Následující případ je poučný jak pro pronajímatele, tak pro nájemce.
Popisuje totiž situaci, kdy pronajímatel zaslal nájemci poštou výpověď z nájmu… ale ten s vyzvednutím dopisu nijak nespěchal. Nechal jej ležet na poště, a když si jej potom vyzvedl, podal žalobu na její neplatnost.
Všimněte si zejména termínů doručení, vyzvednutí a podání žaloby:
Pronajímatel zaslal výpověď nájemci poštou a protože žalobce nebyl při doručování zásilky zastižen, byla zásilka dne 26. 11. 2008 uložena na poště, kde si ji osobně převzal dne 5. 12. 2008. Dne 28. 1. 2009 pak podal žalobu na neplatnost výpovědi.
Nájemce má možnost – ve smyslu § 711 odst. 5 obč. zák. – podat žalobu na neplatnost výpovědi do šedesáti dní od jejího doručení… a hlavní spor nastal o to, kdy byla výpověď nájemci (z právního hlediska) doručena.
Nájemce namítal, že sice dostal do schránky oznámení o tom, že na něj na poště čeká nějaký dopis, chodil ale standardně do práce a k vyzvednutí zásilky se dostal až po sedmi dnech. Žalobu na neplatnost výpověď tedy podal v šedesátidenní lhůtě od tohoto „skutečného“ vyzvednutí dopisu na poště.
Jak ale judikoval odvolací a následně dovolací soud, doručení výpovědi nastalo
– Výpověď z nájmu bytu je jednostranným hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel, a který je adresován nájemci.
– Judikatura se ustálila v názoru, že účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice
– Slovním spojením „dostane do sféry jeho dispozice“ se rozumí konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním úkonem.
– Soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí dopisu adresátem, ale i ty případy, kdy doručením zásilky, obsahující projev vůle, do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotněprávního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky.
– Adresát se přitom nemusí skutečně seznámit s obsahem hmotněprávního úkonu. Dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit.
– Je-li zásilka odeslána poštou adresátovi na místo, kde se zdržuje, má tak objektivní příležitost seznámit se s jeho obsahem a nemůže být právně významné, zda tak (ne)učinil; nerozhodné jsou i subjektivní důvody, které jej k tomu vedly.
– Měl-li nájemce na základě oznámení pošty objektivně možnost vyzvednout si uloženou zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět, nastaly hmotněprávní účinky výpovědi v okamžiku, kdy i přes oznámení o uložení zásilky této objektivní možnosti seznámit se s obsahem zásilky (a tudíž i s výpovědí z nájmu bytu) nevyužil.
– „Jsou-li účinky doručení hmotněprávního úkonu spojeny s okamžikem, kdy byla zásilka uložena u pošty, měl-li adresát takovéhoto úkonu objektivně možnost se s ní seznámit, i když tak (před jejím vrácením odesílateli) neučinil, a to bez ohledu na délku doby, po níž byla zásilka u pošty uložena, pak okolnost, že si adresát později zásilku vyzvedl (ač mu v tom dříve objektivní okolnosti nebránily), nemůže odsunout účinky doručení na dobu, kdy se s jejím obsahem skutečně seznámil. Hmotněprávní úkon je třeba považovat za perfektní (doručený) okamžikem, kdy se adresát tohoto úkonu měl možnost s ním objektivně seznámit, doručení nelze vázat na okamžik, kdy je adresát ochoten tak opravdu učinit (vyzvednout si zásilku, seznámit se s jejím obsahem)“.
Soud v tomto případě tedy rozhodl, že jestliže bylo nájemci poštou dne 26.11. oznámeno (vhozením lístku do schránky), že se mu doručovatel snažil doručit zásilku, ale on nebyl k zastižení (a může si ji ještě ten samý den na poště vyzvednout), tímto okamžikem se zásilka „dostala do sféry jeho dispozice“. Nastalo tedy doručení a posledním dnem pro doručení žaloby na určení neplatnosti výpovědi bylo tedy pondělí 27. 1. 2009 (šedesátidenní lhůta).
Protože nájemce doručil žalobu na soud až 28. ledna, lhůtu v tomto případě zmeškal…
… hlavním ponaučením je ale fakt, že dnem doručení výpovědi není den, kdy si nájemce zásilku vyzvedne na poště, ale den, kdy se dostane do sféry jeho dispozice a kdy dostane možnost se s jejím obsahem objektivně seznámit.
(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz