Za ty roky, co chráníme pronajímatele, jsme v této komunitě už relativně známí. A často nám tedy píšou lidé s protinázorem.
Argumentují, že oni žádnou ochranu při pronajímání nepotřebují.
Protože mají svůj speciální postup, kterým nad systémem vyzráli.
Třeba jako pronajímatel, který napsal tento email:
„Děkuji vám za nabídku vzorové nájemní smlouvy. Bohužel moje zkušenost se soudní svévolí českých soudů mne utvrdila v názoru, že právo pronajímatele neochrání a ni deset pozlacených smluv. Pokud se totiž soud neuchýlí k dezinterpretaci zákona a znění “neprůstřelné” smlouvy, pak užije ustanovení §3 o.z. o dobrých mravech. Z uvedeného důvodu žádné nájemní smlouvy neuzavírám, nechávám si platit minimálně na čtvrtletí dopředu, vybírám dostatečně velkou kauci a dobře si prověřuji nové nájemníky než je pustím do svých bytů. Tato metoda mi docela dobře funguje, protože mě chrání před vleklými soudními spory a značnou majetkovou újmou plynoucí z marného vymáhání práva. Vztahy s nájemníky v domě mám zcela nadstandardní.“
Metoda obrany před neplatiči, kterou tento pronajímatel používá, je na první pohled jednoduchá: Nepodepíšu s nájemcem žádnou smlouvu. Tím pádem nebude mít v ruce nic, čím by se mohl ohánět. A když nebude platit nájemné, bude muset odejít.
Jak píše, tento postup mu funguje. Má s nájemníky nadstandardní vztahy. Tak co víc si přát?
Odpověď znají všichni, kdo někdy hráli s batolaty na schovávanou tím, že dítěti zakryli oči a pak se na sebe koukali a smáli, když je zase odkryli:
To, že problém (zatím) nevidím, neznamená, že tam není.
Jak v investičním kurzu i Akademii pronajímání bez rizika vysvětlujeme, od účinnosti nového občanského zákoníku z roku 2014 platí, že nájem bytu je možné uzavřít i bez písemné smlouvy
… a v takovém případě je smlouvou přesně to, co je napsáno v občanském zákoníku v § 2235 – § 2301.
Každý, kdo si myslí, že nad systémem vyzrál tím, že s nájemcem nic nepodepíše, si tedy jen nalhává do vlastní kapsy. Strká hlavu do písku. Jde ve tmě vůči propasti a říká, že tam není, protože on ji nevidí.
Právní realita je totiž jednoznačná:
Jestliže jste někomu předali klíče od bytu s tím, že dotyčný v něm bude za úplatu bydlet, uzavřeli jste předáním klíčů nájemní vztah. A vaše bezpapírová „smlouva“ je to, co je napsáno v tom občanském zákoníku. I když jste nic nepodepsali.
(Když autem vjíždíme na silnici, taky ostatním řidičům nepodepisujeme papír, že jim zaplatíme škodu na jejich autě, pokud do nich nabouráme. Ten vztah k ostatním na silnici a odpovědnost za škodu nám vzniká automaticky ze zákona. A určuje nám pravidla i odpovědnost, aniž bychom cokoliv podepisovali.)
Každý, kdo tedy pouští do svého bytu nájemce s tím, že spolu nepodepsali žádný papír, by si tedy měl (ve vlastním zájmu) uvědomit, že jejich nájemní „smlouvou“ je v tomto případě právě to, co je napsáno v tom občanském zákoníku.
Navíc: Sjednáním takového bezpapírového nájmu jste se naopak dostali do horší situace, než kdybyste si na papíře nájemní pravidla a obsah nájemní dohody skutečně sepsali.
Pokud totiž třeba nebudete schopni prokázat, že jste nájem sjednali do konkrétního data, nájemce má právo v bytě bydlet po neomezenou dobu. Tj. než dostane výpověď. Ta musí přitom splnit řadu pravidel. Pronajímatel ji může dát jen z některých důvodů. Výpovědní doba má pak zákonem předepsanou délku. Nájemce může výpověď soudně napadnout. A po celou dobu může v bytě nadále bydlet.
Co z toho vyplývá?
Nájem bytu se vždy řídí nějakými pravidly.
Obsah těchto pravidel si buď sjednáme s nájemcem v rámci zákonných mantinelů sami… a to písemnou nájemní smlouvou.
A když si žádná taková prokazatelná pravidla nesjednáme, tento prázdný prostor/pravidla automaticky vyplňuje text z občanského zákoníku.
Nesepsáním naší vlastní smlouvy (a pravidel) tedy bezpapírově sjednáváme s nájemcem pravidla z občanského zákoníku. A ta jsou pro pronajímatele naopak horší.
Zatímco v nájemní smlouvě si totiž můžeme řadu věcí dohodnout individuálně, pomyslným opsáním textu z občanského zákoníku (což vlastně děláme právě nesepsáním vlastní smlouvy), se o tyto možnosti sami připravujeme.
Každému pronajímateli tedy doporučujeme, aby s nájemci uzavíral písemné smlouvy.
A v investičním kurzu a Akademii pronajímání bytů bez rizika poskytujeme nejen právě takové smlouvy, ale i další dokumenty, které dávají pronajímatelům maximální jistotu, že se nájemce sám rozhodne, že chce vždy vše zaplatit a nechce dělat žádné potíže.
Pavel Řehulka