S nájemcem jste se kdysi dohodnuli na podmínkách pronájmu.
Uzavřeli jste písemnou nájemní smlouvu.
Na patřičných místech jsou vaše podpisy.
Nájemce v bytě již bydlí…
… je to ale stavební úřad kdo „rozhodne“, zda je vaše smlouva vůbec platná.
Jak je to možné?
Připomenutí této povinnosti se může zdát směšné… když se ale pronajímatelé dříve uzavřených smluv a starších bytů začnou pídit po kolaudačním rozhodnutí k domu, ve kterém byt pronajímají, někdy jsou nemile překvapeni, že jejich „byt“ nebyl pro účely bydlení nikdy zkolaudován.
A překvapení zažívají i ti pronajímatelé, kteří v posledních letech sice koupili novostavbu (a jejich prostory jsou tedy „bytem“), ale s vidinou rychlých peněz pronajali svůj byt ještě před tím, než kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci.
V obou případech jsou bohužel jejich nájemní smlouvy tzv. absolutně nepatné.
Proč?
Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3824/2008:
„V soudní praxi je konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání.
Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu „byt“ v rozhodnutích Nejvyššího soudu. Již v rozsudku ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97, uvedl, že vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. zásadně předpokládá pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost) je způsobilý k trvalému užívání a je určen k trvalému bydlení.
K uvedenému závěru se Nejvyšší soud přihlásil rovněž v rozsudku ze dne 29. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000, v němž dovodil, že pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.
Zbývá dodat, že ústavní stížnost, podanou proti citovanému rozhodnutí, Ústavní soud České republiky odmítl (sp. zn. IV. ÚS 611/01).
K obsahově stejnému závěru Nejvyšší soud dospěl rovněž v rozsudku ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000, uveřejněném pod č. 90 v sešitě č. 10 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, v němž dovodil, že bytem se pro účely právního vztahu nájmu bytu (§ 685 a násl. obč. zák.) rozumí soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení; rozhodující je tedy právní stav a nikoli faktický stav v užívání nebo vůle účastníků smlouvy.“
Platnou nájemní smlouvu o pronájmu bytu bylo tedy možné uzavřít až v momentě, kdy začal onen „byt“ po právní stránce vůbec existovat, tj. nabytím pravomoci kolaudačního rozhodnutí.
Do doby pravomocné kolaudace byla jakákoliv nájemní smlouva od počátku neplatná. A užívání nezkolaudovaného „bytu“ je navíc přestupkem dle stavebního zákona.
Ano, od 1. ledna 2014 platí nový občanský zákoník a ten v § 2235 stanoví, že:
– Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.
– Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
– Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
Právě poslední věta tedy jinými slovy říká, že pro účely bydlení může být pronajatý jakýkoliv prostor, tedy ten nezkolaudovaný pro bydlení (byť za to může pronajímatel dostat pokutu od stavebního úřadu či hygieny). Ale nájemní smlouva bude platně uzavřena.
To se ale týká smluv uzavřených až od 1.1.2014!
Přechodná ustanovení nového občanského zákoníku totiž v § 3074 stanoví, že „vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.“
A pokud byla vaše smlouva uzavřena s touto vadou dříve, nebyla uzavřena platně… a tato neplatnost trvá i dnes.
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že každý pronajímatel bytu, který uzavřel nájemní smlouvu ještě před 31.12.2013, by měl zkontrolovat, zda jsou pronajímané prostory ke dni podpisu nájemní smlouvy zkolaudovány jako byt pro účely bydlení.
V opačném případě je nájemní smlouva neplatná.
© Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty
P.S. V investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“ ukazujeme, jak minimalizovat právní rizika z pronajímání a jak maximalizovat výnos. Nemusíte ale nikam cestovat – celý kurz si můžete vyslechnout v pohodlí vašeho domova: Ve formě zvukové nahrávky a doprovodných materiálů (a vzorové nájemní smlouvy) „přijede“ až za vámi. Více informací najdete na www.JakPronajimatByty.cz