Možná jste už podobnou hádku zažili:
Na domovních schůzích není šťavnatějšího tématu, než „fond oprav“.
Někomu připadne současný příspěvek už teď zbytečně vysoký. Jiní, s očekáváním nákladných oprav, by jej ještě zvýšili. A když se do toho dozvíte, že někteří sousedé s většími byty přispívají méně, než vy, je zaděláno na hlasitý konflikt.
Je vůbec možné, aby vlastníci s většími byty přispívali méně, než ti s menšími? Nebo aby např. vlastníci bytů v přízemí platili menší příspěvek, „protože oni přece výtahem nejezdí“? Nebo aby si třeba předseda výboru prosadil, že ON příspěvek platit nebude vůbec?
Nejvyšší soud před několika dny vydal důležité rozhodnutí, kterého by si měli všimnout všichni, kdo bytovou jednotku vlastní.
Vysvětluje totiž, zda jsou tato „jiná“ pravidla pro příspěvky možná. A stanoví, co jim musí předcházet.
V posuzovaném domě si téměř 90 % vlastníků jednotek na shromáždění vlastníků odsouhlasila, že jednotlivá patra budou přispívat na správu domu (do „fondu oprav“) jinou mírou. Více prý budou platit vlastníci bytů v přízemí a prvních patrech, méně pak vlastníci půdních bytů.
Některým vlastníkům se to ale nelíbilo… a tak se bránili u soudu.
Zákon o vlastnictví bytů totiž stanoví (§ 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), že „vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.“
Každý vlastník bytu má tedy přispívat na správu domu a opravu jeho společných částí poměrně podle velikosti svého spoluvlastnického podílu (tj. poměru podlahové plochy k celkové ploše). A pokud by chtěli vlastníci tento poměr změnit, musí se na tom dohodnout.
Stačí ale, když si to odhlasuje většina na shromáždění vlastníků?
Nestačí.
Nejvyšší soud sice podobné případy v minulosti řešil, došel ale k protichůdným závěrům. Nyní proto posuzoval případ tzv. velký senát. A ten rozhodl v rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 4294/2011, ze dne 2. 4. 2014 následovně:
„Shromáždění vlastníků jednotek se při stanovení výše příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku nesmí odchýlit od pravidla upraveného § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda jakožto souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, předvídaná citovaným ustanovením.
Jelikož zákon neupravuje formu takové dohody, lze si představit, že bude uzavřena (i jinak než písemně) všemi vlastníky na shromáždění vlastníků; nepůjde však o rozhodnutí tohoto orgánu společenství a pro posuzování její platnosti se neuplatní ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.
Pojem „správa domu“, užitý v § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, zahrnuje taktéž opravy společných částí domu. Promítnuto do poměrů projednávané věci to znamená, že náklady na zateplení fasády představují náklady spojené se správou domu a pozemku, jež vlastníci jednotek nesou – neurčí-li jejich dohoda jinak – poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu ve smyslu § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů.“
Tento rozsudek posuzoval stav dle zákona o vlastnictví bytů a ten byl s nástupem nového občanského zákoníku zrušen.
Podstata ale zůstává stejná i po 1.1.2014:
a. I nadále platí, že rozhoduje poměr podlahové plochy k celku (NOZ §1161): „Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
b. Poměr příspěvků na správu domu se pak počítá podle poměru spoluvlastnického podílu (NOZ § 1180): „Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
c. Výjimku tvoří pouze odměny správce: „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“
d. Rozsah práv a povinností vlastníků jednotek nemůže měnit nikdo jiný, než samotní vlastníci (NOZ § 1169): „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě.“
e. Změna poměru příspěvků vyžaduje souhlas všech také podle NOZ § 1214: „Mění-li se … poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“
Co znamenají tato pravidla v praxi?
1. Každý vlastník bytové jednotky je povinen přispívat na správu domu poměrně podle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Má-li plocha bytu např. 60 m2 a celková plocha bytů v domě je 600 m2, přispívá v poměru 60/600.
2. Pokud se vlastníci chtějí dohodnout na jiném poměru příspěvků (např. byty přízemí budou platit 10 Kč/m2, byty v podkroví pak 20 Kč/m2), mají na takovou dohodu právo.
3. Dohoda musí být ale uzavřena VŠEMI vlastníky, tj. 100 % vlastníků.
4. Hlasování na shromáždění vlastníků takovou dohodou není. Shromáždění vlastníků je orgán právnické osoby – společenství vlastníků jednotek. Dohoda o změně poměrů, v jakém budou jednotliví vlastníci jednotek přispívat na náklady na správu domu, musí ale proběhnout mezi vlastníky samostatně.
Až budete tedy měnit ve vašem domě poměry příspěvků do „fondu oprav“, nezapomeňte tedy na to, že zápis o většinovém hlasování nestačí. Odsouhlasit takovou změnu musí všichni vlastníci. A je potřeba tuto dohodu zanést do jiného dokumentu, než do záznamu o hlasování.
(A pro jistotu jen dodávám, že tento článek pojednával o změně POMĚRU příspěvků, nikoliv o jejich výši. Hlasování o zvyšování či snižování samotné výše příspěvků je zcela jiné téma.)
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz