Pokud je ve vaší nájemní smlouvě uvedena tzv. rozhodčí doložka, možná jste v poslední době znervózněli:
Nový občanský zákoník totiž v § 1814 písm. j) stanoví, že „zvláště se zakazují ujednání, která ukládají spotřebiteli povinnost uplatnit právo výlučně u rozhodčího soudu nebo rozhodce, který není vázán právními předpisy stanovenými na ochranu spotřebitele“.
Řada pronajímatelů se proto nyní ptá, zda jsou rozhodčí doložky v nájemních smlouvách i nadále platné.
Způsobí tedy přítomnost rozhodčí doložky v nájemní smlouvě neplatnost celé smlouvy?
Hned si na to odpovíme…
Rozhodčí řízení je jednoinstanční a v porovnání s běžným soudním řízením tedy mnohem rychlejší. Řada pronajímatelů se proto rozhodla, že budou nájemní spory řešit právě touto cestou a do nájemních smluv zakomponovali tzv. rozhodčí doložku.
Nový občanský zákoník i novely zákona o rozhodčím řízení změnily dříve platná pravidla.
První z z nejdůležitějších novinek je fakt, že rozhodčí smlouva NEMÁ být součástí smlouvy hlavní, ale má být po předchozím vysvětlení uzavřena na SAMOSTATNÉ listině. (Cílem tohoto pravidla je důrazněji upozornit druhou stranu na změnu právního režimu.) A druhou je pak požadavek, aby rozhodcem určeným rozhodčí doložkou pro řešení sporů ze spotřebitelských smluv byla jen jen osoba, která je zapsána v seznamu rozhodců vedeném Ministerstvem spravedlnosti.
Pro pronajímatele bytů je ale důležité, že tato změna se týká POUZE tzv. spotřebitelských smluv. Podle §3 odst. (3) ZRozŘ totiž platí, že „sjednává-li se rozhodčí smlouva pro řešení sporů ze spotřebitelských smluv, musí být sjednána samostatně a nikoliv jako součást podmínek, jimiž se řídí smlouva hlavní…“.
Rozhodčí doložku je tedy možné i NADÁLE uzavírat např. formou odstavce v hlavní smlouvě… a s jinými, než ne ministerském seznamu zapsanými rozhodci… ale jen v těch případech, kde se nejedná o spotřebitelskou smlouvu.
Co je onou „spotřebitelskou smlouvou“?
Spotřebitelem je dle § 419 každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.
Podnikatelem je pak dle § 420 ten, „kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele“.
Pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 se za podnikatele považuje také každá osoba, která „uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele“.
Je ale pronajímatel bytu osobou, která „samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku“ nebo „uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání“?
Výdělečnou činnost živnostenským způsobem pronajímatel nevykonává, protože samotný živnostenský zákon stanovuje v § 3 odst. 3, písm. ah), že „živností není pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor“. A smlouvy sice uzavírá, nikoliv však k vlastní obchodní, výrobní nebo obdobné „činnosti“ – samotný pronájem totiž žádnou činností není, pronajímatel nic nevykonává, nájemce pouze využívá jeho majetek.
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že:
a. Samotný pronájem bytů, nemovitostí či nebytových prostor není živností. Vlastní majetek tedy můžete pronajímat bez jakéhokoliv oprávnění či povolení. O živnost se nejedná ani v případě, kdy nájemci zajišťujete dodávky základních služeb, které patří do řádného provozu nemovitosti: např. teplo, vodu, elektrický proud, odvoz odpadu.
b. Pokud budete nájemci poskytovat i další služby nad rámec řádného provozu nemovitosti, bude živností (a podnikáním) právě poskytování těchto služeb. Příkladem je např. úklid, praní prádla, ostraha, apod.
Protože z výše uvedeného vyplývá, že „obyčejný“ pronajímatel bytu neprovozuje obchodní nebo podnikatelskou činnost, omezení ZRozŘ ohledně spotřebitelských smluv se na něj dle našeho názoru (existují ale i odlišné) při uzavírání rozhodčí doložky se nevztahuje.
Rozhodčí doložka tedy může být i nadále součástí nájemní smlouvy a není potřeba ji odstraňovat.
I kdyby ale soud rozhodl, že nájemní smlouva je spotřebitelskou smlouvou, neplatnost by se dotkla jen samotné rozhodčí doložky. Samotná nájemní smlouva zůstane i nadále platná.
Závěr?
Panika je zbytečná. Požadavek vytáhnout rozhodčí doložku ven z hlavní smlouvy a uzavřít ji na samostatné listině se týká jen spotřebitelských smluv.
Aby se jednalo o spotřebitelskou smlouvu, musí na jedné straně stát spotřebitel a na druhé straně obchodník/podnikatel. Pronajímatel bytu přitom obchodníkem/podnikatelem není.
I kdyby ale soud pronajímatele za obchodníka/podnikatele prohlásil, důsledkem bude pouze zneplatnění rozhodčí doložky. Samotná nájemní smlouva v platnosti zůstane i nadále a spory mezi nájemcem a pronajímatelem budou pak řešit obecné soudy.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz
P.S. Pokud rozhodčí doložku v nájemní smlouvě máte, ALE používáte JINÝ text, než který doporučujeme v investičním kurzu „Jak kupovat a pronajímat byty“, novelu ZRozŘ si určitě nastudujte. Změnila se totiž i pravidla pro určování rozhodců a jednacích řádů soukromých rozhodčích soudů… a ta se vás při uzavírání nových smluv už dotknou.