke dni 30. 11. 2017), od 1. 12. 2017 do 31. 7. 2018 dlužník byt užíval bez právního důvodu, od 1. 8. 2018 do 30. 9. 2018 již dlužník byt neužíval. V období od 1. 10. 2017 do 30. 11. 2017 dlužník byt užíval na základě nájemní smlouvy za nájemné v částce 11 000 Kč měsíčně (předmětem přihlášky pohledávek bylo pouze nájemné, nikoli částka za spotřebované služby), v období od 1. 12. 2017 do 31. 7. 2018 dlužník byt užíval bez právního důvodu, obvyklé nájemné v daném místě a čase činilo částku 11 000 Kč měsíčně, od 1. 8. 2018 do 30. 9. 2018 nebyl byt dlužníkem užíván. Žalobce tak má nárok na zaplacení částky 11 000 Kč představující nájemné za listopad 2017, a to spolu s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po splatnosti, tj. úrokem z prodlení z částky 11 000 Kč od 1. 11. 2017 do 24. 5. 2020; tato částka činí 2 270,76 Kč.
Dále má žalobce nárok na úhradu bezdůvodného obohacení za období od 1. 12. 2017 do 31. 7. 2018, tj. za celkem za 9 měsíců v částce 11 000 Kč za každý takový měsíc, celkem v částce 99 000 Kč. Žalobce dlužníka k úhradě dlužné částky před podáním přihlášky nevyzýval, dlužník tak nebyl s úhradou bezdůvodného obohacení v prodlení, nárok na zaplacení úroků z prodlení žalobci tudíž nepřísluší. Za měsíce srpen a září 2018 se dlužník na úkor žalobce neobohatil.
Ujednání v nájemní smlouvě o smluvní pokutě za prodlení dlužníka s úhradou nájemného je ex lege neplatné. Pohledávka žalobce je po právu v rozsahu částky 101 270,76 Kč, která je představována částkou 99 000 Kč za dlužné nájemné, popřípadě bezdůvodné obohacení dlužníka na úkor žalobce a částkou 2 270,76 Kč jakožto úrokem z prodlení; v rozsahu částky 131 376,18 Kč pohledávka žalobce z důvodů popsaných výše po právu není.
5. Proti tomuto rozsudku, výslovně proti bodu II. výroku v rozsahu částky 19 538,57 Kč, podal žalobce odvolání. Poukázal na to, že s prvním žalovaným uzavřel smlouvu o nájmu, kterou se zavázal přenechat mu do užívání předmětný byt a první žalovaný se zavázal mu hradit měsíčně celkovou částku ve výši 16 500 Kč, z toho nájemné ve výši 11 000 Kč a náklady na služby s nájemném spojené (zálohy na energie a služby) ve výši 5 500 Kč. Do insolvenčního řízení dlužníka přihlásil jistinu ve výši 121 000 Kč (pohledávka ve výši 9 500 Kč za období říjen 2017, pohledávka ve výši 148 500 Kč za období od 1. 11. 2017 do 31. 7. 2018 a pohledávka ve výši 33 000 Kč, tj. 2 x 16 500 Kč, za období od 1. 8. 2018 do 30. 9. 2018). Namítl, že insolvenční soud opomenul určit, že po právu je také přihlášená pohledávka ve výši 4 000 Kč jako zbývající část nájmu za období říjen 2017 včetně úroku z prodlení, kdy úhradu částky 7 000 Kč žalobce v řízení doložil, a naopak důkaz předložený prvním žalovaným o úhradě částky 9 500 Kč byl v řízení vyvrácen. Jeho pohledávka ve výši 4 000 Kč včetně úroku z prodlení je po právu.
Poukázal na to, že pohledávku vzal částečně zpět v rozsahu, ve kterém byla jeho žaloba zamítnuta, s výjimkou pohledávky v rozsahu napadeném v odvolání. Insolvenční soud mu přiznal zákonný úrok z prodlení z částky 11 000 Kč od 1. 11. 2017 do 24. 5. 2020 ve výši 2 270,76 Kč, další zákonný úrok z prodlení mu nepřiznal s odůvodněním, že prvního žalovaného k úhradě dlužné částky před podáním přihlášky pohledávky žalobce nevyzýval, a proto první žalovaný nebyl s úhradou dluhu v prodlení. Prvního žalovaného však vyzval k úhradě dlužné částky doporučenými dopisy ze dne 1. 2. 2018 a ze dne 28. 8. 2018, v tomto směru však insolvenční soud nesplnil svou poučovaní povinnost o povinnosti důkazní podle § 118a odst. 3 občanského soudního řádu, neboť žalobce nepoučil a nevyzval k předložení těchto výzev.
Měl mu tak být dále přiznán zákonný úrok z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 4 000 Kč (nájem za období říjen 2017) od 31. 10. 2017 do 24. 5. 2020 ve výši 826,26 Kč, ve výši 8,5 % ročně z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení prosinec 2017) od 13. 2. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 2 130,27 Kč, ve výši 8,50 % z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení za leden 2018) od 13. 2. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 2 130,27 Kč, ve výši 8,50 % z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení únor 2018) od 13. 2. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 2 130,27 Kč, vše dle výzvy ze dne 1. 2. 2018, ve výši 9 % z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení za březen 2018) od 19. 9. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 1 664,30 Kč, ve výši 9 % z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení za duben 2018) od 19. 9. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 1 664,30 Kč, ve výši 9 % ročně z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení za květen 2018) od 19. 9. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 1 664,30 Kč, ve výši 9 % ročně z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení za červen 2018) od 19. 9. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 1 664,30 Kč, ve výši 9 % ročně z částky 11 000 Kč (bezdůvodné obohacení za červenec 2018) od 19. 9. 2018 do 24. 5. 2020 ve výši 1 664,30 Kč, vše dle výzvy ze dne 28. 8. 2018, v souhrnné výši 15 538,57 Kč.
Namítl, že ohledně jistiny ve výši 4 000 Kč (část nájemného za říjen 2017) insolvenční soud nesprávně zjistil, že nájem za tento měsíc byl celý uhrazen, když nepřihlédl k žalobcem předloženému důkazu-příjmovému dokladu ze dne 14. 10. 2017. Uvědomuje si sice rozpor mezi ujednáním v nájemní smlouvě a tímto příjmovým dokladem, který však byl zapříčiněn tím, že nájemní smlouva byla vypracována a žalobcem a prvním žalovaným odsouhlasena několik dní před jejím podpisem, žalobce při podpisu nájemní smlouvy předpokládal, že mu první žalovaný uhradí nájemné za měsíc říjen 2017 v plné výši, což se však nestalo, při podpisu nájemní smlouvy mu první žalovaný sdělil, že u sebe nemá potřebný finanční obnos, ale disponuje toliko částkou ve výši 7 000 Kč. Aby nemuselo dojít k odkladu podpisu nájemní smlouvy za účelem její úpravy, dohodli se na místě podpisu nájemní smlouvy ústně, že zbývající část nájmu za měsíc říjen 2017 první žalovaný uhradí dodatečně, na důkaz takové dohody podepsal žalobce i žalovaný příjmový doklad právě na částku 7 000 Kč. Tímto rozporem se však insolvenční soud dostatečně nezabýval. Po právu je proto i jeho pohledávka ve výši 4 000 Kč představující neuhrazené nájemné za říjen 2017. Celkem mu měla být přiznání pohledávka ve výši 19 538,57 Kč.
Podle jeho názoru insolvenční soud nesprávně posoudil okamžik skončení nájmu, když uzavřel, že nájemní vztah skončil dne 30. 11. 2017 v souladu s rozvazovací podmínkou uvedenou v nájemní smlouvě. Nájem skončil nejdříve dne 19. 2. 2018, kdy žalobce zaslal prvnímu žalovanému výpověď nájmu bez výpovědní doby pro porušení povinnosti prvního žalovaného jako nájemce zvlášť závažným způsobem. Předmětná rozvazovací podmínka totiž rozšiřuje kogentní ustanovení o možnostech skončení nájmu bytu pronajímatelem, takové rozšíření důvodů zkracuje práva nájemce a v souladu s § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva. Předmětná rozvazovací podmínka je proto nicotná a není možné uzavřít, že nájem skončil na základě jejího naplnění. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek insolvenčního soudu v napadeném rozsahu změnil, tak že se určuje, že pohledávka žalobce jakožto věřitele č. 10 přihlášená do insolvenčního řízení dlužníka vedeného Krajským soudem v Brně pod sp. zn. KSBR 21 INS 27530/2019 přihláškou P10 je po právu rovněž ve výši 19 538,57 Kč.
6. První žalovaný se k odvolání žalobce nevyjádřil.
7. Ve vyjádření k odvolání druhý žalovaný uvedl, že odvolání žalobce považuje na nedůvodné a zcela se ztotožňuje se závěry napadeného rozsudku insolvenčního soudu, který je věcně správný a náležitě odůvodněn. Skutečnost, že nájemné za měsíc říjen 2017 bylo uhrazeno, potvrzuje smlouva o nájmu uzavřená mezi žalobcem a prvním žalovaným, konkrétně znění článku III. odstavec 2 smlouvy. Důkazy k výzvě k úhradě dluhu z bezdůvodného obohacení žalobce předložil až po koncentraci řízení, a proto k nim nelze přihlížet; tyto důkazy zároveň neprokazují, že by žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek insolvenčního soudu v napadeném rozsahu jako věcně správný potvrdil.
8. Na § 7 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších změn a doplnění (dále jen I. Z. ), nestanoví-li tento zákon jinak nebo není-li takový postup v rozporu se zásadami, na kterých spočívá insolvenční řízení, použijí se pro insolvenční řízení a pro incidenční spory přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř. ) týkající se sporného řízení, a není-li to možné, ustanovení zákona o zvláštních řízeních soudních; ustanovení týkající se výkonu rozhodnutí nebo exekuce se však použijí přiměřeně jen tehdy, jestliže na ně tento zákon odkazuje.
9. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobou k tomuto úkonu oprávněnou, přezkoumal rozsudek insolvenčního soudu v napadeném rozsahu, tj. v bodu II. výroku v rozsahu, jímž byla zamítnuta žaloba na určení pohledávky žalobce celkem ve výši 19 538,57 Kč, jakož i řízení, které jednání předcházelo (§ 212 a § 212a odst. 1, odst. 3 a odst. 5 o. s. ř.), a po projednání věci (§ 213 odst. 1 o. s. ř.) dospěl k následujícím závěrům.
10. Odvolací soud předně přisvědčuje insolvenčnímu soudu k závěru o včasnosti žaloby na určení pohledávky podané žalobcem dne 6. 5. 2021.
11. Odvolací soud shledává správnými skutková zjištění, která učinil insolvenčního soud z provedeného dokazování, a proto pro stručnost odůvodnění na tato skutková zjištění zcela odkazuje.
12. Odvolací soud provedl dokazování následujícími listinami, z nichž zjistil, tyto skutečnosti: Z příjmového pokladního dokladu ze dne 14. 10. 2017, že tento příjmový doklad vystavil žalobce, který jej opatřil svým razítkem, na částku 7 000 Kč přijatou hotově od dlužníka jako částečnou úhradu nájemného za říjen 2017, příjmový pokladní doklad obsahuje podpisy na straně vydal i na straně přijal. Z přípisu ze dne 28. 8. 2018 včetně podacího lístku a dodejky k tomuto přípisu, že žalobce tímto přípisem zaslaným prvnímu žalovanému na adresu Černého 810/42, 635 00 Brno a též na adresu Veslařská 753/68a, 637 00 Brno vyzval prvního žalovaného na základě jeho sdělení, že předmětný byt (na adrese Veslařská 753/68a v Brně-Jundrově) k datu 31. 7. 2018 vyklidil, k osobnímu předání bytu za přítomnosti svědků, současně dlužníka požádal o sdělení, kdy uhradí dluh na nájemném a na nákladech na službách za tento byt, který od října 2017 k dnešnímu dni činí částku 158 000 Kč; tento přípis byl podán na poště dne 31. 8. 2018 a prvnímu žalovanému doručen dne 16. 9. 2018. Z přípisu ze dne 1. 2. 2018 označeného jako Výzva včetně podacího lístku a dodejky k tomuto přípisu, že žalobce tímto vyzval prvního žalovaného k úhradě částky 75 500 Kč jako dlužné částky v souvislosti s nájmem předmětného bytu ve výši 9 500 Kč za říjen 2017, ve výši 16 500 Kč za listopad 2017, ve výši 16 500 Kč za prosinec 2017, ve výši 16 500 Kč za leden 2018, ve výši 16 500 Kč za únor 2018, nejpozději do 12. 2. 2018, s tím, že jinak bude nájem bez zbytečného odkladu vypovězen. Tento přípis byl zaslán prvnímu žalovanému na adresu Veslařská 753/68a, 637 00 Brno, byl podán na poště dne 8. 2. 2018 a zásilka byla vrácena z důvodu jejího nevyzvednutí v úložní době.
13. Podle § 548 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen o. z. ), vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní (odstavec 1). Podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou (odstavec 2). Neplyne-li z právního jednání nebo jeho povahy něco jiného, má se za to, že podmínka je odkládací (odstavec 3).
14. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 15. Podle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
16. Podle § 2217 odst. 1 o. z., nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.
17. Podle § 2218 o. z., nájemné se platí měsíčně pozadu.
18. Podle § 2235 o. z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu (odstavec 1). Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (odstavec 2).
19. Podle § 2286 o. z., výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odstavec 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odstavec 2).
20. Podle § 2288 o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (odstavec 1). Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (odstavec 2). Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi (odstavec 3).
21. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.
22. V dané věci odvolací soud shodně s insolvenčním soudem má za prokázáno, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a prvním žalovaným jako nájemcem byla platně uzavřena smlouva o nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.), a to na dobu určitou od 1. 10. 2017 do 30. 9. 2018, a že první žalovaný tento byt užíval od 1. 10. 2017 do 31. 7. 2018. V této smlouvě se první žalovaný zavázal hradit žalobci nájemné ve výši 11 000 Kč měsíčně, dluh prvního žalovaného za užívání bytu za období od 1. 11. 2017 do 31. 7. 2018, ať již z titulu nájemného či bezdůvodného obohacení, celkem ve výši 101 270,76 Kč byl žalobci napadeným rozsudkem pravomocně přiznán (bod I. výroku tohoto rozsudku, který nebyl napaden odvoláním).
23. Žalobce v řízení před insolvenčním soudem tvrdil, že za měsíc říjen 2017 první žalovaný uhradil žalobci na nájemném toliko částku 7 000 Kč, ohledně které žalobce vystavil dne 14. 10. 2017 příjmový doklad, který insolvenčnímu soudu (u jednání dne 15. 11. 2022) doložil k prokázání tohoto tvrzení. Insolvenční soud se však tímto vůbec nezabýval, neboť vyšel toliko ze zjištění učiněných z obsahu nájemní smlouvy, a proto odvolací soud provedl důkaz příjmových dokladem ze dne 14. 10. 2017, ke kterému první žalovaný neuplatnil žádnou námitku. Odvolacím soudu se jeví věrohodné vysvětlení žalobce ohledně úhrady nájemného za měsíc říjen 2017, které podal v rámci jeho odvolání, tedy že nájemní smlouva byla připravena předem, avšak při jejím podpisu první žalovaný uhradil na první nájemné toliko částku 7 000 Kč, neboť vyšší částkou nedisponoval a aby nemuseli opravovat nájemní smlouvu, dohodli se ústně, že zbývající částku nájemného za měsíc říjen 2017 první žalovaný uhradí dodatečně. Odvolací soud tak má za to, že v řízení byla prokázána úhrada nájemného za měsíc říjen 2017 prvním žalovaným toliko ve výši 7 000 Kč, a proto žalobce má vůči prvnímu žalovanému pohledávku ve výši 4 000 Kč představující zbývající část tohoto nájemného sjednaného v nájemní smlouvě ve výši 11 000 Kč měsíčně. Závěr insolvenčního soudu, že první žalovaný uhradil nájemné za měsíc říjen 2017 v plné výši proto není správný.
24. Odvolací soud rovněž nepřisvědčuje závěru insolvenčního soudu v tom, že na základě rozvazovací podmínky sjednané v nájemní smlouvě došlo k ukončení nájmu ke dni 30. 11. 2017. S ohledem na právní úpravu výpovědi smlouvy o nájmu bytu pronajímatelem z důvodů uvedených v ustanovení § 2288 o. z., od kterého se nelze odchýlit v neprospěch nájemce (§ 2235 o. z.), bylo-li v nájemní smlouvě ujednáno, že v případě prodlení s úhradou nájemného nebo jeho části nebo plateb za služby o více než jeden měsíc je naplněna rozvazovací podmínka nájemní smlouvy, tedy že nájemní smlouva v důsledku toho je ukončena prvním dnem druhého měsíce trvání prodlení, pak toto ujednání je podle odvolacího soudu v rozporu s relativně kogentním ustanovením § 2288 o. z. Takové smluvní ujednání je totiž smluvním jednáním zkracujícím práva nájemce, a proto k němu nelze přihlížet (je nicotné).
25. Podle odvolacího soudu tvrdil-li žalobce pouze, že nájem bytu skončil nejdříve dnem 19. 2. 2018 na základě písemné výpovědi z téhož dne, která se však žalobci vrátila od provozovatele poštovních služeb s poznámkou adresátem nevyzvednuto , nelze za situace, kdy bylo zastaveno soudní řízení o neplatnost této výpovědi, písemná výpověď nájmu bytu nebyla žalobcem v řízení předložena (ani tvrzen její obsah), a žalobce u odvolacího jednání sám uvedl, že v domě, ve kterém první žalovaný na základě nájemní smlouvy byt užíval, byla neoznačená schránka a klíče od této schránky byly zavěšeny v domě, nelze uzavřít, že prvnímu žalovanému byla vůbec (kdy) doručena (dostala se do jeho dispozice) řádná výpověď z nájmu, tedy že nájem bytu skončil na uplynutím zákonné výpovědní lhůty před jeho vyklizením prvním žalovaným.
26. Na základě shora uvedeného má žalobce právo vůči prvnímu žalovanému na zaplacení úroku z prodlení z dlužného nájemného ode prodlení s jeho zaplacením (§ 1970 o. z.) bez ohledu, zda k úhradě tohoto dluhu prvního žalovaného žalobce vyzval. Žalobce přitom požaduje úhradu tohoto zákonného úroku z prodlení vždy až od data následujícího po doručení výzev k úhradě dluhu ze dne 1. 2. 2018 do 24. 5. 2020 (do dne předcházející rozhodnutí o úpadku dlužníka), tedy až po nastalé splatnosti nájemného za jednotlivé měsíce (již pravomocně přiznaného). Lze proto dospět k závěru, že žalobcem požadované zákonné úroky z prodlení celkem ve výši 15 538, 57 Kč jsou po právu.
27. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek insolvenčního soudu v bodu II. výroku v napadeném rozsahu změnil tak, jak je uvedeno v bodu II. výroku tohoto rozsudku.
28. Pokud žalobce částečně disponoval žalobou (podáním ze dne 18. 2. 2025), učinil tak v rozsahu, ve kterém nebyl rozsudek insolvenčního soudu odvoláním žalobce napaden, a proto odvolací soud rozhodl, že částečné zpětvzetí žaloby žalobce není účinné (§ 96 odst. 5, § 211 o. s. ř.).
29. O nákladech řízení účastníků před soudem prvního stupně odvolací soud rozhodl nově podle § 224 odst. 2 o. s. ř. Ve vztahu žalobce a prvního žalovaného odvolací soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. (§ 211 o. s. ř.) tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně, neboť rozdíl procesního úspěchu a neúspěchu účastníků je nižší než 4 % [žalobce byl úspěšný co do požadavku na určení pohledávky ve výši 120 809,33 Kč (51,93 %) a neúspěšný co do požadavku na určení pohledávky ve výši 111 837,61 Kč (48,07 %)]. Vůči druhé žalované jako insolvenční správkyni žalobce podle § 202 odst. 1 I. Z. nemá právo na náhradu nákladů řízení, neboť jde o incidenční spor podle § 159 odst. 1 písm. a) I. Z.
30. O nákladech řízení státu představující znalečné celkem ve výši 29 317,74 Kč, které platil stát, odvolací soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o. s. ř. (§ 211 o. s. ř.) tak, že uložil žalobci povinnost zaplatit státu-České republice náhradu nákladů řízení ve výši 14 658,87 Kč a prvnímu žalovanému a druhé žalované každému náhradu nákladů řízení ve výši 7 329,435 Kč. Důvod pro postup podle § 148 odst. 2 o. s. ř. (separace nákladů) odvolací soud neshledal.
31. O náhradě nákladů odvolacího řízení žalobce a prvního žalovaného odvolací soud rozhodl podle procesního úspěchu. Žalobce byl v odvolacím řízení plně úspěšný, podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 2 o. s. ř. odvolací soud rozhodl tak, že žalobci přiznal vůči prvnímu žalovanému plnou náhradu nákladů odvolacího řízení celkem ve výši 19 632 Kč představující náklady právního zastoupení, které se sestávají z odměny za 3 úkony právní služby (převzetí a příprava právního zastoupení, doplnění odvolání a účast u odvolacího jednání) po 5 620 Kč, celkem 16 860 Kč, podle § 7 bod 5, § 9 odst. 4 písm. b) a § 11 odst. 1 písm. a), písm. d)/ a písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) v platném znění (dále jen AT ), paušální náhrady za tyto úkony právní služby po 450 Kč podle § 13 odst. 3 AT, náhrady ztráty času k odvolacímu jednání a zpět za 4 započaté půlhodiny po 150 Kč, celkem 600 Kč, podle § 14 odst. 3 AT, a cestovného k odvolacímu jednání osobním vozidlem zn. Škoda Octavia RZ 1BH0554, celkem 124 km (Slavkov u Brna-Olomouc a zpět), při průměrné spotřebě 5,26 l/100 km a ceně PHM-nafta 34,70 Kč/l podle § 1 písm. b) a § 4 písm. c) vyhlášky č. 475/2024 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2025. Žalobci přiznaná náhrada nákladů odvolacího řízení vůči prvnímu žalovanému (dlužníku) se považuje za přihlášenou pohledávku a bude uspokojena v insolvenčním řízení dlužníka (§ 163 I. Z.).
32. O nákladech odvolacího řízení mezi žalobcem a druhou žalovanou odvolací soud rozhodl podle § 202 odst. 1 I. Z. tak, že žalobce nemá vůči druhé žalované právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.
Poučení: Proti tomuto rozsudku není dovolání přípustné. Tento rozsudek se považuje za doručený okamžikem zveřejnění v insolvenčním rejstříku, účastníkům řízení se však doručuje i zvláštním způsobem.
Olomouc 19. února 2025
JUDr. Ivana Wontrobová v. r. předsedkyně senátu