Když klientům vysvětlujeme právní labyrint pronajímání jejich bytu, často se jim doširoka otevírají oči.
A právě proto vlastně říkají „Chci ty vaše protokoly, smlouvy a materiály…“, protože až pak si uvědomí, od jakých skrytých nástrah je ochrání.
Totéž se stalo nedávno, když jsme s pronajímatelem probírali jeho situaci:
V pronajatém bytě máme situaci: Paní nájemkyně je vdaná, ale s manželem se rozešla (má s ním dítě, je u ní). Našla si přítele (nejsou sezdáni), se kterým si chtějí pronajmout náš byt. Když bude napsána smlouva jen na ni, vystavujeme se nějakému riziku?
Pro neznalého pronajímatele je ta situace jednoduchá: Sepíše nájemní smlouvu. Do záhlaví napíše jméno dotyčné paní. Tím pádem bude nájemkyní jen ona. A má to vyřešeno. „Vy s tím všichni naděláte…“
Zkušení pronajímatelé ale vědí, že
(A právě proto si zkušení pronajímatelé nechávají od nájemců předložit občanský průkaz a pátrají po tom, zda je dotyčný ženatý/vdaná.)
Ať už si totiž do nájemní smlouvy napíšeme cokoliv, její obsah je platný jen tehdy, pokud se pohybuje v mantinelech občanského zákoníku. A ten svou zákonnou mocí – obrazně – umazává z toho, co jsme si sepsali, ty části, které jsou nepřípustné. A doplňuje do ní – byť neznalým pronajímatelům neviditelným inkoustem – další ustanovení.
A jedním z těchto ustanovení je právě o bydlení manželů v pronajatém bytě.
Občanský zákoník ve věci bydlení manželů stanoví následující:
§ 743
(1) Manželé mají obydlí tam, kde mají rodinnou domácnost.
(2) Žádá-li manžel z vážných důvodů o přeložení rodinné domácnosti, má mu druhý manžel vyhovět, ledaže důvody pro setrvání převažují nad důvody pro tuto změnu.
(3) Manželé se mohou dohodnout, že budou bydlet trvale odděleně. Dohoda manželů o odděleném bydlení má stejné právní účinky jako opuštění rodinné domácnosti s úmyslem žít trvale jinde.
§ 744
Je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž má jeden z manželů výhradní právo umožňující v domě nebo bytě bydlet, a je-li to jiné právo než závazkové, vznikne uzavřením manželství druhému manželu právo bydlení. Vznikne-li jednomu z manželů takové výhradní právo za trvání manželství, vznikne tím druhému z manželů právo bydlení.
§ 745
(1) Je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva.
(2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, ujednají-li si manželé něco jiného.
§ 746
(1) Mají-li manželé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.
(2) Manžel, který má právo bydlení, má postavení ručitele svého manžela.
§ 747
(1) Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.
(2) Jedná-li manžel bez souhlasu druhého manžela v rozporu s odstavcem 1, může se tento manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání.
§ 748
(1) Mají-li manželé společné nájemní právo k domu nebo bytu, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, platí § 747 odst. 1 věta první obdobně. Manžel nesmí bez souhlasu druhého manžela nájem ukončit, nebo jej omezit právem, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny.
(2) Jedná-li manžel bez souhlasu druhého manžela v rozporu s odstavcem 1, může se tento manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání.
§ 749
Souhlas manžela podle § 747 a 748 vyžaduje písemnou formu.
§ 750
(1) Dohodnou-li se manželé, popřípadě snoubenci, odchylně od ustanovení § 747 a 748, nesmí dohoda zhoršit postavení jejich společného nezletilého dítěte, které nenabylo plné svéprávnosti, které žije s nimi v rodinné domácnosti a vůči kterému mají vyživovací povinnost, popřípadě nezletilého dítěte, které nenabylo plné svéprávnosti a bylo svěřeno do společné péče manželů nebo jednoho z nich; dohoda se dále nesmí dotknout práv třetích osob, ledaže s takovou dohodou souhlasily.
(2) Dohoda i souhlas třetích osob podle odstavce 1 vyžadují písemnou formu.
Co z toho vyplývá?
Pro zodpovězení našeho případu popsaného na začátku je tedy nejdůležitější § 745, kdy „…při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. … Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, ujednají-li si manželé něco jiného.“
Pokud tedy uzavře pronajímatel nájem s nájemkyní-manželkou, ze zákona se v ten okamžik stane nájemcem bytu automaticky i její manžel. A to přesto, že ho pronajímatel nikdy neviděl a manžel vlastně ani neví, že manželka takový pronájem uzavírá.
Na první pohled to může být pronajímateli jedno: Ať si řeší nájemci-manželé ten svůj trojúhelník mezi sebou sami, nám do toho nic není.
Skryté právní potíže se ale projeví v situaci, kdy bude nutné nájem ukončit: Doručovat výpověď, sepisovat dohodu, žalovat na vyklizení bytu apod. je nutné každého z nájemců. A přestože jste tedy manžela nikdy v životě neviděli (a on o vás jako pronajímateli třeba ani neví), pro právně perfektní postup má najednou něco podepisovat. Přirozeně (z neznalosti) se brání. Ale vám to ztěžuje další pronajímání.
Jediný právně perfektní způsob, jak takovému důsledku zabránit, je dohoda manželů o tom, že nájemní právo k vašemu bytu vznikne jen jednomu. A nikoliv už tomu druhému. Sepíšou o tom písemnou dohodu. Nebo manžel pošle manželce email, ve kterém prohlásí, že nájemcem bytu být nechce a že je to výhradně její věc. Nebo se na to domluví jiným prokazatelným způsobem.
Vyžadovat takové dobrozdání od manžela, kterého opustila manželka s jiným, může být sice složité, ale když se to tomu druhému správně podá, šance tam je:
On ten společný nájem totiž znamená také společnou povinnost.
A to platit např. nájemné.
Během manželství platí, že manželé jsou společně a nerozdílně zavázáni platit dluhy, které během manželství způsobil kterýkoliv z nich.
A pokud by se tedy stalo, že nájemkyně-manželka přestala platit nájemné, jako pronajímatel můžete vymáhat ten dluh po jejím manželovi. Je totiž společným nájemcem. A mají-li manželé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně. (Jak s humorem jemu vlastním říkal na přednáškách občanského práva profesor Fiala, nyní ústavní soudce: „Kdo nechce mít právní problémy, ten se nesmí ženit či vdát. Nesmí nic vlastnit. Nesmí uzavírat žádné smlouvy. Nesmí nic pronajímat. Nesmí… „)
Naše doporučení tomuto pronajímateli tedy znělo jednoduše:
Pokud uzavřete nájem s nájemkyní-manželkou, společně s ní uzavíráte nájem i s jejím manželem.
Pokud existenci tohoto dalšího „neviditelného“ nájemce chcete zabránit, musíte získat důkaz o tom, že se manželé dohodli, že manželovi nájemní právo nevznikne.
Pomocí celé soustavy dokumentů, doporučení, smluv, protokolů, záznamů a dalších podkladů chráníme pronajímatele v podobných situacích tak, aby nebyli nikdy fintou neplatiče, kličkou jeho právníka či neznalostí zákona nikdy zaskočeni.
A pokud chcete být stejně chráněni i vy, celá tato „ochranka“ za vámi přijede a neprostupně se kolem vašeho bytu rozestaví prostřednictvím investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz