Lidé, kteří se rozhodli koupit byt a pronajímat ho, většinou chtějí, aby jim tato investice pomohla k finanční nezávislosti. Byt nemůže majiteli nikdo ukrást, vytunelovat nebo zpronevěřit. Pokud byt koupíte na hypotéku, můžete z nájmu pokrýt měsíční splátku (nebo její velkou část). Za cizí peníze si tak budujete finanční rezervu, třeba jako zajištění ve stáří.
Nákupem bytu a jeho pronajmutím ale práce investora nekončí. A protože u nemovitostí je nejrizikovější složkou vztah s nájemci, podívejme se na nejčastější chyby, kterých se vlastníci bytů dopouštějí.
„Máte peníze? Tak se můžete nastěhovat…,“ tak končívá jednání vlastníka bytu se zájemcem o pronájem. Začínající pronajímatelé dělají často chybu v tom, že byt pronajmou prvnímu, kdo je ochoten zaplatit požadovanou sumu, ale výběr nájemce a dobré ošetření nájemního vztahu je základem úspěšné investice do bytu.
Nový občanský zákoník je stále nastaven tak, že chrání zejména nájemce. Neplatičům je možné dát výpověď až po třech měsících prodlení s platbou nájemného. A když se ani poté sami nevystěhují, všechny další právní kroky musí hradit pronajímatel.
Důležité je hned na počátku získat co nejvíce podstatných informací o zájemci, ale to neznamená podrobit ho křížovému výslechu. Ostrý výpad typu: „Kde pracujete, kdo tu bude bydlet, jak dlouho…,“ by přirozeně většinu lidí odradil a otázky je proto dobré klást konverzačně a přirozeně. Třeba i s tím, že otevřeně vysvětlíte, že máte strach z toho, aby se z nájemce nestal neplatič.
Někteří zájemci se po takových otázkách urazí a odejdou s pocitem, že jste se chovali podezřívavě. Protože ale víme, že právě výběrem vhodného nájemce zabráníme vzniku většiny problémů do budoucna, tyto důsledky musíme akceptovat jako součást naší péče o investované peníze.
Když si zájemce prohlédne byt, zná podmínky vlastníka a má vážný zájem, měl by vlastník zavést řeč na to, čím se dotyčný živí, kolik osob bude v bytě bydlet, jak dlouho zde mají v plánu zůstat, kde bydleli před tím, proč se odstěhovali a proč se vlastně do nájemního bytu vůbec stěhují. Těmito otázkami se snažíte odhadnout jejich schopnost platit nájem nejen v prvním měsíci, ale také v těch dalších. A navíc také můžete zaznamenat signály nebezpečí (rozchod s předchozím pronajímatelem ve zlém, propuštění z práce apod.).
Nebojte se požádat o identifikaci (občanský průkaz nebo cestovní pas) a sami se také představte, prokažte totožnost a výpisem z katastru dokažte vlastnictví bytu.
BĚŽNÁ SMLOUVA NESTAČÍ.
„Tak se nastěhujte a pak se domluvíme…,“ tato věta stála už pronajímatele desítky tisíc korun a probdělé noci. Nájemní vztah k bytu totiž sice vyžaduje písemnou smlouvu, ale vznikne i tehdy, pokud je dohoda jen ústní. A to způsobuje problémy.
I když ale stáhnete nějakou smlouvu z internetu, ochrana pronajímatele je stále děravá. Problém s internetovými vzory je v tom, že jsou nebezpečně jednoduché: Jsou sice platné, ale nechrání zájmy pronajímatele, a to je dvojnásobně nepříjemné v situaci, kdy jsou zákony na straně nájemce.
Profesionálně připravené nájemní smlouvy jsou drahé. U dobrého právníka zaplatíte za přípravu smlouvy klidně i pět až patnáct tisíc korun. Zkušení pronajímatelé ale vědí, že kdyby měli šetřit na všem ostatním, na dobré smlouvě se šetřit nevyplatí. Obsahuje řadu zajišťovacích prvků, které se v běžně dostupných smlouvách neobjevují. Maximálně chrání před neplatiči. Jasně vymezuje práva a povinnosti obou stran. A pomocí sankcí také hlídá, aby nájemce smlouvu skutečně dodržoval. Smlouva sice nevyřeší automaticky všechny problémy, ale zvyšuje pravděpodobnost dohody, protože v rizikových situacích nejde jen o právo, ale také o psychologii. S dobrou smlouvou bude vaše vyjednávací pozice silnější, a to někdy stačí k umravnění problematického nájemce. Když vidí, že máte v rukou pádné argumenty, couvne a dlužný nájem doplatí.
KDO SE POSTARÁ?
Povinnosti nájemce a pronajímatele jsou sice popsány v zákonech a vyhláškách, běžní nájemci se v nich ale moc neorientují. Někteří proto vyžadují od majitele bytu, aby prováděl naprosto všechny opravy – včetně výměny prasklé žárovky. Jiní naopak o problémech v bytě zarytě mlčí a vy se o nich dozvíte, až když je na jednoduchou opravu příliš pozdě.
Dobrá nájemní smlouva tedy určuje nejen smluvní strany (nezapomeňte na kontakty – číslo mobilu a nejlépe i telefon a adresu do zaměstnání), délku smlouvy (a fakt, zda se smlouva automaticky obnovuje či nikoliv) a výši nájmu. Obsahuje soupis, co má která strana na starost a co si může dovolit. Odpovídá jasně na budoucí otázky: Kdo bude mýt schody a odklízet sníh, když například na byt připadne „služba“ v domě? Je možné v bytě chovat exotická zvířata? Kouřit? Může nájemce v bytě podnikat? Kolik osob může v bytě bydlet? Kdo zaplatí nebo provede závěrečný úklid? Kdy může majitel přijít na prohlídku bytu? Jaké opravy bude hradit nájemce a jaké pronajímatel?
Jasným výčtem povinností obou stran – a to ne odkazy na paragrafy, ale srozumitelným jazykem – se dokument sice zvětší, ale bude zcela jasné, co má kdo na starost. Žádná strana se nebude moci vymlouvat, že o své povinnosti nevěděla. Protože nájemní spory často vznikají právě z nevyjasněných povinností, jejich zřetelným určením odbouráte mnoho zbytečných konfliktů.
KAMARÁDOVI RADĚJI NE.
Zkušení pronajímatelé vědí, že jediný správný vztah k nájemcům je přátelský, ale profesionální přístup. Pronajímání bytu je podnikání: Majitel předává svůj byt do užívání nájemci za úplatu. Ne všichni to tak ale berou a každý pronajímatel musí tedy počítat s tím, že jej nájemci nebudou milovat. Jestliže jej ale k nájemcům pojí jen obchodní vztah, nemusí mu to vadit.
Potíž nastává tehdy, když si pronajímatelé pletou obchodní vztah s výpomocí kamarádovi. Jedním z nejrychlejších způsobů, jak se připravit o přátele, je totiž nastěhovat je do svého bytu a požadovat za to nájemné.
Jakmile začnete váš byt pronajímat přátelům nebo příbuzným, okamžitě se v jejich očích stanete stejným „kapitalistou“, jakého ve vás vidí ostatní nájemci. A pokud navíc „nelidsky“ trváte na tom, aby zaplatili nájem včas, rychle získají pocit, že vám vlastně nejde o jejich přátelství, ale o peníze. Diskuse na toto téma bývají dlouhé, emocionální a také zcela zbytečné. Mnohem prozíravější je totiž váš byt přátelům vůbec nepronajímat.
NEODKLÁDEJTE NEPŘÍJEMNOSTI.
Každý absolvent ekonomické školy ví, že pohledávky se dělí podle toho, jak jsou staré. U těch čerstvých očekáváme zaplacení v plné výši. S jejich stářím ale snižujeme jejich hodnotu. Roste totiž riziko, že nebudou zaplaceny. Mávnout rukou nad tím, že nájemce nezaplatil celé nájemné s dovětkem: „Tak to dorovnáte příště…,“ může být proto začátkem vašeho konce. Vzniknou-li při plnění nájemních povinností jakékoliv problémy (nezaplacení nájmu, nedodržování domovního řádu, poškozování majetku), jakékoliv váhání s reakcí jen utvrzuje nájemce, že se vlastně až tak moc nestalo. A že v tom může pokračovat. Nebo to příště opakovat. Jediný správný postup při problémech je reagovat ihned. Ne až za týden nebo při příští splátce nájmu.
Toto pravidlo je nutné dodržovat obzvlášť na začátku nájemního vztahu. Má-li nájemce např. platit poplatek z prodlení v případě, že se zpozdí z úhradou nájemného, je nezbytné jej – byť by činil třeba jen 10 korun – po nájemci skutečně vyžadovat. Pokud to totiž neuděláte, dáváte druhé straně najevo, že vaše smlouva je ohebná. Z jednoho dne prodlení budou příště dva nebo celý měsíc.
Zkušenosti ukazují, že pokud vlastník bytu nastaví svůj vztah s nájemcem od samotného začátku na profesionální bázi, bude pro něj sice „chladným kapitalistou“, získá si ale jeho respekt, a tak zajistí své finanční zájmy.
(c) Pavel Řehulka
autor je majitelem realitní kanceláře a tvůrcem investičního kurzu Jak kupovat a pronajímat byty