Pokud patříte mezi pronajímatele, kteří nesnáší zbytečnou administrativu, nejste sami.
Zatímco nájemní smlouvu všichni považují za klíčový dokument, každoroční vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu je pak pro řadu pronajímatelů jen nenáviděným papírováním.
Pokud se navíc nájemci v bytě často mění, vyúčtování služeb (vzhledem k nutnosti zjišťovat ceny jednotlivých složek služeb a vypočítávat jejich spotřebu), je pak pro řadu pronajímatelů skutečnou noční můrou.
Je tedy možné se vyúčtování služeb vyhnout a účtovat je např. paušálem?
Co na to říkají předpisy?
Nový občanský zákoník stanoví v § 2246, že
– strany si ujednají nájemné pevnou částkou.
– má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.
– Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.
Totéž platí pro „plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby“, které zajišťuje pronajímatel. Schází-li takové ujednání, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.
Občanský zákoník tedy (na rozdíl od toho dřívějšího) nezakazuje sloučení obou částek do jedné.
Nesmíme ale zapomenout, že nájem bytu upravuje také zákon č. 67/2013 Sb. (o službách v bytě).
Ten stanoví, že:
(1) Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.
(2) Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci.
(3) Na žádost příjemce služeb má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
(4) U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
Zákony tedey nebrání tomu, aby si pronajímatel sjednal s nájemcem (přiměřenou) paušální úhradu za plnění spojená s užíváním bytu. A vyúčtováním se pak po uplynutí roku nebo skončení nájmu už nemusí trápit.
Pozor ale na to, že paušální účtování služeb bude mít daňové dopady:
Pokud pronajímatel vybírá od nájemce zálohy na služby a následně potom provádí jejich vyúčtování dle faktur jejich dodavatelů, tyto příjmy NEjsou jeho zdanitelným příjmem.
Dle Pokynu Generálního finančního ředitelství D-22:
„Součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor není součástí úhrady nájemného platba záloh nebo výdaje za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (viz občanský zákoník).
Zálohy na služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů.
Poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.“
Jestliže tedy po uplynutí roku k žádnému vyúčtování mezi nájemcem a pronajímatelem nedochází (protože nájemce zaplatil služby paušálem), stává se celý příjem paušálního „poplatku“ za služby zdanitelným příjmem pronajímatele. (Částky zaplacené jejich dodavatelům se ale pak také stávají na druhé straně uznatelným výdajem.)
Paušálem vybírané poplatky za služby se rovněž započítávají do obratu DPH:
Předmětem daně z přidané hodnoty totiž nejsou úhrady za ty energie a služby související s nájmem, pokud plátce, který tyto úplaty požaduje uhradit, splní podmínky vymezené v § 36 odst. 11 ZDPH, tzn. pouze je nájemci přeúčtuje.
> ZDPH § 36 (11): Do základu daně se nezahrnuje částka, kterou plátce obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, že přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně.<
* * *
Úhradu za služby spojené s užíváním bytu si tedy pronajímatel a nájemce mohou stanovit paušálem. Pronajímatel však musí domyslet daňové dopady takového kroku a spočítat si, zda je pro něj toto administrativní zjednodušení skutečně tak výhodné. (Nehledě na riziko, že nájemce spotřebuje ve službách mnohem více, než s jakým odběrem kalkuloval pronajímatel při stanovení paušální platby.)
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz