Protože se snažíme chránit vlastníky bytů a pronajímatele před různými riziky, z podstaty této práce musíme upozorňovat na možná nebezpečí.
Když jsme proto před časem vydali článek „Kdy může byt patřit jinému, než kdo je uveden na výpisu z katastru nemovitostí“, řada pronajímatelů za něj sice děkovala… ale některým přišel zbytečně poplašný:
„Když jsem ten byt koupil a zaplatil, tak je přece můj. Mám doklady a důkazy. A každý soud mi dá přece za pravdu…“
Tento názor bohužel ukazuje, že dotyčný sice dokonale vnímá svá práva, zapomíná ale na to, že k jeho bytu mohou existovat ještě práva jiných… a právě proto pak může nastat situace, kdy se v právu cítí hned několik stran…
… a každá tvrdí, že byt patří jí.
Nepříjemné překvapení v tom, že váš byt není skutečně váš, může přitom potkat i vás.
A toto riziko není až tak zanedbatelné, jak by se mohlo na první pohled zdát.
Před několika měsíci zažil tento šok například jeden vlastník družstevního bytu, jehož příběh vám chci popsat.
A šok to byl naprostý.
Co se stalo?
J.N. podepsal všechny náležité papíry, cenu řádně zaplatil, od všeho má doklady a v bytě spokojeně bydlel… až do roku 2011.
Tehdy totiž místní soud vydal rozsudek, že mu družstevní byt vlastně nepatří a nikdy ani nepatřil.
Proč?
Nejdříve malá odbočka:
Když si chcete půjčit peníze, tak banka, finanční instituce či místní lichvář chtějí mít jistotu, že jim je vrátíte. U vyšších částek musíte tedy ručit svým majetkem. A pokud splátky neplatíte, věřitel majetek buď prodá a výtěžek použije na pokrytí dluhu. Nebo si majetek třeba sám nechá, propadne mu a tím bude dluh považován za uhrazený.
Podobný případ nastal v minulosti i zde:
Původní družstevník J.S. si půjčil od P.J. 120.000 Kč a podepsal přitom smlouvu o zajišťovacím převodu práva (členských práv a povinností v družstvu) a dohodu o převodu členských práv a povinností.
P. J. tím získal členství v bytovém družstvu spojené s právem nájmu družstevního bytu a (pro případ prodlení s vrácením půjčené částky) také právo tato členská práva a povinnosti dále převést na třetí osobu za nejméně 250.000 Kč.
Protože J.S. svůj dluh včas nezaplatil, P. J. převedl členská práva a povinnosti spolu s nájemním právem za 350.000 Kč smlouvou na P. H.
Asi po půl roce pak P. H. převedl smlouvou tato členská práva a povinnosti spolu s nájemním právem prostřednictvím realitní kanceláře za částku 800.000 Kč na J. N. A tato cena byla v místě v danou dobu obvyklá.
Z pohled J.N. šlo tedy o běžnou realitní transakci:
Brouzdal v roce 2005 inzercí realitních kanceláří, našel si byt, který mu vyhovoval, řádně za něj zaplatil cenu, které obdobným bytům odpovídala…
… a žádnou chybu vlastně neudělal.
Ano, mohli bychom tvrdit, že si měl detailně prozkoumat historii převodů práv k onomu bytu zpětně od jeho kolaudace. Ale to nedělají ani sami právníci, kteří ty rizika znají.
Protože kupoval za obvyklou cenu, neměl ani jakýkoliv indikátor toho, že by na celé věci něco nehrálo.
Přesto ale soud rozhodl, že práva k onomu bytu nikdy nezískal. O svá práva k bytu se totiž přihlásil původní vlastník, J.S., který se domáhal rozhodnutí, že jej tenkrát celá finanční partička v podstatě okradla.
A soud mu dal za pravdu:
„Plnění poskytnutá na základě těchto smluv jsou vzájemně natolik nepřiměřená a nevyvážená, že je namístě poskytnout navrhovateli ochranu a uzavřít, že jsou smlouvy neplatné pro rozpor s dobrými mravy. Vzhledem k absolutní neplatnosti celého komplexu smluv uzavřených mezi J.S. a P. J. jsou neplatné i následné smlouvy o převodu členských práv a povinností z P. J. na P. H. a z P. H. na J. N., neboť nikdo nemůže převést víc práv, než sám má.“.
Navíc také dodal, že…
…ačkoli J. N. nabytí práv v dobré víře prokázal, přičemž dobrá víra je hodna právní ochrany, je třeba konstatovat, že legitimní očekávání ochrany dobré víry ještě nemusí být ve všech případech důvodem, aby soud pominul, že původní smlouva o zajišťovacím převodu práva je absolutně neplatná.“
Celý případ ještě není uzavřený, protože soudy budou nyní zkoumat, zda nedošlo k tzv. vydržení.
Aby mohl být totiž členský podíl v družstvu vydržen, musel být nabyvatel v dobré víře, že podíl řádně nabyl, a musel se chopit všech práv a povinností spojených s členstvím v družstvu. A to se bude nyní zkoumat a prokazovat.
J.N. zbývá tedy ještě poslední šance, že svůj boj o zaplacených 800.000 Kč neprohraje…
… co z toho ale vyplývá pro nás jako vlastníky bytů a pronajímatele?
Odpověď je jednoznačná:
Nepodceňovat ty nudné, nezábavné a úmorné papíry, které jsou s nákupem bytu, jeho pronajímáním a průběhem nájemního vztahu spojené.
Investiční kurz „Jak kupovat a pronajímat byty“ není jen průvodcem strategií vlastního pronájmu a maximalizací výnosu, ale obsahuje také řadu pomůcek právě pro ochranu před podobnými důsledky.
Vzorové smlouvy, dokumenty, upomínky, výpovědi a další texty, které zde najdete, vypadají někdy na první pohled jako „další zbytečný papír“… ale právě to, že je máte k dispozici, a že do nich stačí jen doplnit údaje nájemce a nechat si je podepsat, vám usnadní tyto dokumenty skutečně používat.
Žádnou radost vám to sice teď hned nepřinese… ale spokojeně se budete usmívat později:
Pokud totiž dojde k nějakému sporu, dohadům nebo soudnímu řízení, vy budete schopni vytáhnout z rukávu právě toto „dokumentární“ eso. A tam, kde ostatní přicházejí zbytečně o peníze nebo o majetek, budete mít jistotu, že vám toto riziko nehrozí.
Nájemní papírování tedy „nuda je“… chytrým pronajímatelům ale soudní spory vyhraje.
Pavel Řehulka
www.JakPronajimatByty.cz