Kdy musíte platit družstvu/společenství vlastníků poplatek za pronájem vašeho bytu

V první řadě nás zajímá, komu bytová jednotka patří.

Pokud jste uživatelem družstevního bytu (družstevníkem) a byt máte pronajatý od družstva, pak vlastníkem bytu je právě družstvo. Družstvo má tedy plné právo s bytem nakládat. A družstvo si také může stanovit podmínky, za jakých bude byt pronajímat.

Nový občanský zákoník umožňuje nájemci (§ 2274) dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele (tzn. vlastník PROnajímá nájemci, nájemce pak PODnajímá další osobě). Pokud ale chce nájemce dát do užívání třetí osobě celý byt, může tak udělat jen s písemným souhlasem pronajímatele (§ 2275).

Družstvo jako vlastník bytu si tedy stanovuje podmínky pronájmu dle své libosti (je to jeho majetek) a pokud se rozhodne poskytnout souhlas s podnájmem jen tehdy, až nájemce uhradí nějaký poplatek, je to jeho právo.

Nájemce, který chce družstevní byt dále podnajmout, se musí takovému poplatku tedy buď podvolit… nebo byt nepodnajímat.

Něco jiného ale platí, pokud je byt ve vašem vlastnictví.

Pokud jste totiž vlastníkem bytu vy, tj. na listu vlastnictví je u bytové jednotky uvedeno vaše jméno, jste ve zcela jiné situaci.

Bytová jednotka je vaším majetkem. A při pronajímání vlastního bytu nemusíte tedy nikoho žádat o souhlas, nemusíte si k tomu zařizovat nějaké speciální oprávnění a nemusíte ani žádat o živnostenský list. Možnost pronajímat váš majetek máte přímo ze zákona.

Protože je ale byt součástí budovy a společně s bytem užíváte i společné prostory objektu, občanský zákoník upravuje práva a povinnosti jednotlivých vlastníků bytů a tzv. společenství vlastníků.

Ale pozor: Společenství vlastníků (SVJ) je podle tohoto zákona založeno (§ 1194) „za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

Klíčový význam má výraz „správy domu a pozemku“, kdy zákon jednoznačně zastavuje pravomoc SVJ přede dveřmi vašeho bytu.

Ano, vlastníci bytových jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. K tomuto účelu skládají zálohy. A dále také mají povinnost platit zálohy na služby (voda, elektřina, plyn apod.)

– Žádné ustanovení zákona ale nestanoví vlastníkovi bytu, aby žádal společenství vlastníků o souhlas s tím, zda může svůj byt někomu pronajmout či nikoliv.

– Žádné ustanovení nenařizuje vlastníkovi bytu, aby ukazoval výboru společenství vlastníků nebo ostatním vlastníkům jednotek v domě nájemní smlouvu.

– Žádné ustanovení nenařizuje vlastníkovi bytu, aby sděloval ostatním vlastníkům bytů v domě výši nájmu, který od nájemce vybírá.

– A žádné ustanovení nenařizuje vlastníkovi bytu, aby platil společenství vlastníků jakýkoliv poplatek za to, že svůj byt někomu pronajímá.

To ale neznamená, že správce domu nemá právo na informaci o tom, kdo v bytě bydlí.

Podle § 1177 platí, že „kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.

Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.“

Povinností vlastníka/pronajímatele je tedy oznámit počet osob a jejich jména, nikoliv však odhalovat další údaje např. nájemního vztahu.

Některá společenství jdou se s vými požadavky mnohem dál a stanoví např. následující povinnost:

„Vlastníci bytových jednotek jsou povinni informovat předsedu výboru do 7 dnů poté, co se změní uživatel bytu; sdělení obsahuje jméno a příjmení uživatele bytu, jeho datum narození a kontaktní telefon. Je-li uživatelem jiná osoba, než rodinný příslušník vlastníka, je vlastník povinen zaplatit společenství roční poplatek 3.000 Kč za zvýšené náklady evidence osob.“

Tato usnesení zní sice jednoznačně, ve skutečnosti mají ale stejnou váhu, jako kdyby se shromáždění vlastníků usneslo na tom, že každý vlastník bude platit poplatek za dýchání vzduchu:

Žádnou.

Povinnost vlastníka bytu je určena vždy jen zákonem.
A zákon vlastníkům nenařizuje, aby někomu platili poplatek za to, že svůj byt pronajímají.

Pokud je byt ve vašem vlastnictví, můžete si s ním v rámci zákona nakládat, jak chcete (ponechat jej neobydlený, sami jej užívat, pronajmout jinému…).

Platební povinnosti máte vůči dodavatelům služeb (voda, elektřina, plyn, apod.) a také vůči správci společných prostor/společenství vlastníků v souvislosti se zajišťováním těchto služeb a správou společných prostor.

Pravomoc společenství vlastníků je ale jasně omezena na správu, provoz a opravy SPOLEČNÝCH částí domu, tj. prostor mimo váš byt. Do toho, za kolik jej pronajímáte, nikomu nic není. A nikdo ani nemá právo vybírat jakýkoliv poplatek za to, že jste se rozhodli váš majetek pronajímat.

Totéž platí i v případě, kdy ve vašem domě společenství vlastníků jednotek zatím nevzniklo a správu domu vykonává např. družstvo/vlastník, od kterého jste byt koupili.

Družstva fungují na principu kolektivního rozhodování a členská schůze družstva, jako nejvyšší orgán, přijímá různá usnesení. Tato usnesení jsou ale závazná jen pro družstevníky a pro představenstvo družstva.

Jestliže se tedy členská schůze družstva usnesla na tom, že členové/družstevníci budou družstvu platit poplatek v případě, že družstevní byt dále podnajmou, členové/družstevníci mají povinnost tento poplatek platit.

Toto usnesení ale zasahuje pouze byty ve vlastnictví družstva. Pokud ale bytová jednotka přešla do vašeho vlastnictví, usnesení družstva – a tedy ani povinnost platit tento poplatek – se na vás již nevztahuje.

(c) Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz