Investice do nemovitostí v zahraničí je pro mnoho Čechů lákavá, ale zároveň vyžaduje důkladnou přípravu. Pojďme se podívat na to, jak se na takovou investici připravit a co všechno je třeba zvážit.
A. Co bych měl před hledáním zahraniční nemovitosti vědět o sobě a o nemovitosti
1. Jaké jsou moje investiční cíle?
První otázkou, kterou byste si měli položit, je, proč chcete investovat do nemovitosti v zahraničí. Chcete nemovitost pronajímat a generovat pravidelný příjem nebo hledáte místo pro vlastní rekreaci? Možná zvažujete kombinaci obojího? Pohled sama do sebe odhalí, po čem vlastně toužíte.
2. Jaký mám rozpočet a jaké mám možnosti financování?
Stanovení rozpočtu je základ: Mám na to nebo nemám? Kolik můžete do nemovitosti investovat z vlastních zdrojů a jaké máte možnosti financování? Některé české banky nabízí hypotéky na nemovitosti v zahraničí, ale je třeba ručit nemovitostí v ČR. Alternativou je získání hypotéky přímo v zemi, kde nemovitost kupujete, to ale bývá pro tuzemce složitější a finančně náročnější.
3. Znám právní a daňové dopady?
Právní a daňové aspekty se budou v jednotlivých zemích výrazně lišit. Existují tam například nějaká omezení pro nákup nemovitostí cizinci? V některých zemích mohou cizinci vlastnit nemovitost pouze prostřednictvím místní firmy. Daň z převodu nemovitosti nebo roční daň z nemovitosti bývá mnohdy pro českého investora také šokem.
4. Jak vybrat vhodnou lokalitu?
Výběr lokality je zásadní. Dostupnost dopravy, klima, kulturní prostředí a ekonomická stabilita oblasti…. nakupujeme totiž na desítky let. Oblíbenými destinacemi pro investice jsou turisticky atraktivní lokality (pobřežní oblasti ve Španělsku, Itálii nebo Chorvatsku), ale také města s rostoucí ekonomikou a pracovním trhem.
5. Jak si načíst a nacítit místní trh s nemovitostmi?
Před koupí nemovitosti je vhodné důklad načíst a nacítit místní trh. Zjistěte průměrné ceny nemovitostí, vývoj cen v posledních letech, nabídku a poptávku a potenciál růstu hodnoty. Pokud plánujete nemovitost pronajímat, ptejte se také po obsazenosti nájemních nemovitostí.
B. Právní a daňové aspekty nákupu a vlastnictví zahraniční nemovitosti
Při investici do nemovitosti v zahraničí je klíčové pochopit právní a daňové aspekty, které se v jednotlivých zemích budou výrazně lišit. A mnohdy překvapí. Tento přehled vám poskytne základní informace a praktické rady, jak se v těchto oblastech orientovat.
1. Jaké jsou mezinárodní právní požadavky pro nákup nemovitostí?
Každá země má svá specifická pravidla pro nákup nemovitostí cizinci. Můžete jako fyzická osoba vlastnit nemovitost přímo nebo musíte založit místní společnost? Například ve Španělsku můžete vlastnit nemovitost přímo, ale v některých zemích (např. Srí Lanka) je obvykle nutné založit firmu s místním partnerem.
2. Jaké specifické právní požadavky platí v jednotlivých zemích?
Například v Chorvatsku je nutné mít rezervační smlouvu a zaplatit rezervační poplatek před uzavřením kupní smlouvy. V Itálii se často platí značná část kupní ceny již při uzavření rezervační smlouvy.
3. Jakou roli hrají právníci a notáři při nákupu nemovitosti?
Právníci a notáři vám pomohou s vypracováním a kontrolou smluv. Zajistí, že všechny dokumenty jsou v pořádku a že celý proces proběhne hladce. Ale budou si také účtovat částky, které jsou v porovnání s českými zvyklostmi i násobně vyšší. V některých zemích, jako je Španělsko, je navíc notář povinnou součástí procesu nákupu nemovitosti.
4. Jaké daňové povinnosti mě čekají při investici do zahraniční nemovitosti?
Víte, jaké daně budete muset na začátku a v průběhu platit? Obvyklými daněmi jsou daň z převodu nemovitosti, daň z nemovitosti a někdy také daň z příjmu z pronájmu. V Itálii může daň z převodu nemovitosti činit až 10 % z kupní ceny.
5. Znáte pravidla pro dvojí zdanění a optimalizace daňové zátěže?
Pokud budete vlastnit nemovitost v zahraničí, je pravděpodobné, že budete podléhat dvojímu zdanění: Jednou v zemi, kde nemovitost vlastníte a podruhé v České republice. Abyste se vyhnuli dvojímu zdanění, je možné využít smluv o zamezení dvojího zdanění, které Česká republika uzavřela s mnoha zeměmi. Tyto smlouvy určují, kde a jak budou vaše příjmy zdaněny. Ale pozor: Administrativa s tím spojená je náročná a často drahá.
C. Financování a nákup nemovitosti
Když už máte jasno o svých investičních cílech a právních/daňových dopadech, je čas přemýšlet o tom, jak to vše zaplatím.
1. Jaké jsou možnosti financování?
Hypotéka od české banky: Některé české banky nabízejí hypotéky na nákup zahraničních nemovitostí, ale obvykle vyžadují ručení nemovitostí v ČR. Air Bank a ČSOB například poskytují účelové hypotéky za stejných podmínek jako v ČR.
Hypotéka od zahraniční banky: Můžete také získat hypotéku od banky v zemi, kde nemovitost kupujete. Ne všechny jsou ale ochotny financovat „cizince“ a pokud ano, mnohdy za toto (z jejich pohledu) riziko účtují přirážku. Schvalovací proces bývá u cizinců také složitější.
Vlastní zdroje: Pokud můžete zaplatit z vlastních úspor, je to samozřejmě nejjednodušší. Bez využití finanční páky (hypotečního financování) je ale růst samozřejmě nižší a pomalejší.
2. Krok za krokem k nákupu zahraniční nemovitosti?
a. Výběr nemovitosti
b. Rezervační smlouva
c. Kontrola dokumentace
d. Financování
e. Kupní smlouva: V některých zemích je běžné, že část kupní ceny se platí předem při podpisu rezervační smlouvy.
f. Zápis do katastru: V některých zemích to trvá i několik měsíců.
3. Jak jednat s prodávajícími a zajistit potřebné dokumenty?
Spolupracujte s místním realitním agentem: Místní agenti mají znalosti trhu a mohou vám pomoci s vyjednáváním a zajištěním správných dokumentů.
Zajistěte si právní podporu: Je to většinou lokální právník, kdo vám pomůže zajistit, že všechny dokumenty jsou v pořádku a že celý proces proběhne hladce.
Připravte se na kulturní rozdíly: Buďte připraveni na odlišné postupy a kulturní zvyklosti. Nejen v Itálii a Španělsku plyne čas a tedy schůzky a související dochvilnost, jinak.
D. Správa a údržba zahraniční nemovitosti
Po zakoupení investiční nemovitosti v zahraničí se stáváte jejím majitelem… se všemi povinnostmi, které z vlastnictví vyplývají.
1. Jak spravovat nemovitost na dálku?
Správcovské společnosti: Jednou z nejlepších možností je najmout profesionální správcovskou společnost, která se postará o všechny aspekty správy nemovitosti, včetně údržby, komunikace s nájemníky a řešení problémů.
Online platformy: V některých zemích existují online platformy, které umožňují sledovat stav nemovitosti, platby nájemného a komunikovat s nájemníky. Umožňují také automatizovat některé aspekty správy (např. zasílání upomínek).
Místní kontakty: Najít spolehlivou místní osobu, která vám může pomoci s menšími úkoly a kontrolou nemovitosti. Třeba soused nebo přítel žijící v blízkosti vaší nemovitosti.
2. Jak vybrat vhodnou správcovskou společnost?
Reputace a zkušenosti: Hodnotíme reputaci a dlouholetou zkušenost na trhu. Přečtěte si recenze a získejte reference od ostatních majitelů nemovitostí.
Rozsah služeb: Ujistěte se, že společnost nabízí údržba nemovitosti, správu nájemců, výběr nájemného i řešení problémů.
Komunikace: Zvolte společnost, která poskytuje pravidelné zprávy o stavu nemovitosti a je snadno dostupná pro komunikaci. Jasná a rychlá komunikace je klíčová pro řešení jakýchkoli problémů. To, jak se chová na začátku, je ukázka toho nejlepšího, čeho dokáže dosáhnout. Dále už to půjde z kopce.
3. Jak zajistit pravidelnou údržbu a péči o nemovitost?
Pravidelné kontroly: Naplánujte si pravidelné kontroly nemovitosti, abyste zjistili, zda je potřeba provést nějaké opravy nebo údržbu.
Preventivní údržba: Preventivní údržba (pravidelné čištění, kontrola instalací a oprav malých problémů dříve, než se stanou většími, kontrolu střechy, údržbu klimatizace a topení, apod.) je sice otravná, šetří ale peníze.
Rychlá řešení problémů: Jakmile se vyskytnou jakékoliv problémy, řešte je hned. V drtivé většině samy od sebe nezmizí a postupem času se jen stávají dražší.
4. Jaké pojištění je potřeba pro zahraniční nemovitost?
Pojištění nemovitosti: Kryje škody na samotné nemovitosti způsobené požárem, povodní, bouří nebo jinými katastrofami.
Pojištění odpovědnosti: Chrání vás před nároky třetích stran, například pokud by nájemník nebo návštěvník utrpěl ve vaší nemovitosti či okolí nějaké zranění.
Pojištění nájemného: Pokrývá ztrátu příjmu z nájmu v případě, že nemovitost nemůže být pronajímána kvůli poškození nebo opravám. V některých zemích je standardem.
E. Praktické tipy a rizika
Při investici do zahraničních nemovitostí je důležité mít na paměti nejen potenciální zisky, ale také možná rizika. Následující část vám poskytne praktické rady, jak se vyhnout chybám, pochopit rizika a jak mohou případové studie pomoci při rozhodování.
1. Co doporučují úspěšní investoři?
Důkladný průzkum: Než se rozhodnete investovat, důkladně prostudujte lokalitu, trh s nemovitostmi a ekonomickou situaci v zemi.
Spolupráce s odborníky: Mít po ruce spolehlivé právníky, realitní makléře a finanční poradce je zásadní. Tito odborníci vám pomohout zvládnout administrativu a zajistit, že vše proběhne hladce.
Diversifikace: Nerozkládejte všechny své investice do jedné oblasti nebo typu nemovitosti. Diversifikace snižuje riziko.
2. Jak se vyhnout častým chybám a podvodům?
Pozor na příliš lákavé nabídky: Pokud nabídka vypadá příliš dobře na to, aby byla pravdivá, asi pravdivá nebude. Buďte opatrní a prověřte všechny dostupné informace. Raději přijít o příležitost než o své peníze.
Kontrola dokumentace: Vždy důkladně zkontrolujte všechny dokumenty a smlouvy. Důvěřuj, ale prověřuj. I když to připravuje právník. Cizojazyčné dokumenty vám přeloží Google Translator či Deeple.
Prověření prodávajícího: Zjistěte si o prodávajícím co nejvíce informací. Proč prodává? Co o něm a o nemovitosti říkají lidé v okolí?
3. Vlastnictví nemovitosti v zahraničí přináší nové typy rizik a problémů
Politická nestabilita: Některé země jsou politicky nestabilní. Ovlivňuje to hodnotu a bezpečnost vaší investice.
Ekonomické výkyvy: Ekonomická situace v dané zemi výrazně ovlivní trh s nemovitostmi. Sledujte ekonomické trendy a předpovědi.
Měnové riziko: V zahraničí investujete v jiných měnách a kurzové výkyvy ovlivní vaše výnosy.
Investování do zahraničních nemovitostí je populární, je s tím ale spojeno mnohem víc překážek a rizik než když kupujete byt v sousední ulici v ČR. Vlastnictví a provoz nemovitosti v zahraničí určitě není vhodné pro každého, pečlivě proto přemýšlejte o tom, jak budete řešit vše, co je s vlastnictvím a provozem (či dokonce pronajímáním) nemovitostí v zahraničí spojeno. Výnosnou investicí se totiž takový nákup stává jen tehdy, pokud jsem na všechny okolnosti připraven, mám to předem spočítané a dává to smysl nejen emotivně, ale také finančně.
Pavel Řehulka