Je to celkem častý spor:
Nájem bytu končí. Nájemce se stěhuje pryč. Byt předává pronajímateli. A ten po něm požaduje, aby jej před opuštěním vymaloval… nebo takové malování alespoň zaplatil.
Má na to ale pronajímatel právo?
Může vůbec požadovat po nájemci, aby byt před odchodem vymaloval? Nebo po něm chtít peníze (či je strhnout z kauce), když to neudělá?
Když nahlédneme do Občanského zákoníku, v § 2293 najdeme ustanovení, které určuje nájemci při skončení nájmu následující povinnosti:
(1) Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.
(2) Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.
(3) Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.
Na první pohled to tedy vypadá, že pokud nájemce v bytě jen standardně bydlel a malba tak byla jen „běžně opotřebována“, malovat se nemusí.
Občanský zákoník ale také v jiném paragrafu (§ 2257) stanoví, že „nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“.
Tato „běžná údržba“ je specifikovaná ve vládním nařízení č. 308/2015 Sb.. A to určuje, že:
„Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.“
Malování bytu po dobu nájmu má tedy za úkol nikoliv pronajímatel, ale nájemce.
A zde se dostáváme ke klíčové otázce:
Kdo rozhodne (nebo kde je napsáno) jak často má nájemce malovat?
Pokud totiž nějaký předpis stanoví, že nájemce má malovat jen jednou za X let, pak pokud byt opustí před uplynutím X let, malovat nemusí. A pokud je opouští po uplynutí této doby, vymalovat má.
Odpověď ale zní, že žádný takový předpis neexistuje.
Vyhlášky určují, jak často se mají malovat kanceláře (jednou za 8 let, jde-li o pracoviště bez technologického zdroje prachu a chemických látek a jiných zdrojů znečištění). Školy a obdobné vzdělávací objekty („jedenkrát za 3 roky nebo v případě potřeby častěji“). Nemocnice a zdravotnická zařízení (jednou za rok až dva, podle charakteru místností). Ale žádná nemluví přímo o bytech, natožpak pronajatých.
Jestliže tedy frekvenci malování žádný předpis neurčuje, vzniká samozřejmě riziko, že nastane spor:
Nájemce bude tvrdit, že „ta původní malba je ještě dobrá“ a malovat tedy není potřeba. (Byt totiž podle něj odevzdává „ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání“.)
A pronajímatel bude argumentovat, že byty se dle jeho praxe obvykle po dvou-třech-čtyřech letech malují, nájemce tam bydlel delší dobu a měl tedy povinnost vymalovat.
Jak z toho ven?
Pokud nájemce v bytě bydlel 10 let a opouští jej s tím, že jej nikdy nemaloval, pronajímatel bude v právu, když bude vymalování požadovat. Čím je doba nájmu delší, tím naléhavější je nájemcova povinnost k vymalování.
Pokud ale nájemce opouští byt třeba už po 12 měsících, může smysluplně argumentovat, že když se nastěhoval do čerstvě vymalovaného bytu, po jediném roce – pokud stěny nenesou znaky nadměrného opotřebení či zašpinění – jej není potřeba znovu malovat. A bude se tedy nákladům na nové malování bránit.
Žádné předpisy tuto situaci nerozetnou… a právě proto je důležité, aby na ni (a další rizika a nejasnosti pronajímání) pamatovala právě nájemní smlouva.
Máme k tomu dvě cesty:
a. Již přes sjednávání nájmu si v nájemní smlouvě ujednat, že nájemce byt před jeho opuštěním vymaluje (nebo v opačném případě uhradí náklady na takové malování).
b. Nebo do nájemní smlouvy uvést, v jaké frekvenci má nájemce povinnost malovat. Tím pádem bude jasno: Pokud se s nájemcem domluvíte, že vymaluje nejpozději každé dva roky a on byt opustí už po roce, malovat nemusí. Pokud jej ale opustí po třech letech, měl by vám jej předat s malbou nejdéle dva roky starou. Nebo, pokud po dobu nájmu nemaloval vůbec, s čerstvým vymalováním.
Ano, občanský zákoník stanoví, že se nepřihlíží ke smluvním ujednáním, která „zkracují nájemcova práva“ podle ustanovení o nájmu bytu. (Tj. že pronajímatel nesmí na nájemce naložit víc povinností, než mu ukládá zákon.)
Rozumná dohoda o frekvenci malování s cílem upřesnit povinnosti nájemce při opouštění bytu ale jeho práva nikterak nezkracuje; pouze upřesňují nejasnost a neurčitost.
Závěr našeho zkoumání pravidel malování je tedy následující:
1. Malování bytu je během doby nájmu povinností nájemce.
2. Při skončení nájmu má nájemce povinnost byt odevzdat „ve stavu v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání“.
3. Předpisy frekvenci malování v pronajatém bytě nestanoví a záleží tedy na domluvě nájemce s pronajímatelem.
4. Tuto frekvenci či dohodu o vymalování bytu před jeho opuštěním může stanovit nájemní smlouva (takové ujednání ale nesmí klást nájemci nepřiměřené povinnosti).
Pro jistotu ještě dodávám, že výše uvedená pravidla se týkají stavu, kdy nájemce nezměnil během pobytu odstín barvy, ve kterém byt na začátku převzal.
Pokud si totiž byt během nájmu vymaloval jinou barvou (jiným odstínem či zcela jinou barvou; např. bílou malbu přemaloval žlutou), změnil tím charakter bytu a provedl jeho změnu.
V této situaci pak podle § 2263 platí (bez ohledu na to zda vymaloval před deseti lety nebo včera), že:
– Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.
– Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz