Realitní inzerce se hemží nabídkami nemovitostí. A pronajímatelé a realitní makléři si dávají práci s tím, aby jimi napsaný inzerát zaujal a přivedl na prohlídku ty správné zájemce.
Někdy ale ve své horlivosti(?) napíší do inzerátu něco jiného či víc, než je skutečnost. A tím už se dostávají za hranu etiky.
Někteří nad tím mávnou rukou, že jde jen o „reklamní nadsázku“. A nijak je to netíží. Neuvědomují si ale, že se tím také dostávají za hranu práva.
Právě uvedením nepřesné informace v inzerátu nemovitosti se totiž dopouštějí porušení zákazu používání nekalých obchodních praktik dle § 24 odst. 1 písm. a) zákona o ochraně spotřebitele.
A jak zjistíte z následujícího případu, výsledkem je nejen ostuda, ale také pokuta od České obchodní inspekce.
Podle občanského zákoníku (§ 5 zák. č. 89/2012 Sb.) totiž platí, že „kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.“
A podle Krajského soudu v Brně pak také, že:
„Realitní makléř obecně nemůže být považován toliko za správce databáze o dostupných nemovitostech, jejíž existence a aktualizace umožňuje nemovitosti komfortně pořizovat, nýbrž za vskutku profesionálního, a tedy důvěryhodného, partnera při pořizování nemovitostí (§ 2 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele). Důsledkem chápání postavení realitního makléře coby profesionála v právě uvedeném smyslu je nutně i předpoklad důvěry ve veškeré informace, které při obchodování s nemovitostmi sděluje. Realitní makléř tudíž odpovídá za správnost těchto informací.“
V případu šlo o následující: Realitní kancelář (v rozsudku níže uváděna jako „žalobkyně“, protože žalovala ČOI a rozporovala udělenou pokutu) jako zprostředkovatel nabízela ke koupi byt 3+1 v Brně. V inzerátu byla uvedena plocha bytu 82 m2.
Jenže… skutečná velikost bytu byla 72 m2.
Realitní kancelář to sice následně upravila, Českou obchodní inspekcí jí ale byla uložena pokuta mimo jiné z důvodu porušení zákazu používání nekalých obchodních praktik dle § 24 odst. 1 písm. a) zákona o ochraně spotřebitele.
Tedy právě proto, že v inzerátu uvedla nepravdivý údaj o nabízeném bytě.
Detaily celého případu si můžete přečíst níže, pro realitní makléře (a nepřímo i pronajímatele) je to ale zopakováním základního pravidla realitní inzerce, které připomínáme všem klientům:
Inzeráty, kterými nabízíme nemovitosti k pronájmu či prodeji, mají obsahovat vždy a pouze jen pravdivé informace.
Ano, při volbě slov hledáme taková, která v mysli čtenáře vytvoří příjemný obrázek toho, jak se jim bude v naší nemovitosti spokojeně bydlet. Nikdy ale neříkáme něco, co není pravda.
Zaprvé proto, že bychom si tím sami zkomplikovali práci (protože bychom falešným popisem přiváděli na prohlídky zájemce, kteří by se pak otočili na podpatku a odešli. Což je ztráta času.) Zadruhé proto, že to prostě není fér. A zatřetí proto, že za to také můžeme dostat pokutu.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
Z rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 1. 2. 2019, čj. 62 A 164/2017-49:
Žalobkyně jako zprostředkovatel nabízela ke koupi byt 3+1 v Brně. V inzerátu žalobkyně ke dni 24. 2. 2016 byla uvedena plocha bytu 82 m2. Údaj o velikosti bytu byl následně dodatečně upraven na 75 m2.
Rozhodnutím žalované ze dne 3. 5. 2017 bylo částečně zrušeno, částečně změněno a ve zbytku potvrzeno prvostupňové rozhodnutí ředitele inspektorátu České obchodní inspekce Jihomoravského a Zlínského kraje ze dne 2. 1. 2017, kterým byla žalobkyni uložena pokuta mimo jiné z důvodu porušení zákazu používání nekalých obchodních praktik dle § 24 odst. 1 písm. a) zákona o ochraně spotřebitele.
Proti rozhodnutí žalované podala žalobkyně žalobu, jelikož byla napadeným i jemu předcházejícím rozhodnutím zkrácena na svých právech a byla jí uložena pokuta za skutek, kterého se nedopustila. Žalobkyně nenaplnila objektivní skutkovou podstatu správního deliktu. Při prodeji bytové jednotky uvedla informace, které jí byly poskytnuty prodávajícím. Žalovaná vycházela z nesprávné úvahy, že „[…] jakékoliv sdělení spotřebiteli, u kterého se později ukáže, že neodpovídá reálnému stavu věci, je klamavou praktikou[…]“.
Prodávající (vlastník bytu) v nabídkovém listu uvedl, že plocha bytu činí cca 80 m2. Po zohlednění předpokládané plochy balkónu proto žalobkyně v inzerátu uvedla údaj 82 m2. Žalobkyně dále namítla, že spotřebitel zasahoval do pracovních verzí smluv, a proto byl-li pro něho údaj o ploše bytu zásadní, jistě by trval na zakotvení údaje o ploše bytu v kupní smlouvě.
Podle žalobkyně nebylo její povinností (v rámci povinností zprostředkovatele) aktivně vyhledávat a ověřovat informace od prodávajícího. Z § 2446 odst. 1 občanského zákoníku je podle žalobkyně zřejmé, že informační povinnost zprostředkovatele (žalobkyně) se vztahuje pouze na ty skutečnosti, které zprostředkovatel získá v rámci plnění povinností dle zprostředkovatelské smlouvy, případně na takové informace, které mu jsou známy z jeho činnosti.
Průměrný spotřebitel, který je v rozumné míře pozorný a opatrný, nemohl být informací o ploše bytu veden k rozhodnutí o koupi bytu, které by jinak neučinil. Inzerát byl podle žalobkyně pouze prvotní informací; postupně následovala další jednání a poskytování informací. Žalobkyně dále namítala, že součástí plochy bytu byla také plocha sklepa a informace o ploše bytu tak nebyla všeobjímající. Spotřebitel navíc dne 25. 2. 2016 obdržel od realitního makléře prostřednictvím e-mailu půdorys bytu s vyznačenou výměrou některých místností a s rozměry všech místností bytu. Spotřebitel tak měl možnost si skutečnou výměru bytu ověřit. Skutečnou plochu bytu bylo možné ověřit také v průběhu prohlídky bytu. V inzerátu byl navíc obsažen popis hlavních místností včetně jejich výměry a tyto výměry v součtu 82 m2 nedosahovaly. Ve spojení s dalšími informacemi v inzerátu nemohl spotřebitel dospět k závěru o tom, že plocha bytu činí 82 m2. Spotřebitel byt fyzicky viděl – jestliže by se mu byt nelíbil, jistě by jej nekoupil; „[…] spotřebitel nejen, že kupní smlouvu dne 15. 3. 2016 uzavřel po předchozí prohlídce, ale kupní cenu také zaplatil, a to v době, kdy již věděl, jaká je výměra bytové jednotky[…]“.
Žalovaná odkázala na napadené rozhodnutí a uvedla, že přestože žalobkyně působila jako zprostředkovatel, dopadaly na ni také povinnosti plynoucí ze zákona o ochraně spotřebitele, a to včetně povinnosti jednat v souladu s požadavky odborné péče. Podle žalované tak měla žalobkyně poskytovat spotřebiteli pouze „[…] pravdivé, úplné, srozumitelné, jednoznačné, zřetelné a ověřené informace[…]“. Spotřebitel vycházel z původní informace, že výměra bytu je 82 m2. To, že žalobkyně vycházela z informací od prodávajícího, ji nezbavilo odpovědnosti za řádné uvádění informací. V nyní posuzované věci nebylo podle žalované rozhodné, zda spotřebitel byt koupil; podstatné bylo, že informace o výměře bytu mohla ovlivnit úvahu spotřebitele o koupi bytu. Nadto podle žalované rozdíl mezi deklarovanou a skutečnou plochou bytu byl větší (7 m2). Podle žalované nelze po spotřebiteli, který spoléhá na poctivost prodávajícího, požadovat, aby si podávané informace ověřoval a vypočítával výměru bytu.
Krajský soud v Brně žalobu zamítl.
Z odůvodnění:
IV. Posouzení věci
(…)[9] Klíčové v nyní posuzované věci je právní posouzení, zda žalobkyně jako realitní makléř (zprostředkovatel) nese odpovědnost za chybně uvedenou výměru nabízeného bytu, přestože údaj o ploše bytu převzala žalobkyně od vlastníka bytu (prodávajícího).
[10] Z podnětu spotřebitele ze dne 25. 4. 2016 soudu vyplývá, že po podepsání kupní smlouvy spotřebitel zjistil, že výměra užitné plochy bytu byla 75 m2, tedy o 7m2 méně, než bylo uvedeno v inzerátu žalobkyně (82 m2), a že vzhledem k důvěře v realitní kancelář (tedy v žalobkyni) neměl důvod pochybovat o správnosti poskytnutých údajů.
[11] Správním spisem prochází inzerát na webových stránkách žalobkyně, který byl předložen v rámci kontroly dne 12. 5. 2016. Z inzerátu plyne, že žalobkyně jako zprostředkovatel nabízela ke koupi byt 3+1 v Brně. V inzerátu žalobkyně mimo jiné uvedla: „[…] byt je v OV, celková podlahová plocha je 75 m2. Byt je situován v 3.NP/9.NP, okna jsou v bytě plastová, vytápění a ohřev je centrální. Dispozice: kuchyň 12,1 m2, obývací pokoj 15,7 m2, pokoj 13,8 m2, ložnice 12,2 m2, chodba 8 m2, komora 2,7 m2, na podlaze v pokojích jsou koberce a PVC. K bytu náleží sklepní kóje a komora na patře, tudíž je dostatek úložného prostoru, parkování auta je možné před domem, k užívání je zde také sušárna a kolárna[…]“. Mgr. Hubený, advokát spotřebitele, který podal podnět prvostupňovému správnímu orgánu, v e-mailu ze dne 2. 6. 2016, který byl adresován prvostupňovému správnímu orgánu, uvedl, že obsah inzerátu byl „[…] dodatečně pozměněn na údaj 75 m2, avšak již ze samotné adresy webové stránky a názvů obrázků umístěných na webové stránce je zřejmý původní a originální stav, jak byl obsah vytvořen a na internetu zveřejněn. Je zřejmé, že byť došlo na webové stránce ke změnám, tak tyto ani ex post nebyly důsledné a stále lze ověřit původní stav, kterým je inzerce údaje 82 m2. Zejména je z uvedeného zřejmé spolu se vším, co bylo mým klientem sděleno a doloženo, že obsah webu byl takový, jak klient uvádí[…]“. Svá tvrzení zmocněnec spotřebitele doložil dne 24. 5. 2016 kopiemi náhledů na webovou stránku s inzerátem na prodej bytu na CD. Na CD byla také umístěna videa, ze kterých je patrné, že při využití služby „google archive“ byla v inzerátu žalobkyně ke dni 24. 2. 2016 uvedena plocha bytu 82 m2. Spotřebitel (jeho zmocněnec) dne 24. 5. 2016 dále zaslal prvostupňovému správnímu orgánu e-mail, jehož přílohou byla e-mailová komunikace vedená ve dnech 28. 3. 2016 a 29. 3. 2016 mezi spotřebitelem a žalobkyní (realitním makléřem). Z doložených e-mailů soudu vyplývá, že spotřebitel pojal pochybnost o skutečné ploše bytu po vyhotovení znaleckého posudku pro banku; v odpovědi na dotaz spotřebitele žalobkyně uvedla, že vycházela z informací prodávajícího a že skutečná plocha bytu je 74,93 m2 bez započítání plochy balkónu (2,3 m2).
[12] Ze spotřebitelem doložených podkladů, které procházejí správním spisem, tedy soudu vyplývá, že původní inzerát na prodej bytu obsahoval údaj o ploše 82 m2.
[13] Z půdorysu bytu, který prochází správním spisem, soudu plyne, že plocha bytu bez sklepa a balkónu byla přibližně 69 m2. K tomuto rozměru dospěl soud součtem podlahových ploch jednotlivých místností bytu; tedy obývacího pokoje (15,77 m2), jídelního koutu (7,66 m2), kuchyně, koupelny a WC (8,63 m2), pokoje (13,84 m2), ložnice (12,28 m2), předsíně (8 m2) a šatny (2,77 m2). Z údajů ve správním spisu i z vyjádření žalobkyně je dále zřejmé, že k této ploše (69 m2) je třeba přičíst také plochu sklepa a komory na patře; z „objednávkového listu“ totiž plyne, že komora (2,25 m2) a sklep (3 m2) v součtu se samotnou plochou bytu činí cca 74 m2 (jde tedy o plochu odpovídající údaji cca 75 m2). Z vyjádření žalobkyně i spotřebitele, jak plynou z listin žurnalizovaných ve správním spisu, je zřejmé, že skutečná celková plocha bytu byla 75 m2; ostatně z e-mailové komunikace mezi spotřebitelem a žalobkyní plyne, že k obdobnému závěru dospěla také znalkyně při zpracování posudku pro účely hypotéky. Soud tak má za prokázané, že skutečná plocha bytu (včetně sklepa a komory na chodbě) byla 75 m2.
[14] Podle § 24 odst. 1 písm. a) zákona o ochraně spotřebitele ve znění účinném do 30. 6. 2017 „se výrobce, dovozce, vývozce, dodavatel, prodávající nebo jiný podnikatel dopustí správního deliktu tím, že poruší zákaz používání nekalých obchodních praktik“. Podle § 4 odst. 4 zákona o ochraně spotřebitele se zakazuje „užívání nekalé obchodní praktiky před rozhodnutím ohledně koupě, v průběhu rozhodování a po učinění rozhodnutí“. Podle § 5 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele „se obchodní praktika považuje za klamavou, pokud obsahuje věcně nesprávnou informaci a je tedy nepravdivá, což vede nebo může vést spotřebitele k rozhodnutí ohledně koupě, které by jinak neučinil“. Podle § 4 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele se nekalou obchodní praktikou rozumí také klamavé konání dle § 5 téhož zákona. Podle § 4 odst. 4 zákona o ochraně spotřebitelů „se užívání nekalé obchodní praktiky před rozhodnutím ohledně koupě, v průběhu rozhodování a po učinění rozhodnutí zakazuje“.
[15] Smyslem zákazu klamavé reklamy (jako nekalé obchodní praktiky) je, aby průměrný spotřebitel, který má dostatek informací a je v rozumné míře opatrný a pozorný s ohledem na sociální, kulturní a jazykové faktory (odst. 18 preambule směrnice o nekalých obchodních praktikách), učinil informovanou, účelnou (odst. 14) a svobodnou (odst. 16) volbu. Byť jsou tedy spotřebitelé skupinou, která je obecně zranitelná nekalými obchodními praktikami, a unijní právo proto spotřebitele chrání, při úvahách o průměrném spotřebiteli je nutné vycházet z toho, že průměrný spotřebitel je v rozumné míře opatrný a pozorný. Rozumnou míru opatrnosti a pozornosti je třeba dovozovat i ve vztahu k charakteru obchodu, jehož se spotřebitel účastní.
[16] Soud dává žalované za pravdu v tom, že rozdílná informace o ploše bytu může vést spotřebitele k rozhodnutí o koupi bytu, kterou by spotřebitel jinak neučinil. Plocha bytu podle přesvědčení soudu poskytuje spotřebiteli referenční informaci o ceně bytu v přepočtu na metr čtvereční i referenční informaci o celkové spotřebitelské hodnotě bytu (včetně reálné využitelnosti bytu). Na základě tohoto údaje může spotřebitel byty porovnávat a může vyhodnocovat, zda byty o stejném počtu pokojů jsou uživatelsky srovnatelné, či zda se co do hodnoty či pohody bydlení z důvodu většího prostoru odlišují. Kupříkladu v nyní posuzované věci mohla informace o ploše bytu sloužit k úvaze spotřebitele, zda kupní cena ve výši 2 690 000 Kč (jak plyne z kupní smlouvy žurnalizované ve správním spise) je přiměřená ve vztahu k bytům o stejném počtu pokojů a stáří v dané lokalitě. Stejně tak nelze přehlížet, že plocha bytu má nepochybně vliv na určení jeho hodnoty ve znaleckém posudku a na to navazující dostupnost úvěru pro spotřebitele za účelem financování koupě bytu. To, že plocha bytu nebyla uvedena v navazujících dokumentech (kupříkladu v samotné kupní smlouvě), mohlo být způsobeno i tím, že dle § 8 písm. d) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), není plocha bytu údajem nezbytným pro zápis vlastnického práva k dotčenému bytu do katastru nemovitostí. Jestliže skutečná plocha bytu činila pouze 75 m2, zatímco žalobkyně v inzerátu uváděla plochu bytu 82 m2, a tedy rozdíl v m2 dosahoval 10 % skutečné plochy bytu, bylo uvedení nepravdivé informace způsobilé vést spotřebitele k rozhodnutí o koupi bytu, které by při znalosti skutečné plochy bytu nemusel učinit (§ 5 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele). To, že spotřebitel uhradil kupní cenu v situaci, kdy si byl již vědom, že plocha bytu byla menší, než bylo původně žalobkyní inzerováno, je přitom podle soudu pouze důsledkem povinností plynoucích pro spotřebitele z již uzavřené kupní smlouvy.
[17] Dále tedy musel soud v mezích uplatněných žalobních bodů posoudit, zda uvedení nepravdivého údaje o ploše bytu ve smyslu § 5 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele bylo přičitatelné žalobkyni.
[18] Podle § 4 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele je obchodní praktika „nekalá, je-li v rozporu s požadavky odborné péče a podstatně narušuje nebo je způsobilá podstatně narušit ekonomické chování spotřebitele, kterému je určena, nebo který je jejímu působení vystaven, ve vztahu k výrobku nebo službě. Je-li obchodní praktika zaměřena na určitou skupinu spotřebitelů, posuzuje se podle průměrného člena této skupiny.“ Odbornou péčí se dle § 2 odst. 1 písm. p) zákona o ochraně spotřebitele rozumí úroveň zvláštních dovedností a péče, kterou lze od podnikatele ve vztahu ke spotřebiteli rozumně očekávat a která odpovídá poctivým obchodním praktikám nebo obecným zásadám dobré víry v oblasti jeho činnosti. Obchodní činnost žalobkyně spočívala mimo jiné ve zprostředkování prodeje nemovitých věcí, jak je zřejmé z prezentace žalobkyně (realitního makléře) na jejích webových stránkách, která prochází správním spisem. Zároveň se žalobkyně prezentovala jako profesionál: „[…] dbáme na to, aby byl každý jednotlivý případ řešen individuálně a na bezkonkurenční profesionální úrovni[…] všichni makléři jsou systematicky a odborně proškolování a mohou být v terénu pouze tehdy, pokud splňují naše vysoké standardy na realitní odbornost, potřebné znalosti realitního trhu, pravdomluvnost, férovost, obchodní dovednosti a jiné[…]“. Jestliže spotřebitel zvažoval nákup nemovité věci prostřednictvím realitního makléře (tu žalobkyně), jistě nebylo namístě po spotřebiteli vyžadovat, aby přepočítával číselné údaje na makléřem poskytnutém půdorysu bytu, neboť spotřebitel důvodně očekával, že žalobkyně prezentující se jako profesionál mu poskytuje pravdivé údaje. Realitní makléř tu v obecném chápání nemůže být považován toliko za (zjednodušeně řečeno) správce databáze o dostupných nemovitostech, jejíž existence a aktualizace umožňuje nemovitosti komfortně pořizovat, nýbrž za vskutku profesionálního, a tedy důvěryhodného, partnera při jejich pořizování. Důsledkem chápání jeho postavení coby profesionála v právě uvedeném smyslu je nutně i předpoklad důvěry v informace, které při obchodování s nemovitostmi sděluje. Zároveň podle zdejšího soudu nelze očekávat, že spotřebitel při fyzické prohlídce bytu odhalí rozpor v udávané a skutečné výměře bytu, jestliže tento rozdíl činí jednotky m2, byť v rozsahu 10 % plochy bytu.
[19] Přestože není činnost realitních makléřů v České republice regulována speciálním právním předpisem, ve spotřebitelských věcech (jakou je i nyní posuzovaná věc) na realitní makléře (tu žalobkyni) nepochybně dopadaly povinnosti stanovené zákonem o ochraně spotřebitele. Jestliže žalobkyně poskytla spotřebiteli chybný údaj o ploše bytu, jednala v rozporu s požadavky odborné péče. Okolnost, že žalobkyně vycházela z chybných údajů poskytnutých prodávajícím, mohla mít vliv na úvahy o výši pokuty, nikoli na naplnění zákonných znaků klamavé (a tedy i nekalé) obchodní praktiky ve smyslu § 4 odst. 1 a § 5 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele. Jestliže tedy žalobkyně poskytla spotřebiteli chybné údaje o výměře bytu, dopustila se dle § 24 odst. 1 písm. a) zákona o ochraně spotřebitele správního deliktu tím, že porušila zákaz používání nekalých obchodních praktik. Bylo na žalobkyni – jako na profesionálovi, jehož obchodní činnost spočívala ve zprostředkování prodeje nemovitých věcí – aby si údaje poskytnuté prodávajícím ověřila. Uvedení nepravdivého údaje o ploše bytu bylo tudíž podle soudu jasně přičitatelné žalobkyni. (…)