Má platit příspěvek do fondu oprav nájemce… nebo pronajímatel?

v § 1180 stanoví, že „nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“

Vlastníci bytů mají tedy povinnost platit každý měsíc předem určenou částku na tyto náklady (laicky = „příspěvek do fondu oprav“) a výši této částky jim určuje výbor, správce či hlasováním nadpoloviční většina vlastníků jednotek v domě.

Z výše uvedeného vyplývá, že placení příspěvku do fondu oprav je tedy povinností vlastníka bytu.

Znamená to ale, že se příspěvek do fondu oprav nesmí v nájemní smlouvě objevit nebo že nesmí být do nájmu započten?

Nikoliv.

Občanský zákoník totiž v § 2246 říká, že „strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.“ A k tomu hned doplňuje, že „strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel.“ Pokud takové ujednání ve smlouvě schází, platí, že „pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.“

Nájemné je tedy možné stanovit jak fixní částkou (např. 7.000 Kč měsíčně), tak odkazem třeba na součet jiných, pevně stanovených, položek, ze kterých se bude nájemné skládat.

Někteří pronajímatelé do nájemní smlouvy např. opisují předpis společenství vlastníků: Příspěvek do fondu oprav 2.500 Kč, osvětlení 78 Kč, výtah 54 Kč, odměna čl. výboru 48 Kč. K tomu přidávají svůj finanční požadavek (např. 4.320 Kč). A k cílové částce (v našem příkladu 7.000 Kč) se tak dostávají oklikou.

Je tento postup možný? Ano a někteří si dokonce chválí, že detailní rozpis zlepšuje vztahy s nájemci.

Když totiž nájemce každý měsíc platí 7.000 Kč, mnohdy si ani neuvědomí, že pronajímateli tyto peníze nezůstanou. Pokud ale z podobného rozpisu uvidí, že pronajímatel si ponechá jen (v našem případě) šedesát procent a zbytek zaplatí jinde, úměrně tomu klesá i jeho nepřátelství.

Placení příspěvku do fondu oprav je tedy vždy povinností pronajímatele (odkládá si tím peníze na opravu svého podílu společného majetku). Nic ale nebrání tomu, aby pronajímatel uvedl výši toho příspěvku do nájemní smlouvy jako jednu z položek, ze kterých se celkové nájemné skládá.

© Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty

P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ odhalujeme řadu nebezpečí, o kterých mnoho pronajímatelů ani netuší a ukazujeme, jak podobnými nástrahami bezpečně proplout. Tyto postupy jsou sice jednoduché, ale přitom účinné. A navíc také získáte „neprůstřelnou“ nájemní smlouvu, která vaši investici ochrání. Nemusíte přitom nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova – ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů „přijede“ až za vámi. Více na www.JakPronajimatByty.cz