Na následující chybu upozorňujeme pronajímatele už mnoho let… ale u mnoha stále vidíme, jak si pod sebou sami podřezávají větev. A sami tak obrazně kolem sebe rozhazují rozbité sklo, o které se později bolestivě pořežou.
O co jde? A patříte mezi ně i vy?
Pokud máte v nájemní smlouvě uvedeno, že nájemce platí nájemné a k tomu služby, do kterých přitom zahrnujete i částku, kterou platíte do tzv. „fondu oprav“ (tj. na dlouhodobé zálohy na opravy domu), je to chyba.
A to tak velká, že vám nájemce tuto část nemusí vůbec platit.
A pokud vám ji už zaplatil, může ji po vás úspěšně vymáhat zpět.
Proč?
Nájemce má dle občanského zákoníku platit nájemné a služby, které při užívání bytu čerpá (dle § 2247 ObčZ definovány jako „plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby“).
Jakou službu či plnění poskytuje ale nájemci platba příspěvku do fondu oprav?
Žádnou.
Platba do fondu oprav není nic jiného než spoření na pozdější opravy společných částí domu.
Je to vlastně totéž, jako když si majitel auta odkládá bokem pětistovku měsíčně, aby měl něco našetřeno, až bude potřeba vyměnit pneumatiky, olej nebo opravit brzdy.
Platba do fondu oprav nemá tedy nic společného s tím, jak si nájemce v bytě žije, kolik v něm čeho spotřebuje nebo jak intenzivně jej užívá.
Platba do fondu oprav (přesněji „příspěvek na správu domu a pozemku“) je čistě věcí pronajímatele a současně i jeho vlastní povinností vůči společenství vlastníků dle §1180 ObčZ.
Pokud tedy jako pronajímatel uvádíte v nájemní smlouvě platbu do fondu oprav jako částku, kterou má nájemce platit jako součást „služeb“, z právního hlediska vyžadujete něco, k čemu nemáte právní důvod. Nájemce vám proto tuto částku nemusí platit. A ještě ji po vás může chtít zpět. A to třeba i za několik let.
Straším zbytečně?
Pokud se na to díváte z pohledu člověka, který „to tak dělal vždy a nikdy s tím nebyly problémy“, pak asi ano. Zatím jste totiž nenarazil na nájemce, který si nechal zkontrolovat svou smlouvu někým znalým… a pak přestal platit to, co nemusí.
Protože u nás ale pracujeme se stovkami pronajímatelů a známe jejich příběhy, vidíme, jak se právní povědomí nájemců a jejich obrana zvyšuje.
Ukážu vám na příkladu, co se v takových případech děje:
Pronajímatel uzavře nájemní smlouvu např. na nájemné 5 000 Kč + služby 4 000 Kč, celkem tedy 9 000 Kč měsíčně. A v těch čtyřech tisících za služby uvede i „příspěvek do fondu oprav“ ve výši 2 500 Kč.
Nájemce pronajímateli zaplatí ale jen 6 500 Kč (= 5 000 Kč + 1 500 Kč), a přestože se pronajímatel bude rozčilovat, že se „přece domluvili, že bude platit víc, celých 9 000 Kč“, právně je vše v pořádku.
Zbytek peněz po nájemci soudně nikdy nevymůže (právo je v tomto případě jednoznačně na straně nájemce). A po celou dobu trvání nájemní smlouvy tak bude pronajímatel za užívání svého bytu inkasovat jen tuto nižší částku.
Má to řešení?
Má… a jednoduché:
Zahrnout a započítat příspěvek do fondu oprav nikoliv do služeb, ale do samotného nájemného.
V našem příkladu by to tedy znamenalo účtovat nájemné ve výši 7 500 Kč a služby 1 500 Kč, celkem tedy 9 000 Kč.
Ano, já vím, že mi namítnete, že „výsledek je přece stejný, tak co takové cavyky?“
A rozumím, že z pohledu pronajímatele, které chce prostě jen pronajmout svůj byt, stanovil celkovou částku, kterou požaduje za jeho užívání a plácne s tím, kdo na ni přistoupí, jsou tyto právní finesy nepochopitelné.
Pronajmutím svého bytu ale jako pronajímatelé vstupujeme do světa nových právních povinností, předpisů, požadavků, terminologie a lhůt. A ty vyžadují jak prostudování a pochopení, tak dodržení.
Analogicky jsme na tom stejně, jako cyklisté a řidiči motorových vozidel. Používáme sice stejnou silnici, ale zasednutím za volant motorového vozidla odemykáme, na rozdíl od cyklistů, svou jízdou po silnici nová pravidla. A pokud nechceme skončit s pokutou nebo ve vězení, musíme se jimi řídit.
Jestliže tedy Občanský zákoník stanoví, že nájemce má platit nájemné, k tomu plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby a v §2235 současně také, že se „nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva“, vymezuje tak pro pronajímání bytů mantinely
… a jejich překročení trestá neúčinností a tedy i nevymahatelností všeho ostatního, byť oboustranně sjednaného a podepsaného nájemcem i pronajímatelem.
Chceme-li tedy pronajímat svůj byt bez rizika, že nájemce z dohodnutých plateb a povinností vyklouzne jen kvůli tomu, že jsme něco špatně naformulovali, označili, zařadili nebo na něco zapomněli, musíme se s těmito pravidla zkrátka seznámit.
A pokud to chcete udělat rychle a mít i jistotu, že máte v pořádku nejen samotnou smlouvu, ale že jste také chytře chráněni proti neplatičům a problematickým nájemcům, vezměte si na pomoc také investiční kurz „Jak kupovat a pronajímat byty“.
Úspěšné pronajímání bytů vyžaduje totiž nejen pevnou právní oporu, ale také chytrou finanční a psychologickou strategii. A když nájemce od začátku uvidí, že máte vše pod kontrolou právně, finančně i strategicky, sám se rozhodne, že vám žádné potíže dělat nebude.
A právě to, že sám sebe přesvědčí, že jste pro něj příliš silným a nepřekonatelným protivníkem, vám pak přinese ono klidné, až nudné pronajímání, které si všichni přejeme.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz