Následující situace nastává po celé zemi každý den:
Pronajímatel nabízí svůj byt k pronájmu.
Zájemci přicházejí na prohlídky.
A když si s jedním vzájemně padnou do oka, zájemce prohlásí: „Já to tedy beru, šéfe“.
Pronajímatel řekne: „Vy se mi líbíte, chlape.“
A dohodnou se, že se zájemce do bytu nastěhuje.
Protože ale pronajímatel potřebuje nějaký čas na přípravu nájemní smlouvy, nesjednávají začátek nájmu hned. Většinou se domlouvají, že se ten den, za pár dní nebo někdy později setkají za účelem podpisu nájemní smlouvy.
Zkušení pronajímatelé vědí, že i zájemci o nájem znají pravidlo „slibem nezarmoutíš“. A že od věty “ já bych si to tedy chtěl pronajmout“ je ještě hodně daleko k tomu, aby se dotyčný skutečně nastěhoval.
Vyžadují tedy od dotyčného
Obvykle tedy pronajímatel vytasí nějakou „rezervační smlouvu“. V té je napsáno, že nájemce má o byt zájem, chce uzavřít nájemní smlouvu, pronajímatel taktéž a proto pronajímatel už nebude byt dál nabízet a zájemce mu jako nevratnou zálohu předává X tisíc korun na důkaz toho, že to s jejich nájemním svazkem myslí vážně.
Vše vypadá, že je na dobré cestě… ale jen pro ty, kteří viděli občanský zákoník jen z rychlíku a k pronajímání přistupují tak, že se „přece nějak dohodou“.
(Což je přístup, který – na základě zkušeností stovek pronajímatelů a jejich příběhů – u nás na JakPronajimatByty.cz určitě nedoporučujeme.)
Smluvní typ „rezervační smlouva“ totiž v občanském zákoníku nikde nenajdete.
Rezervační smlouva je totiž v podstatě smlouva o smlouvě budoucí. Dohoda o tom, že spolu zájemce a pronajímatel uzavřou nájemní smlouvu. A u té se v § 1785 praví, že „smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.“
Aby měla tedy „rezervační smlouva“ skutečnou právní validitu, musela by obsahovat v podstatě vše, co je uvedeno v nájemní smlouvě.
Pokud totiž nájemce při rezervaci nebude znát podmínky/zákazy/pravidla/pokuty/omezení nájmu, nemůže se ani účinně zavázat k tomu, že bude (pro něj dosud neznámou) smlouvu plnit (závazek bude tzv. neurčitý). A je-li závazek neurčitý, nemůže ani účinně nastat splatnost či zápočet složené částky jako zálohy/smluvní pokuta, pokud nájem nakonec neuzavře.
Aby tedy byla rezervační smlouva skutečně právně účinná, musí být sepsána tak podrobně, aby zájemce o pronájem nemohl – při zjištění všech podmínek nájmu – následně říct: „Ale to já jsem netušil, že to bude v nájemní smlouvě; kdybych to věděl dopředu, tak bych si to pronajmout nechtěl“.
Pracnost přípravy takové rezervační smlouvy je tak větší, než přípravy samotné nájemní smlouvy… a proto nedává používání rezervačních smluv z ryze právního hlediska u nájmu bytu smysl.
Pokud totiž pronajímatel sepíše se zájemcem o pronájem na koleně spíchnutou „rezervační smlouvu“ a převezme od něj pár tisíc korun jako „zálohu“, jedná se v drtivě většině případů jen o psychologický manévr.
Neobsahuje-li totiž rezervační smlouva vše, co má obsahovat, aby byl naplněn požadavek na určitě a tedy účinně sjednanou smlouvu o smlouvě budoucí (tj. se vším podstatným obsahem), pouze vlastně převzal peníze od zájemce do dočasného opatrování.
A jakmile si zájemce o tyto peníze řekne zpět, pronajímatel má povinnost mu je vydat
… přesto, že kvůli zájemci přestal byt nabízet a připravil jej na základě jeho zájmu tak, aby se do něj mohl v avizovaném termínu nastěhovat.
Chcete-li mít při pronajímání jistotu, že nebudete mít s nájemci potíže (či povinnost z důvodu administrativních či právních chyb vracet nájemci jakékoliv platby) kompletní průvodce všemi nástrahami při pronajímání bytů najdete zde.
A u většiny standardních „rezervačních smluv“ si pamatujte: Jediné, co si nedokonalou smlouvou rezervujete, je povinnost vrátit zájemci peníze, kdykoliv si o ně řekne.
Pavel Řehulka
JakPronajimatByty.cz