Každý pronajímatel chce, aby nájemce platit nájemné včas a bez problémů.
Začínající pronajímatelé ale moc nepátrají po tom, zda nájemce vůbec vydělává dost na to, aby si mohl nájemné dovolit. Považují za samozřejmé, že když o byt projevil zájem a ví, kolik je nájemné, že si také spočítal, zda na to má.
Zkušenější pronajímatelé se ptají víc: Kde dotyčný pracuje? Jak dlouho tam pracuje? Přemýšlí o tom, zda je to stabilní zaměstnání s jistou výplatou. A zvažují, zda si do bytu nastěhovat osobu, jejíž příjem je nejistý.
Když jsme ale nedávno probírali celý postup s jedním z pronajímatelů, položil zajímavou otázku:
Má pronajímatel ze zákona nějakou povinnost zkoumat příjmy potenciálního nájemce a vyhodnocovat, zda na nájem bytu vůbec má?
Na první pohled je to směšná otázka: Proč by to měl pronajímatel dělat? Nájemce je přece dospělý člověk. Sám se rozhoduje, za co bude utrácet a kolik. Sám také ponese důsledky těchto rozhodnutí. A je pouze na něm, zda bude utrácet tolik, kolik vydělá… nebo se předluží.
Zkušení pronajímatelé (a právníci) se ale takovému dotazu nezasmějí. Vědí totiž, že stát v čím dál větší míře chrání tzv. slabší smluvní strany před jejich „silnějšími“ protějšky.
A protože právo považuje nájemce za slabšího a pronajímatele za silnějšího, je nakloněno víc právě nájemci.
Zatímco historicky se mělo za to, že každý je zodpovědný za svá rozhodnutí (a tedy i za dluhy, které naseká), nově se prosazuje i pohled, který říká: „Když jsem si to kupoval, předložil jsem jim přehled svých příjmů a výdajů. Mohli si tedy spočítat, jestli na to mám. A když mi to prodali, aniž bych na to měl, je to jejich chyba, že jim teď dlužím a nemám na zaplacení…“
Zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016) stanoví, že
§ 86 Posouzení úvěruschopnosti spotřebitele
(1) Poskytovatel před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru nebo změnou závazku z takové smlouvy spočívající ve významném navýšení celkové výše spotřebitelského úvěru posoudí úvěruschopnost spotřebitele na základě nezbytných, spolehlivých, dostatečných a přiměřených informací získaných od spotřebitele, a pokud je to nezbytné, z databáze umožňující posouzení úvěruschopnosti spotřebitele nebo i z jiných zdrojů. Poskytovatel poskytne spotřebitelský úvěr jen tehdy, pokud z výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele vyplývá, že nejsou důvodné pochybnosti o schopnosti spotřebitele spotřebitelský úvěr splácet.
(2) Poskytovatel při posouzení úvěruschopnosti spotřebitele posuzuje zejména schopnost spotřebitele splácet sjednané pravidelné splátky spotřebitelského úvěru, a to na základě porovnání příjmů a výdajů spotřebitele a způsobu plnění dosavadních dluhů. Hodnotu majetku přitom zohledňuje tehdy, jestliže ze smlouvy o spotřebitelském úvěru vyplývá, že spotřebitelský úvěr má být částečně nebo úplně splacen výnosem z prodeje majetku spotřebitele, nikoli pravidelnými splátkami, nebo jestliže z finanční situace spotřebitele vyplývá, že bude schopen splácet spotřebitelský úvěr bez ohledu na své příjmy.
§ 87 Důsledky porušení povinnosti posoudit úvěruschopnost spotřebitele
(1) Poskytne-li poskytovatel spotřebiteli spotřebitelský úvěr v rozporu s § 86 odst. 1 větou druhou, je smlouva neplatná. Spotřebitel může uplatnit námitku neplatnosti v tříleté promlčecí lhůtě běžící ode dne uzavření smlouvy. Spotřebitel je povinen vrátit poskytnutou jistinu spotřebitelského úvěru v době přiměřené jeho možnostem.
(2) Je-li spor o to, jaká je doba odpovídající možnostem spotřebitele podle odstavce 1, určí tuto dobu na návrh některé ze smluvních stran soud podle možností spotřebitele a v zájmu spravedlivého uspořádání práv a povinností smluvních stran s přihlédnutím k příjmu spotřebitele a jeho celkovým sociálním a majetkovým poměrům.
(3) Změní-li se možnosti spotřebitele, může soud na návrh některé ze smluvních stran sjednanou dobu nebo dobu určenou rozhodnutím změnit.
Podle Nejvyššího správního soudu (srov. rozsudek z 1. 4. 2015 č. j. 1 As 30/2015-39) pak součástí odborné péče poskytovatele úvěru je i taková obezřetnost, že poskytovatel nespoléhá pouze na údaje o schopnosti splácet poskytnuté žadatelem, ale sám tyto údaje prověří (příp. si je nechá žadatelem doložit). Pokud tak nepostupuje, dopouští se správního deliktu, za který mu může Česká obchodní inspekce uložit pokutu. Tento výklad konvenuje také interpretaci zaujaté Soudním dvorem Evropské unie (srov. rozsudek ze dne 18. 12. 2014 ve věci C-449/13).
Vztahuje se tedy povinnost prozkoumat majetkové poměry nájemce/dlužníka/spotřebitele i na pronajímatele?
A riskuje pronajímatel, že pokud si do bytu nastěhuje nájemce, jehož příjmy nestačí na zaplacení nájemného, bude nájemní smlouva považována za neplatnou (a nájemce tak bydlet zdarma)?
Zákon o spotřebitelském úvěru definuje spotřebitelský úvěr jako „odloženou platbu, peněžitou zápůjčku, úvěr nebo obdobnou finanční službu poskytovanou nebo zprostředkovanou spotřebiteli“.
Nájem bytu do této definice nespadá… a můžeme si oddychnout.
Zatímco banky u každého spotřebitelského úvěru riskují dvojnásob (že dlužník úvěr nezaplatí a že ani nebude muset, protože banka řádně neprozkoumala jeho schopnost splácet), jako pronajímatelé to máme jednodušší…
… konkrétní povinnost zkoumat nájemcovu schopnost hradit nájemné ze zákona nemáme. (Tedy kromě obecné zásady, kdy platné je jen takové právní jednání, které odpovídá dobrým mravům).
Přesto to ale jako zkušení pronajímatelé ve vlastním zájmu děláme.
Protože byt pronajímáme na měsíce a roky dopředu, je v našem vlastním zájmu, abychom si zjistili, co potenciální nájemce dělá. Kde. Kolik asi bere. A jak je jeho zaměstnání (a vlastně i celý obor, ve kterém dělá) stabilní. A zda tedy bude mít dostatečný příjem po celou dobu trvání nájmu.
Pokud se totiž vrhneme do pronajímání s představou, že všichni splní, k čemu se zavázali, realita nás z této naivní představy brzy probudí.
Pokud se ale dopředu připravíme (např. pomocí investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty) na všechny záludnosti, pasti a nástrahy, které čekají na nezkušené pronajímatele… a nastavíme celý pronájem a jeho podmínky tak, aby se druhá strana vědomě rozhodla, že se s námi do křížku pouštět vůbec nechce… bude naše pronajímání skutečně tak klidné a nudné, jak si přejeme.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. Ochranářský princip smluvně „slabšího“ je na vzestupu a možná se zákonem výslovně stanovené povinnosti dočkají i pronajímatelé. Dle Ústavního soudu (např. v Nálezu III. ÚS 4129/18) již nyní platí, že „poskytovatel úvěru, kdy dlužník je v postavení spotřebitele, má jednoznačnou povinnost prověřit spotřebitelovu schopnost plánovaný úvěr splatit. Uložením a řádným splněním této povinnosti přitom není chráněn jen samotný dlužník (spotřebitel) a věřitel jako poskytovatel úvěru, ale také v širším pojetí sama společnost jako taková. Oklikou se tak v rámci těchto úvah dostává znovu do popředí myšlenka formulovaná nálezem sp. zn. I. ÚS 199/11; totiž proč by měla státní moc poskytovat ochranu právům v podobě vykonávacího řízení subjektu, který nejenže neprověřil finanční možnosti toho, komu půjčil své peníze, ale také toho, kdo úvěr neposkytl s odůvodněnou důvěrou v to, že bude řádně splacen, nýbrž spíše s cílem dosažení (většího) zisku realizací mnohdy násobného zajištění původního dluhu, k němuž žadatel úvěrů – dlužník, ať už z nevědomosti, z bezvýchodnosti aktuální životní situace nebo i z vlastní nezodpovědnosti a lhostejnosti přistoupil“.