Mezi nájemci a pronajímateli vzniká někdy spor o klíče k bytu:
Nájemci by rádi, aby klíče od bytu měli plně pod kontrolou jen oni sami. (Aby se jim po bytě nepromenádoval nikdo cizí.) A pronajímatelé často požadují klíč pro sebe. (Aby mohli stav bytu např. čas od času zkontrolovat.)
Mezi oběma stranami tak vzniká spor, který řada nájemců řeší tím, že si pořídí vlastní zámkovou vložku. Kopie původního klíče je tak pronajimateli k ničemu a ztrácí tak možnost byt zkontrolovat.
Pronajímatelé požadují, aby jim nájemce odevzdal nový klíč.
Nájemci se tomu brání.
A v tomto článku si ukážeme, kdo má v tomto sporu pravdu…
Zaprvé, může nájemce zámek vůbec vyměnit?
Výměna zámkovové vložky není „úpravou, přestavbou nebo jinou změnou bytu“, ale spíše zabezpečením svého obydlí. Vložku tedy nájemce vyměnit může, jen tam tu původní musí při skončení nájmu vrátit (pokud to bude pronajímatel chtít). Klíč ke své vložce do zámku ale během doby nájmu odevzdávat nemusí.
Zadruhé, může pronajímatel kontrolovat stav bytu?
Ano.
Podle § 2219 platí, že „oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.“
Pronajímatel má tedy plné právo požadovat po nájemci, aby jej vpustil do bytu za účelem jeho kontroly. Frekvenci či délku kontroly ale zákon nestanoví a při jejím provádění musíme proto vycházet z obecné zásady dobrých mravů a přiměřenosti: Každodenní kontrola by byla považována za šikanózní, avšak kontrola např. jednou měsíčně již přiměřenou může být.
Za třetí, může pronajímatel vstoupit do bytu bez souhlasu nájemce?
Pronajatý byt se stává obydlím nájemce a to přináší speciální ochranu. Zákon chrání nájemce před porušování domovní svobody a trestní zákoník dokonce v § 178 stanoví, že „kdo neoprávněně vnikne do obydlí jiného nebo tam neoprávněně setrvá, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta“.
Klíčovým slovem tohoto ustanovení je výraz „neoprávněně“. Za určitých okolností totiž pronajímatel do bytu může vstoupit, aniž by tím zákon porušil.
První možností je dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem. Pokud se obě strany dohodnou, že pronajímatel může do bytu vstoupit podle potřeby a nájemce mu za tímto účelem přenechá jeden klíč, takovému postupu nic nebrání.
Drhou situací, kdy může pronajímatel do bytu vstoupit, je dlouhodobá nepřítomnost nájemce.
Tato možnost je stanovena v § 2269, který říká, že „ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.“ Pronajímatel může tedy do bytu vstoupit během nepřítomnosti nájemce, musí ale existovat předem sjednaná osoba, kterou nájemce označil a která vstup zajistí.
(A pokud bude nájemce dlouhodobě nepřítomen a nestanoví přitom takovou osobu a vznikne kvůli tomu škoda, bude nést následky: „Nesplní-li nájemce svou povinnost podle odstavce 1, považuje se toto jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma.“)
Třetí situací, kdy může pronajímatel do bytu vstoupit, je odvracení hrozící škody.
Podle § 2901 platí, že „povinnost zakročit na ochranu jiného má ten, kdo může podle svých možností a schopností snadno odvrátit újmu, o níž ví nebo musí vědět, že hrozící závažností zjevně převyšuje, co je třeba k zákroku vynaložit“.
Pokud tedy z bytu pode dveřmi vytéká voda, pronajímatel nemá jen možnost do bytu vstoupit… zákon mu přímo ukládá povinnost dveře otevřít a další (vyšší) škodě zabránit. (Pokud by tak neudělal, pojišťovna by např. mohla odmítnout vyplatit náhradu škody, protože neudělal kroky nutné k její minimalizaci.)
Ochrana soukromí tedy v případě hrozící škody ustupuje zájmu na ochranu majetku, ale pozor: Postup odvracení škody musí být přiměřený okolnostem ohrožení. Vstoupí-li totiž pronajímatel neoprávněně do bytu pod chatrnou zástěrkou ochrany majetku („hrozilo, že někomu spadne na hlavu květináč na římse“), sám pak bude odpovídat za způsobenou škodu a rychle si přivodí i trestní stíhání.
Co z toho vyplývá?
Rozhodne-li se nájemce vyměnit zámkovou vložku a ponechat si po dobu nájemního vztahu všechny klíče od bytu u sebe, má na to právo. Žádný „náhradní“ klíč nemusí pronajímateli vůbec odevzdávat.
Pokud ale hrozí škoda a nelze ji odvrátit jinak, pronajímatel může do bytu vstoupit… a náklady na otevření bytu pak nese nájemce.
Řada pronajímatelů a nájemců proto volí kompromis: Jeden klíč vloží do obálky, tu přelepí a přes přelepky se oba podepíší. Klíč v obálce tím zapečetí tak, aby bylo patrné, zda byl či nebyl použitý. A zapečetěnou obálku si u sebe ponechá pro případ nouze pronajímatel.
Pokud pak dojde k nejhoršímu a byt je nutné např. kvůli havárii vody, unikajícímu plynu nebo požáru otevřít, nemusí čekat na zámečnickou službu nebo vyrážet dveře, ale stačí dveře klíčem otevřít.
Pavel Řehulka
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz