Mnoho pronajímatelů zápasilo při sestavování daňového přiznání s otázkou, zda jimi placené příspěvky do fondu oprav jsou nebo nejsou daňově uznatelnými výdaji.
Když se na situaci podíváme jako pronajímatel, tak platba do tzv. fondu oprav odchází sice z mého účtu na účet společenství vlastníků jednotek (nebo správce) a protože s penězi už nemůžu disponovat, vypadají jako výdaj.
Reálně ale není tímto převodem nic uhrazeno – peníze se jen přesouvají na účet společenství vlastníků. Tam čekají, až potřeba nějaké opravy skutečně vznikne. A teprve pak se jimi hradí např. oprava střechy.
Je tedy platba do fondu oprav daňově uznatelným výdajem už nyní… nebo až při úhradě za provedenou opravu?
Dříve platilo, že
To se ale už v roce 2015 změnilo…
Podle pokynu Generálního finančního ředitelství platí nyní (článek aktualizován v březnu 2021) následující:
– Platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady.
– Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů.
– Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 zákona o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno.
– O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů.
Co z toho vyplývá?
Příspěvky, které každý měsíc posíláte na účet společenství vlastníků ve formě příspěvku do fondu oprav, si můžete na konci roku sečíst a uplatnit je jako výdaj oproti nájemnému, které od nájemce inkasujete.
Každý rok je ale nutné prověřit, za co společenství vlastníků peníze z fondu oprav utratilo.
Pokud totiž společenství neuhradí z těchto prostředků jen provozní výdaj, ale hradí z nich i „technické zhodnocení“, dotkne se to i vašeho daňového přiznání.
Technickým zhodnocením jsou přitom „výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily částku 80 000 Kč (do 31.12.2019 to bylo 40 000 Kč). Za technické zhodnocení se považují i uvedené výdaje nepřesahující stanovenou částku, pokud je poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. zb).“
Příklad:
Když společenství zaplatí 90.000 Kč za opravu nefungujícího výtahu v domě, jedná se o provozní výdaj společenství a jednotlivému pronajímateli z toho nevznikají další daňové povinnosti. (Opravou věci je činnost, kterou se odstraňují vady věci, následky jejího poškození nebo účinky jejího opotřebení.)
Když ale společenství zaplatí 90.000 Kč na vybudování nového přístřešku při vstupu do domu, bude to klasifikováno jako „technické zhodnocení“ a to bude znamenat pro jednotlivého pronajímatele odlišné daňové dopady.
Pronajímatel musí v tomto případě vypočítat svůj podíl na technickém zhodnocení (dle spoluvlastnického podílu na společných prostorech) a odečíst jej z výdajů ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno (tzn. o tuto částku se sníží v daném roce jeho výdaje). Částku pak postupně odepisuje společně s jednotkou.
Nové pravidlo je pro pronajímatele výhodnější, protože mohou uplatnit platby do fondu oprav do svých výdajů oproti příjmům z nájemného ve stejném roce… stále je ale nutné sledovat, za co společenství vlastníků peníze z fondu oprav utrácí.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz