Poslanecká sněmovna 8.4.2020 provedla úpravy ve vládou navrhovaném zákoně o zákazu výpovědi z nájmu bytu.
Schválila jej v následujícím znění (červenou barvou jsme zvýraznili změny oproti vládnímu návrhu).
(Zákon však ještě nenabyl právní moci, nyní putuje do Senátu, ve kterém bude projednán od 16. dubna a může být přijat v tomto znění (což je pravděpodobné) či odmítnut/změněn. )
UPDATE 17.4.2020: Návrh zákona nebyl Senátem schválen a vrací se ze Senátu se změnami do Poslanecké sněmovny. Podrobnosti jsme připravili v novém článku „Proplatí vám stát nájemné, které nezaplatil nájemce?“
UPDATE 22.4.2020: Senátní verze zákona nebyla přijata. V účinnost vstoupí verze popisovaná v tomto článku, včetně červených změn. Připravujeme článek s konečnou verzí.
* * *
(Výňatek) sněmovnou schváleného zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:
§ 1
(1) Nouzovým stavem se pro účely tohoto zákona rozumí nouzový stav vyhlášený v souladu s čl. 5 a 6 ústavního zákona o bezpečnosti České republiky vládou České republiky v roce 2020 z důvodu ohrožení zdraví v souvislosti s prokázáním výskytu nového koronaviru /označovaný jako SARS-CoV-2/ na území České republiky.
(2) Mimořádným opatřením při epidemii se pro účely tohoto zákona rozumí
a) krizové opatření podle § 2 písm. c) krizového zákona přijaté vládou České republiky v době nouzového stavu,
b) mimořádné opatření vydané v roce 2020 Ministerstvem zdravotnictví na základě § 69 odst. 1 písm. b), § 69 odst. 2 a § 80 odst. 1 písm. g) zákona o ochraně veřejného zdraví k ochraně obyvatelstva a prevenci nebezpečí vzniku a rozšíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS-CoV-2,
c) mimořádné opatření vydané v roce 2020 krajskou hygienickou stanicí na základě § 69 odst. 1 písm. b), § 69 odst. 2, § 82 odst. 1 a § 82 odst. 2 písm. m) zákona o ochraně veřejného zdraví k zamezení dalšího šíření onemocnění COVID-19 způsobené novým koronavirem SARS-CoV-2.
(3) Rozhodnou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. července 2020.
(4) Ochrannou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona do dne 31. prosince 2020.
Opatření ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby
§ 2
(1) Ustanovení § 2 až 4 se použijí na nájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem nájmu uspokojování bytové potřeby nájemce. Ustanovení § 2 až 4 se použijí obdobně i pro podnájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem podnájmu uspokojování bytové potřeby podnájemce.
(2) K ujednání, které se odchyluje od ustanovení tohoto zákona v neprospěch nájemce, se nepřihlíží.
§ 3
(1) Pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo
a) v rozhodné době, a
b) převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.
(2) Ustanovením odstavce 1 není dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.
(3) Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží okolnosti prodlení podle odstavce 1 písm. b), potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn.
(4) Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.
(5) Zanikne-li nájem sjednaný na dobu určitou uplynutím doby, na níž byl sjednán, před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do konce ochranné doby.
§ 4
(1) Pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti podle § 3 odst. 1 písm. b), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.
(2) Nedohodnou-li se strany, soud k návrhu pronajímatele rozhodne o zrušení nájmu podle odstavce 1.
* * *
Co to pro pronajímatele znamená?
Vůči původnímu návrhu se pozice pronajímatele zlepšila.
Z výše uvedeného vyplývá, že pronajímatel bude muset strpět pozdní, částečné či plné neplacení nájemného… avšak pouze pokud budou kumulativně naplněny všechny následující podmínky:
a. nájemné bylo splatné od 12.3.2020 do konce skončení mimořádných opatření (nejpozději však do 31.7.2020) a současně
b. nájemce nemůže platit nájemné “převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného” a současně
c. nájemce musí předložit pronajímateli potvrzení od Úřadu práce ČR, že tyto podmínky (obtíže) u něj nastaly. („Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží okolnosti prodlení podle odstavce 1 písm. b), potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn.“)
Tedy:
- Návrh zákona nikterak neodpouští nájemcům nájemné!
- Nájemné je i nadále splatné v dohodnuté výši a ve sjednaném termínu.
- Pouze ti nájemci, kteří pronajímateli předloží potvrzení od Úřadu práce, že koronavirové mimořádné opatření znemožnilo nebo podstatně ztížilo nájemci placení nájemného, dostávají šanci nájemné uhradit později.
- I když ale získá nájemce při splnění těchto okolností možnost uhradit nájemné splatné v dané době později, je povinen veškeré dlužné nájemné uhradit nejpozději do 31. prosince 2020 (v původním návrhu byla lhůta o šest měsíců delší) a to i když se z bytu mezi tím odstěhuje.
Pokud by se pronajímatel z důvodu pozdě placeného nájmu sám dostal do existenčních potíží (“upadnul do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen”), může ihned po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu.
Postupujete-li při pronajímání vašeho bytu dle doporučení uvedených v investičním kurzu Jak kupovat a pronajímat byty (a používáte dodané smlouvy, vzory, pomůcky a návody), máte i v této situaci jistotu, že obdržíte nájemné v plné výši. (Takto chráněným pronajímatelem se můžete stát zde.)
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz